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3·15楼市| 长租公寓爆雷回访:“案件要统一处理,等就是了” 多地频频出手监管

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每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤

“和法官通了电话,要等中院通知,这些案件要统一处理,等就是了。”

“之前我们都有统一的群,相互沟通事情最新进展,后来大家都不怎么说话了,再后来就变成交友群了。”

去年,楼市里买卖房、租房等C端市场细分领域发生的最大事件之一,便是长租公寓的集中爆雷。事件发生后,我们发表了系列深度追踪报道,《揭秘长租公寓另一个真相:有人入场就是为了跑路》《魔幻蛋壳72小时:从“被破产”到股票暴涨》。日前,《每日经济新闻》记者再度做了回访。

昨日(3月11日),据上海市消保委微信号消息,上海市消保委发布2020年消费投诉十大典型问题,共受理长租公寓相关投诉3000余件,涉及蛋壳公寓的投诉达到了1368件。

毫无征兆的集中爆雷

上至行业头部上市公司蛋壳公寓,下至乐居公寓、小鹰公寓、城城找房等,并不十分知名但规模仍不可小觑的公寓运营方去年集中爆雷,几乎将行业早期积累的信誉度毁于一旦。

小李是一名IT从业者,自嘲是蛋壳公寓的一名忠粉,来深圳5年,有一大半时间都居住在蛋壳公寓。小李最近一次搬进蛋壳公寓是2018年7月份,他亲眼目睹了蛋壳公寓近几年的落地、扩张、上市以及最后被维权。

小李租到蛋壳公寓的房源还颇为顺利,是在58上认识了彼时蛋壳公寓的销售,考虑到房源性价比高,且蛋壳在行业内有影响力,便很快租下了一间屋子。

但他此后的经历,同乐居、小鹰等租客一样,一纸租约,三方的工作、生活被彻底打乱。此后,他们多方奔走,只为业主或公寓方能够履行合约;业主前往公寓所在城市租住的办公地,询问可否能按时收回租金。

去年8月底,万先生与乐居公寓签订房屋租赁合同,承租了南山区西海湾花园一套三居室,租期一年,合同上月租金10300元,与市场租金持平。

万先生在业务员推销下选择了租金年付,减免三个月房租,押一付九,一共交了103000元,实际月租金约7725元,比市场租金低约2000元,按照合同是当年8月31日正式入住,入住后的一个月一切正常。

去年国庆期间,万先生突然收到一条陌生短信,称其所居住的房屋受乐居公寓方委托,代为处理房屋解约事宜。

第三方代理给出的解决方案十分霸气,且无任何商量余地。解约的理由是,乐居公寓方因资金周转问题,已停止向业主打租金款,已向此房屋业主提出解约,业主后期将自行收回房屋。

随后记者通过多方联系,采访了乐居公寓前核心员工,其表示集团实控人在郑州,有员工从深圳奔赴郑州,与实控人当面对话,得到的却是一句“我让你走不出郑州”,并抛出一句“大不了深圳我不要了”。

并无可参考的解决先例

在这场行业危机中,参与方进退都被时代利益或明文条规而左右。即便他们知道,各自采取的处理方式,于理完全可以,但于情或许该退一步。

“高收低租、长收短付这种运营模式,在长租公寓行业发展早期是非常常见的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,讲故事给资本市场听,某种程度上已是创业公司必经之路。

“中国租赁市场发展受到国家重视是从2016年开始的,蛋壳等做公寓产品也是始于2016年,当时整个资本市场都在鼓励创业创新,只要有一个好故事讲给资本市场,就会吸引来机构、融来一大笔钱;或者即便没有资本市场,踏上风口也能从市场末端获得支持。但最终一切需要市场来买单。”李宇嘉表示。

由于此前并无案例可参考,且波及范围之广、影响之大,事件并未很快就取得实质性进展。

近日,事件发生后被驱赶出公寓的租客丁先生接受了我们的采访,距离爆雷过去已有近半年,他起诉业主的案例还没有最新进展,他时不时会与负责他案件的工作人员通电话,等到的结果无外乎“等就是了,要等中院通知,这些案件要统一处理”。

而另一位房东叶女士,由于已半年未收到租金,而起诉还住在她房子里的租客的案件,也未有任何进展。叶女士告诉记者,双方并未抱有调解的希望,租客给她的回复是,“房租我已经交了一年,我就有权利居住到合同到期”。

丁先生觉得事件难以取得进展的另一个原因,是他们的案件除被定义为民事诉讼外,还关联着房东方起诉公寓运营方欺诈的刑事案件,在未找到主要涉案人员前,他们的案件随时可能被终止。

记者在采访中发现,诸如小李和丁先生等租客一样,他们虽然还对长租公寓抱有信心,希望能等到行业监管之后有机会再选择公寓,但在多家长租公寓爆雷后,他们都不约而同地直接选择了与业主签订合同,并直接将租金交给了房东,起码在短时间内,不会将租金交给第三方。

值得注意的是,在房东、租客、公寓运营的三方纠纷中,诸如叶女士这样房东与租客互诉的受害者并不在少数,而真正起诉公寓运营方的租客并不多。

多地已出手严防长租公寓暴雷

长租公寓突发性爆雷以及波及面之广,超乎业内人士想象。由于并无可参考的先例,微观领域事情解决进度也并不十分顺畅。

不过,相对于微观案例判决进展缓慢,长租公寓爆雷之后,行业监管确实迈进了很大一步。不止一线、强一线等长租公寓市场份额较大的城市,纷纷出台了监管政策,关于新市民和青年人住房困难的问题也被写进了2021年政府工作报告。

不久前,北京、深圳、重庆等城市针对营运方经营暴露出的问题,从收付租期匹配、限制租金贷、押金监管等方面严格监管,帮助住房租赁企业重新回到良性竞争和健康发展轨道上来。

“近年来各地住房租赁企业为抢占市场,不惜采取高进低出、强制租金贷等手段扩大规模,最终导致爆雷事件频发。”相寓总经理刘洋在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,这使得行业受到了前所未有的信任危机,而监管规范和趋严,有利于净化住房租赁市场的竞争环境和纠偏。

而此前受到长租公寓爆雷影响的群体,也在密切地关注着行业监管和会议决策,丁先生在采访中提到行业最新监管规定和方向时还是倍感欣慰。

不过丁先生对于自己的诉讼结果十分担忧,他认为,在北京、深圳等这样高房价城市,诸如他之类的租房者某种程度上是弱势群体,如果长租公寓爆雷这件事未能有一个合理交代,租房权益未能得到保障,那可能也会造成这些城市的人才持续流出。

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