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深圳二手房一周网签数量环比降七成,有中介门店一单未开

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深圳楼市在新政影响下效果开始显现,二手房网签量迅速下滑,有中介门店在新政后“一单未开”。

深圳市住房和建设局于2月8日连发3条公告,宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。但参考价普遍较低,几乎相当于市场价的七折。

最为关键的是,按照深圳住建局的官方解读,银行将根据参考价发放贷款。新政后,市场反应如何,银行二手房贷款是否已参照官方“指导价”发放备受关注。

上周深圳二手房网签环比降78.3%,新政后一门店无二手房成交

房产经纪人小朱所在的门店在深圳市宝安区。据小朱介绍,深圳发布二手房楼市新政后,其所在的中介门店无二手房成交。

“新政发布后,无论是买家还是房东大部分都处于观望阶段。从挂牌价格看,房东降价的意愿还不高。每一次新政出台后,都会有一个观望期,目前整个市场成交是比较惨淡的。”小朱说道。

经纪人刘惠在过往多年业绩较突出,一直是其所在中介公司的“销售明星”。不过,从节后市场情况看,其目前也暂无成交。

据刘惠介绍,由于二手房指导价新政正好赶在春节前发布,目前新政的落地对市场的影响还没有那么快显现出来。“新政发布的时候正好赶上过年,我们很多经纪人已经回家了,市场交易也相对较少,目前具体的执行细则我们也在等。”刘惠说道。

二手房参考价政策的出台也导致了大部分二手房抢在新政发布之日“抢闸交易”。据刘惠介绍,其手中的客户基本上在春节前已完成交易,按照其所在中介公司按揭部的沟通,在2月8日前完成网签的交易不受新政影响。

深圳市房地产中介协会(下称“深房中协”)根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同统计的数据显示,2月8日至2月14日,深圳市二手房网签1671套(含自助网签),环比下跌30.5%,从日走势看,2月8日当天网签达1263套,占一周网签量的75.5%。

深房中协认为,2月8日当天网签量破千套或与当天深圳二手房住宅成交参考价政策出台导致的“抢闸交易”有关。

从数据上看,新政的影响已开始显现,二手房网签量开始迅速下滑。深房中协公布的最新数据显示,2月15日至2月21日,深圳二手房网签362套(含自助网签),环比下降78.3%。从走势上看,新政对市场的影响“立竿见影”,但因为含春节假期,仍会受到一定程度的“节日效应”影响,因此市场对新政的最终反应有待持续观察。

有银行内部通知按参考价放贷

2月22日,光大银行深圳分行一个贷经理向澎湃新闻表示,近日银行内部已发文,二手住房交易将根据深圳住建局发布的二手房成交参考价作为按揭贷款的参考依据。

另据媒体公开报道,建设银行、交通银行、北京银行等多家在深圳的分行表态,已按照深圳官方发布的二手房成交参考价执行贷款发放。春节前已签合同的不需要按照官方参考价执行。

2月8日,深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。深圳市住建局指出,深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,并按照市域全覆盖、区域网格化原则,以住宅小区为区域网格单元,发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

按照住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋的解读,深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次,中介挂牌价格不能超过参考价,商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。

根据参考价格表,深圳最贵的住宅小区单价被定为13.2万元。

据证券时报报道,参考价较市场价格有一定差距。以价格最贵的几个小区为例来看,南山蛇口太古城花园目前的交易参考价是13.2万元,但在链家网上,这一小区均价被列为20.54万元,挂出来的8套房子中,有6套单价不低于19万。这意味着,深圳住建局给出的参考价几乎相当于市场价的七折。

政策发布之后,贝壳找房,中原地产、乐有家、Q房网等中介平台,连夜全网屏蔽房源售价。

深圳中原董事总经理郑叔伦指出,目前具体的细则还没出来,从现在公布的参考价来看,比市场实际成交价格要低不少,所以执行起来会有一定的难度。但如果严重偏低,业主不会愿意卖,客户也很难按照这个价格买到房。

在业内人士看来,后续银行贷款评估价、计税参考价是否能够跟着政府公布的参考价走,将影响到市场落地的效果。

新政将有效引导二手房市场价格预期下降

对于新政对市场的影响,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,银行会不会按照这个指导价来做评估价以及发放贷款是新政能否发挥作用的一个重要环节。从目前的表态来看,除了个别银行(比如光大银行)明确按照指导价定评估价以外,其他银行(特别是按揭贷款大行)大部分都选择观望。

李宇嘉认为,只有银行与政府共同联动推进,新政才能达到预期想要的效果,现阶段买卖双方或有一个博弈的过程,但只要政策坚持下去,以及更多的银行贯彻落实指导价发放贷款,二手房市场的挂牌价格肯定会有所下降。

58安居客房产研究院分院院长张波指出,深圳的二手房参考价格政策,本身的目的就是为了落实房住不炒,通过锚定二手房小区维度的价格来对市场形成影响。同时政策的落地本身就可以引导合理的市场预期,有利于市场公平、公正交易。

张波指出,通过二手房参考价格来审批贷款,从实际层面来看,就是提升参考价格本身在实际落地过程中对市场的影响力,在控制房地产金融风险的同时,对于市场价格预期起到强引导作用。值得关注的是,这一政策的落地对房价的作用不会立即显现,但长期推进则产生的效果将会变得较为明显,尤其在控制房价上涨层面的作用力会更为直接。

张波认为,对于二手房价格进行适当干预,这一政策并不会在全国大面积推行,但部分二手房市场过热的城市不排除未来会有所跟进,尤其是部分二手房成交占主体的城市,推进的可能性相对较大。

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