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1-2月商品房销售额增长超一倍,“开局热”之后市场怎么走?

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业内预计,2021年全年,楼市刷新2020年17万亿销售纪录的可能性非常大。

相比于去年受疫情冲击,今年,房地产市场实现了“开局热”。3月15日,国家统计局发布的《2021年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1-2月,全国房地产开发投资约1.40万亿元,同比增长38.3%,实现了恢复性的增长;从销售额来看,前2月商品房销售额达到约1.92万亿元,同比增长1.33倍,迎来“开局热”。

1-2月房地产开发投资同比增长近四成

图片来源:国家统计局。

国家统计局数据显示,1-2月份,全国房地产开发投资约1.40万亿元,同比增长38.3%;比2019年1-2月份增长15.7%,两年平均增长7.6%。其中,住宅投资约1.04万亿元,增长41.9%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,“1-2月房地产开发投资同比上涨约16%,增速平稳。这主要由于去年1-2月受疫情影响,暂停项目开发建设所致,若不考虑去年疫情影响,近5年1-2月开发投资增速呈逐年上行走势。”

“从2021年的投资增速来看,一方面房企加快在优质城市的布局力度意愿不断提升,另一方面受去年下半年销售快速增长的推动,房企在开发投资层面的推进节奏也保持稳步增长。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析称,受金融政策和土地“两集中”影响,预计下半年房地产开发投资的增速会有所放缓。

分区域来看,东部地区的开发投资金额较高,中西部地区增速较快。国家统计局数据显示,1-2月份,东部地区房地产开发投资8353亿元,同比增长32.4%;中部地区投资2640亿元,增长52.5%;西部地区投资2834亿元,增长45.1%;东北地区投资158亿元,增长28.6%。

商品房销售额增1.33倍,东部地区成为“领头羊”

图片来源:国家统计局。

国家统计局数据显示,前2个月,全国商品房销售额约1.92万亿元,同比增长1.33倍;比2019年1-2月份增长49.6%,两年平均增长22.3%。其中,住宅销售额增长1.44倍,办公楼销售额增长33.4%,商业营业用房销售额增长60.7%。从销售面积方面来看,前2个月,全国商品房销售面积约1.74亿平方米,同比增长1.05倍;比2019年1-2月份增长23.1%,两年平均增长11.0%。

分区域来看,东部地区不仅销售额最高,而且维持着较高的销售增速。1-2月份,东部地区商品房销售额11891亿元,增长1.48倍;中部地区商品房销售额3280亿元,增长1.30倍;西部地区商品房销售额3620亿元,增长1.04倍;东北地区商品房销售额359亿元,增长72.7%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,2020年初疫情影响下,中国作为唯一一个快速恢复经济的大国,经济复苏良好,使得居民购房全面恢复。此外,疫情后购房需求增加,特别是海外投资锐减,资金回流,另外居民对于改善需求也明显上涨。

“虽然调控政策在去年下半年有所收紧,但是,去年整体信贷政策相对宽松,人才政策井喷,部分城市出现了明显的‘打新潮’,刺激了市场需求。特别是东部成为领头羊,长三角与珠三角出现了普遍性的房价上涨。”张大伟如是说。

潘浩认为,“这与‘就地过年’及多数售楼处春节‘不打烊’有一定关联,促进部分购房需求得到提前释放。1-2月,商品房销售额同比增长133.4%,累计销售均价同比增长14%,主要是受东部地区拉动影响,东部地区商品房销售面积占整体市场44%,高于去年12月5个百分点。”

房企到位资金同比增长超半,购地面积涨三成

国家统计局数据显示,1-2月份,房地产开发企业到位资金约3.06万亿元,同比增长51.2%;比2019年1-2月份增长24.7%,两年平均增长11.7%。其中,国内贷款5201亿元,增长14.4%;利用外资10亿元,下降14.0%;自筹资金8268亿元,增长34.2%;定金及预收款约1.10万亿元,增长96.3%;个人按揭贷款4961亿元,增长63.7%。

潘浩认为,定金及预收款以及个人按揭贷款增速相对较高,是拉动房企到位资金上涨的主要原因。分项来看,自筹资金、定金和预收款依然为房企到位资金的主要来源,而国内贷款自去年8月起,受房企“三道红线”影响增速放缓,这就促使房企更加依赖加速去化的方式缓解资金压力,个人按揭贷款、定金及预收款的占比或将持续走高。

与此同时,随着疫情影响削弱及到位资金的增长,房企的拿地积极性重新增高。国家统计局数据显示,1-2月份,房地产开发企业土地购置面积1453万平方米,同比增长33.0%;土地成交价款503亿元,增长14.3%。

据中原地产研究中心统计数据显示,上海、北京、杭州、宁波、南京等11个卖地百亿城市,50大热点城市卖地高达5146.8亿,同比上涨高达30%。

张大伟认为,“2021年初,整体房企拿地依然积极,特别是融资难度降低,经济全面复苏,资金相对宽松下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,土地市场热度持续提升。疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。”

“土地市场面临很多新的变动,尤其是‘双集中’供地政策,可能会倒逼房企到三四线尤其是百强县等区域进行拿地。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

业内:市场或趋稳,各地分化还将持续

对于房价未来走势,张大伟认为,“整体趋势看,预计2021年上半年房价继续上涨的趋势依然持续,但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场,房价上涨会继续放缓。”

“今年以来,深圳、上海等城市的调控政策频频出台,堵漏洞、控金融、打炒作的信号十分明显。不但一线城市,二、三线热点城市的调控也不断加码,向市场释放出明确的信号。对楼市稳定,尤其是房价稳定起到重要作用,”张波分析称,“同时值得关注的是,金融侧和土地侧的长效机制落地,对于市场的影响则更为深入和长远。”

此外,对于房企资金面方面,严跃进表示,“需要关注后续严管金融风险方面的政策。从实际过程看,这也和各地房价走势等有关,若是房价上涨快,那么实际上就会面临打压,进而容易对金融环境有所收紧。”

对于接下来的市场走势,张大伟预测:“从房地产市场数据看,上半年涨幅将逐渐放缓,但2021年全年楼市刷新2020年17万亿销售纪录的可能性非常大。”

而在房价方面,张波表示,今年房价保持稳定大格局的确定性强,但各地房地产市场的分化还将持续,整体房价稳定性的背景下,不同城市不同板块的房价波动性依然会存在。

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 李世辉

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