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碧桂园服务鲸吞蓝光嘉宝,物管公司军备赛又升级了

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物管行业竞争之激烈,已经演化到上市物企被“生吞”的境地。

2月25日晚间,蓝光发展(600466.SH)发布公告称,公司下属子公司蓝光和骏拟转让其持有的蓝光嘉宝服务(02606.HK)64.6203%的股份,受让方为头部物企碧桂园服务(06098.HK),目前交易对价估值高达48.47亿元人民币。

本次股权转让完成后,蓝光嘉宝将不再纳入上市公司合并报表范围。

蓝光发展“卖子”以换取现金流的意图极为明显,公告显示,本次交易预计产生的利润将占公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上,有利于增加公司现金流,促进公司核心业务的经营和拓展。

碧桂园服务则在规模扩张上迈出一大步。若获取蓝光嘉宝服务的控制权,碧桂园服务在管面积将超过5亿平方米,规模骤增约30%。在恒大物业频繁收购、发力扩张的背景下,此次收购举彰显了其冲击龙头的决心。

这是上市物企之间的收购“第一案”,也是物管行业发展的分水岭。多家券商认为,未来会有更多类似收并购出现,小型物管公司正在失去市场份额,大小型公司之间的估值差距将进一步加大,行业竞争已进入白热化阶段。

物企惊现“大鱼吃大鱼”

2021年以来,物管行业已出现多宗收购案,收购方涉及永升生活服务、弘阳服务、金科智慧服务、第一服务、合景悠活等物企。但上市物企被同行收购,让出控股权,这在业内还是第一次出现。

据蓝光方面公告,2月23日,公司及下属子公司蓝光和骏与碧桂园物业香港签署了《关于四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司股权合作意向框架协议》。碧桂园物业香港拟以现金方式收购蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份。

为吞下蓝光嘉宝,碧桂园服务“流血”颇多。此次交易对价暂估值人民币48.47亿元,对应蓝光嘉宝服务每股人民币42.1105元。截至2月23日停牌日,蓝光嘉宝股价报38.95港元(人民币32.42元),此次交易溢价率约29.89%。

蓝光嘉宝是蓝光发展旗下物业公司,2019年10月于港交所上市。目前,蓝光下属全资子公司蓝光和骏持有蓝光嘉宝服务115,840,200股,其中全流通H股115,090,200股,占比64.6203%,本次交易标的不含其持有的内资股。

交易完成后,蓝光嘉宝将不再纳入上市公司合并报表范围。值得注意的是,本次交易尚需提交董事会及股东大会批准、碧桂园服务董事会批准等相关监管审批,交易双方仍在磋商、落实交易条款,最终以签署的正式协议为准。

碧桂园服务成立于1992年,于2018年6月在香港主板上市,目前已是港股物业公司第一大股,总市值近两千亿元。若吞下蓝光嘉宝,该公司在管规模将在4.09亿平方米的基础上再增1.3亿平方米,越居上市物企第一位。

值得注意的是,此前物业公司扩张大多采用承接关联方支持项目、第三方市场拓展以及收并购的方式。其中,收并购能快速扩大规模,有利于丰富管理业态和进入新城市,但需耗用大量资金,容易产生因整合不当导致的管理问题。

从账面看,碧桂园服务有较充足的资金实现本次交易。截至2020上半年,碧桂园服务拥有现金99亿元;去年12月,碧桂园服务配股融资77.85亿港元,加上其发行的38.75亿港元可换股债券,去年碧桂园服务融资金额达到116亿元。

碧桂园服务管理层曾公开表明,目前公司资金充足,但相比其他头部公司、行业中的机会以及公司想做的事情来说是少的。言谈之间,透露出大笔融资之后,扩张规模的野心。收购蓝光嘉宝,则成为其抢占市场的重要一步。

招银国际认为,蓝光嘉宝在西南地区的强大资源(占管理总面积的60%),能填补碧桂园服务地域布局的空白(仅占公司3%);后者现价为28倍2022年预测市盈率,而蓝光嘉宝为5.4倍,所以收购会带来价值提升。

中指研究院则表示,年初恒大物业斥资15亿全资收购浙江市亚太酒店物业,取得8000万平方米管理面积。在规模竞争越发激烈的背景下,碧桂园服务收购蓝光嘉宝,有助于快速提升前者的规模水平,巩固其行业地位。

该研究院还称,蓝光嘉宝为西部物业龙头企业,资产较为优质。截至2020年6月,蓝光嘉宝服务净利率为20.1%,与同期碧桂园服务净利率20.9%基本持平,盈利能力较高。通过此次并购,可提升收购方的综合实力。

行业竞争逐步“白热化”

尽管这是一笔利好双方的买卖,但业内不免疑惑,蓝光嘉宝何以走到被出售的地步。毕竟在过去的2020年,该公司还大举扩张,是年内收购力度最大的物企。

实际上,频繁发起第三方收购,反映出蓝光嘉宝的母公司对其支撑力度较为微弱。从2016年到2020年中期,该公司从蓝光集团获取的在管项目占比,从近八成下滑到三成左右。与此同时,收购来的大量标的公司质量也难以保证。

中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲认为,资本市场在依据物企母公司进行估值,“短期可以靠外拓,但外拓和并购有不确定性,从确定性角度看,资本市场中期更关注的指标还是母公司的合约面积和覆盖倍数。”

从这一角度看,便不难理解资本市场对蓝光嘉宝的低迷态度。截至2月22日收盘,蓝光嘉宝股价报38.95港元/股,较2020年8月的股价高点跌去近四成;公司市盈率(TTM)也仅13倍左右,低于行业30倍的平均值。

除去自身发展问题,蓝光嘉宝被摆上货架,归根到底离不开母公司的决策。数据显示,截至2020年中期,蓝光嘉宝营收占蓝光发展的比重为7.38%,净利润占比更是高达16.17%。如此这般的“现金奶牛”,蓝光为何割舍?

除了促进子公司业务拓展,蓝光最重要的目的便是“钱”。蓝光方面表示,本次交易预计产生的利润将占公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。这对脚踩两道“红线”,急需优化报表的蓝光来说,无异于荒野甘霖。

中指研究院则直言,碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务,拟成为其第一大股东,开辟了上市物业公司之间收购先河,对物业管理行业而言具有里程碑意义。

从行业集中度看,2019年物业服务企业TOP10在管面积共23.5亿平方米,占全国物业服务企业在管总面积约10%,远低于同年TOP10房地产开发企业销售面积占全国的比重约30%,市场集中度有较大提升空间。

“未来物业行业的竞争将更加剧烈,马太效应将愈发明显。”该研究院表示,上市物企之间的分化也将更加显著,头部公司拥有开疆扩土的决心和能力。规模较小、想象空间狭窄的物企,与头部的分化也将拉大。

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