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降债“换档”、发力“地产+”,融创财报透露哪些关键点?

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近年来,尤其是踏上5500亿关口后,规模不再是融创发展的首要战略,利润、稳健、降负债已成为其关键词。

3月12日,融创中国披露2020年业绩报告。从财报中不难发现,2020年,融创大力优化资本结构,实现“三道红线”降至黄档,并在地产主业保持均衡高质量发展的同时,加速布局“地产+”多产业赛道,从而提升企业综合竞争力。

优化资本结构,“三道红线”降至黄档

2020年,国家对房地产行业坚持“房住不炒”的调控目标,并出台“三道红线”等长效调控机制。疫情后,房地产市场快速复苏,土地市场保持较高热度,同时,市场分化也在持续加剧,行业竞争转变为房企综合实力的较量。

在此背景下,综合能力强的企业在巩固既有优势的同时,亦迎来更大的发展机遇。以融创为例,2020年,其不仅实现了“三道红线”换档,而且各项业绩表现较亮眼,展现出较强的综合能力。

销售业绩方面,财报显示,2020年,融创录得合同销售额5753亿元,稳居行业第四,核心城市保持领先优势。据悉,融创去年在55个城市中销售金额排名前十,其中,12个城市(杭州、重庆、武汉、天津、无锡、青岛等)排名第一、25个城市(上海、苏州、昆明、合肥、郑州、大连等)排2-5名、18个城市(北京、广州、成都、南京、福州等)排6-10名。

财务水平上,融创主动“瘦身”,以降负债为首任,随之,财务结构明显改善。财报显示,2020年全年,融创录得营业收入2305.9亿元,同比增长36.2%;归母净利润356.4亿元,同比增长36.9%;每股盈利7.82元,同比增长30.6%。截至2020年底,融创在手现金1326亿元,非受限制现金超额覆盖短期债务,流动性充裕。

值得一提的是,融创三项资本结构指标有较大改善。2020年底,融创净负债率同比下降76个百分点至96%;非受限现金短债比提升至1.08,剔除预收款项后的资产负债率降至78%。按照“三道红线”标准,融创已降至黄档。

对此,贝壳研究院认为,2020年融创“三道红线”成功“由红变黄”主要做对了三件事:其一,控制拿地节奏,受益于早年逆周期拿地的红利,2020年的融创更为谨慎;其二,处置非核心资产,将低效资产变现,以及提早撤出与金科的股权之争等;其三,注重资本市场的积极操作,如分拆物业与配股融资等,全方位增收降负。

同策研究院资深分析师肖云祥指出,在主动降投资、促销售、抓回款的背景下,融创的策略在今年年报上得到了体现,包括大量在手现金等,同时其债务压力下降,按“三道红线”的标准融创成功降档。对融创而言,未来的有息债务规模增长空间变大。

实际上,新京报记者了解到,自2019年下半年起,融创就结合自身发展阶段的要求,主动执行“降杠杆、优化资本结构”、更加均衡高质量的发展战略。

严控拿地节奏,坚定聚焦一、二线城市

回顾2020年,在地产主业上,主张逆周期拿地的融创,在竞争激烈的土地市场,严控拿地节奏。

财报显示,截至2020年末,融创累计土储约2.58亿平方米,累计权益土储约为1.61万平方米,土储权益占比约为62.4%,其中约78%位于一二线城市,平均土地成本约4270元/平方米。融创土储面积前五的城市为:重庆、青岛、武汉、眉山及天津。

“融创去年拿地明显减少,2020年业内投资排列中,融创投资金额和面积排位创其历史新低,此举有利于降低投资,加速去化,也有助于公司‘降档’”。肖云祥称。

时至2021年,融创方面表示,在充足土地储备支持下,该公司将继续加速推货并坚决去化,保持销售增长,释放经营现金流。而在土地市场上,在把握公开市场机会的同时,充分发挥并购、合作等方面的拿地优势,审慎获取优质土地。与此同时,在加速产品创新,保持产品竞争力之外,推动资本结构的持续优化,满足央行的指标管控要求。

“横向比较来看,融创目前土储货值在业内排名居首,因此,融创在保证当前的开发需求下,合理扩充土储即可,从加速去化、产品创新等动作来看,公司今年的发展策略侧重于质量发展。”肖云祥称。

“地产+”赛道布局,提升综合竞争力

众所周知,房地产业影响投资和消费,事关民生和发展。中央对房地产的定位与方向是要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持租购并举、因城施策,完善长租房政策,促进房地产市场平稳健康发展。

在此背景下,自2018年起,融创中国进行企业发展规划和结构调整工作,与实体经济、金融行业协同发展。2020年,融创将企业定位升级为“美好城市共建者”,在地产主业之外,将业务拓展至更广的民生及消费领域,比如物业服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养等产业,从而打开未来增长空间。

值得一提的是,2020年11月,融创服务分拆登陆港交所。上市以来,融创服务市值增长了近1倍,近三年收入和净利润复合增长率达58%和152%。财报显示,截至2020年底,融创服务物业管理服务收入在总收入中的占比提升至60%;同时,社区生活服务多元发力,业绩逐步显现。截至2020年底,融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米,同比增长155.1%;合约建筑面积约2.64亿平方米,同比增长67.2%;考虑母公司土地储备面积后的合约建筑面积近4亿平方米。

对此,贝壳研究院指出,2020年融创分拆旗下物业板块“融创服务”独立上市,抓住了物业高估值的轮动周期,增益母公司。未来,融创服务将依托于母公司的支持与自身不断增强的外拓能力,长期可持续发展,预计2021年内将增加物业领域的收并购操作。

除融创服务外,融创文旅各业态亦展现出较强的发展活力。新京报记者了解到,2020年,融创文旅通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等经营策略,在疫情后业绩得到快速恢复,2020年下半年,客流量同比提升33%,全年客流超1亿人次。2020年全年,融创文旅的收入约为38.8亿元,同比增长36%;管理利润达约6.27亿元,同比大幅增长311%。

而在融创文化方面,目前,融创文化已完成七大动画工作室的布局,同时在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后收获超1.6亿票房;2021年春节档,融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》,分别收获超10亿和5.75亿的票房。

“融创的多元化,其核心策略是通过收并购形式,快速获取公司在某一领域的能力,例如文旅、康养、会展等业务的布局均采用了这样的策略。而通过产业能力的构造,也提升了公司多样化的拓展能力。”肖云祥称。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 李世辉

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