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北京推进住房供给侧改革:强化房地联动、一地一策,避免市场大涨大跌

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“两集中”制度落地后,北京市土地供应将出现怎样的新变局?

3月12日,北京市住建委官方微信公众号“安居北京”发文称,北京市将合理增加居住用地供应,加大向租赁住房倾斜力度,强化“房地联动、一地一策”机制。

中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者表示,扩大保障性租赁住房覆盖范围能有效解决大城市的住房紧缺问题。同时,“房地联动、一地一策”的机制也能避免北京房地产市场出现大涨大跌,保证市场平稳发展。

切断土地和住房市场螺旋反馈

2021年初,“两集中”土地供应制度落地,22城根据各自实际情况制定对应的土地调控政策。

“安居北京”发文内容显示,北京将坚持因地制宜、实行“一地一策”,即根据不同地块具体情况,设定不同的土地竞买或房屋销售条件,如设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例、执行差异化税收信贷优惠政策以及制定优先购房顺序等。

此前,北京市海淀区树村地块的出让公告中就曾出现“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”等内容。

贝壳研究院高级分析师许小乐认为,“房地联动“的机制有助于切断土地市场与住房市场的螺旋反馈。由于土地的自然稀缺性以及政府主导的供地方式,土地供应弹性极低,与住房需求脱节,导致房价、地价螺旋上升,土地市场和住房市场的热度同步上升。房地联动机制是联合调控机制,当房价上涨,需要对土地市场进行调节;当土地价格上涨,需要对房地产市场进行调节。根据不同地块具体情况,设定不同的土地竞买或房屋销售条件,避免两者同步相互促进。

值得一提的是,据“安居北京”发布内容显示,北京市或将房价引导前置到土地出让环节,以土地基准地价为基础、结合各区域市场情况进行测算。住建、规自部门、区政府和专家组成联席会,共同研定各地块房价上限,并在土地出让环节告知竞买人,竞买人须签署房价知悉承诺书。通过打通地价和房价,实现联动引导,遏制非理性拿地行为,坚决稳地价、稳房价、稳预期。

增加租赁住宅土地供给

据“安居北京”发文,2021年,北京市计划安排租赁住宅用地300公顷,其中集租房、公租房各150公顷,较2020年分别增加100公顷、70公顷。在扩大租赁住房覆盖面积的基础上,积极引导多主体、多途径的多元化实施模式改革,综合利用现有土地一级开发、集体土地入市、存量资源改造、闲置房屋盘活等方式拓宽供应渠道。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫向时代周报记者表示,“多主体、多途径”的方式不仅能够盘活闲置资源,同时,或将能促成地方政府与企业深化合作,共同搭建保障性租房项目。

北京市“十四五”规划中就曾指出,鼓励存量低效商办项目改造,深入推进集体土地租赁住房试点。

此前,北京市住建委副主任张国伟介绍称,“十四五”期间,北京市将进一步加大集租房建设力度,计划于2021年向市场供应集租房5000套左右,重点解决新市民等群体过渡性居住需求。他还介绍,北京市将加快集租房建设供应,进一步加大集租房建设力度,按照毗邻功能区和产业园区、毗邻交通枢纽和新城的选址原则,鼓励功能混合,促进职住平衡、产城融合。

许小乐认为,扩大保障新租赁住房土地供应表明北京重点发展租赁住房的决心,并侧重在集体建设用地建租赁住房上,能有效缓解北京租赁住房供给不足的问题。但是。许小乐还指出,租赁住宅用地的位置不易太偏,否则易造成需求不足或职住分离等问题。

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