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蘑菇租房危机背后:“收租平台”如何破解盈利难题?

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陷入资金危机的蘑菇租房迎来一线生机。近日,蘑菇租房创始人马晓军再发公开信,宣布蘑菇租房正式被寓小二接手,未来将“双系统”服务公寓市场。此次公开信解答了春节前疑似“爆雷”事件的原因及解决方案。不过,截至目前,蘑菇公寓还留存着很多未厘清的问题。

问题在于,蘑菇租房危机背后,到底经历了什么?为何会陷入危机?从之前直接面对C端租客、房东的长租公寓企业“爆雷”,再到此次面对B端小公寓企业的平台型企业出现危机,这是否意味着长租公寓正在走下坡路?哪类企业更能抗风险?

“收租平台”蘑菇租房缘何陷入危机?

蘑菇租房官网显示,其于2014年在上海成立,为公寓上架提供公寓SaaS管理系统,除了管理房源,还对接流量、电子合同、金融、支付、大数据、智能硬件等产品服务。目前,该平台汇聚超3万家公寓出租机构,入驻平台的房源超400万间,业务覆盖北上深等近20个城市。天眼查显示,截至2018年1月,蘑菇租房完成C+轮融资,投资人包括云锋基金、巨人创投、蚂蚁金服等投资机构。

新京报记者了解到,有别于此前面对C端租客、房东的公寓企业,蘑菇租房的商业模式为“收租平台”,主要面对的是B端中小公寓企业,即通过输出公寓SaaS系统收取系统服务费用——公寓运营商把房源录入至该系统,按照房源合同数量支付服务费;蘑菇租房则代收租客房租,再定期支付给公寓方。目前行业内通过SaaS管理系统来做平台的企业包括水滴管家、房总管以及会找房旗下的全房通、拥有贝壳找房投资背景的寓小二等。

那么,之前看起来发展平顺的蘑菇租房,为何会陷入危机?对此,业内人士指出,蘑菇租房之所以会出现危机,除自身经营状况出现问题外,还与外部环境不无关系。

“要通过SaaS管理系统变成真正意义上的平台,是有难度的,需要把公寓企业的资金放入平台账上,让公寓企业对平台产生黏性。如果只做SaaS管理系统,无法撮合交易,公寓企业只需要付个服务费就行了,没必要跟平台产生太多关系。因此,一些做SaaS管理系统的企业,实现盈利很难。”房东东公寓学院全雳称。

众所周知,长租公寓行业本身还处于摸索阶段,行业对SaaS管理系统的需求还不够明确和清晰。而蘑菇租房主要面向的是对SaaS管理系统需求最为模糊的中小企业群体,这些企业自身业务逻辑可能也不是太清晰,本身盈利能力有限,付费意愿不强。与此同时,蘑菇租房的业务辐射全国,而实际上各地租赁业务存在较大差异。因此,蘑菇租房需要综合考量各个不同的业务规则。

基于此,在业内人士看来,从行业发展阶段分析,蘑菇租房对SaaS管理系统的开发,是一件较难的事。

业内称平台型企业须尽快扭转现金流

据消息人士称,蘑菇租房前期投入较大,在研发、运营上花了不少资金和精力。实际上,从蘑菇租房创始人兼CEO马晓军此前的公开信中也可以看到,蘑菇租房历经6年持续开发,研发和业务投入超过2亿元。

在业内看来,理论上而言,蘑菇租房这类SaaS平台型企业跟轻资产运营商类似,前期会经历一个靠资本“烧钱”的阶段,不过,经过几年培育,健康地走过前期阶段,这类企业可以把现金流扭转过来,在收入和成本之间留有弹性空间,要么实现盈亏平衡,要么在突然遭遇外部资本停止“输血”时,通过主动降低投入来减少影响。

“健康的公司,一定会有一些资金是为企业进一步发展而准备的,紧急情况下,企业为生存,就可以砍掉这部分投入,由此维持企业生存,不至于快速爆雷。”业内人士如是说。

基于这层逻辑,上述人士认为,蘑菇租房未能走出融资“烧钱”阶段,很可能是其资本逻辑或抗风险能力较弱,完全指望“烧钱”融资,没有对抗风险的措施。“要么现金流不够,要么体系铺得太大,成本较高,仅能支撑少量现金流入,由此造成一旦外部停止融资,就无法继续经营的局面。”该人士称。

值得一提的是,在业内看来,蘑菇租房的危机,相比之前长租公寓企业的“爆雷”,在租客端的波及面会小很多;其对行业的影响在于,可能会让人在选择支付系统时,对平台的资金是否形成“资金池”、资金是否会进入平台方控制的账户,比之前更为关注些。此外,中小公寓企业在选择SaaS系统时,也可能会更加谨慎些。

哪类长租公寓企业更能抗风险?

值得一提的是,从之前直接面对C端租客、房东的公寓企业“爆雷”,再到此次面对B端小公寓企业的平台型企业出现危机,这是否意味着长租公寓正在走下坡路?哪类企业更能抗风险?

事实上,运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题,致使行业上下游企业也较难盈利。不过,目前行业内也有一些开发租赁SaaS系统的企业发展较为稳定,因此,在业内看来,蘑菇租房此次危机,主要原因还在于自身经营出现问题,比较个案。

在业内人士看来,这几年先后“爆雷”的租赁企业,都存在自身的问题,“这些企业首先是自己拥抱资本,然后在资本推动下,做了很多脱离生意本质的事,比如大规模包租,虽然规模很大,但资产的质量并不高,加上杠杆用得多,因此,一遇到风险就容易扛不住。”

记者了解到,长租公寓行业内有三类企业相对更能抗风险:一是遵循做生意的逻辑,比如做重资产持有的,遇到价格合适就收购过来,进而出租出去,一栋栋地将利润做扎实;二是整栋或分散下的包租模式,按生意逻辑,力争将每栋楼或每一套房的成本控制好;此外,还有一类是轻资产运营商。

实际上,去年上半年,在疫情影响下,不少租赁项目出租率下滑明显,甚至下滑至50%,但由于一些企业在收楼时租金成本较低,个别甚至低于50%,因此,即便只有50%的出租率,这类项目也未亏损。同时,一些“小而美”的长租公寓企业,哪怕亏三四个月甚至半年,也能扛得住。

按正常逻辑是,一旦长租公寓企业上规模,“盘子”足够大,理论上也能扛得住危机,但一大现实在于:往往规模越大的企业,杠杆用得越多,企业本身现金流绷得紧,反而容易现金流断裂。

“包租模式只是理论上成立,但实际上需要通过后期精细化运营,达到理想盈利状态。对机构企业而言,这基本上是不可能完成的任务,包租模式更适合‘小而美’的企业或个体户。”全雳称。

值得一提的是,轻资产运营商在疫情期间所受的影响,相对而言也小很多。原因在于,轻资产运营商在与公寓委托方签订相关约定时会测算相应底线,由此保证运营成本。因此,经营好时,这类企业盈利较多;经营不佳时,也不至于亏损或亏太多,除非其激进地扩大规模。因此,这类企业相对更能抗风险。

不过,轻资产运营商与蘑菇租房这类平台型企业相似,在企业形成体系、达到一定规模前,管理收入较少,由此会面临亏损状况,因此,这类企业发展前期需要靠融资来支撑其业务发展。不过,只要健康走过前期阶段,这类企业后期就可以不靠融资或可以主动减少一些投入,由此将现金流扭转过来。

“未来长租业务将呈哑铃型发展,即两头重,一端是往重资产持有物业方向发展,另一端往轻资产运营发展,“重”在劳力、人力投入,而中间小的业务为包租业务,占比会减少。”全雳如是称。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 薛京宁

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