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嘉兴限购映射房价轮动逻辑:浙江土地市场热度再起

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3月15日,嘉兴市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》,从加强分期销售管理、完善商品住房限购政策、扩大商品住房限制转让实施范围、强化金融监督管理等方面进一步加强调控。

新政规定,买家在嘉兴两区五县限购一套房子,且网签两年后才能出售。

过去一年,嘉兴房价上涨过快。2021年3月,嘉兴市区房价17880元/平方米;嘉兴6个片区房价环比全部上涨,南湖、秀洲和桐乡环比上涨超过3%,涨幅较大。

诚然,对于嘉兴这样位处环沪、杭州都市圈交叉圈层的新兴城市,既有产业导入,又有人口流入、城镇化发展的想象空间,难免也给房地产销售与投资客一个炒作的机会,而调控也紧随而至。

嘉兴调控升级

3月18日,嘉善一个学区房项目大众嘉苑开盘,一名销售人员以去年上海房价涨幅超过20%作为对比,对准客户表达房价看涨的观点。大众嘉苑售价1.8万元/平方米,超过1.5万元/平方米的嘉兴均价水平。嘉善房价涨幅位居嘉兴五县之首,但与嘉兴城区相比仍存在一定差距。2020年,嘉兴南湖区科技城板块一套89平方米的房子总价上涨了80万-100万元;嘉善同样面积的学区房2020年涨了10万-20万元。

嘉兴一名销售人员指出,此次新政主要限制手中房子多的客群。如果以前在嘉兴下辖两区五县买过房子,现在就不能再在任何一个区域买了。此外,嘉兴规定购买房子后要网签合同满两年才能出售,大部分业内人士认为这一点相比杭州中签率≤10%的楼盘从房子交付后起5年内限售,并不算严厉。

“现在嘉善的一手房源特别少,二手成交量在放大,交易活跃。”前述销售人员指出,投资客活跃的一个特点是,二手房市场起来了。嘉善2020年一手房成交131.99万方,排名嘉兴五县之首。回看2020年二手房市场成交走势可以发现,2020年至今,嘉善二手房成交量一直处于高位状态。除2020年2月份受疫情影响之外,同年4月份后,每月维持成交在2000套以上。

嘉善靠近上海,海宁则靠近杭州临平和下沙。由于杭州限购,海宁一度成为杭州溢出客户的选择。海宁有些楼盘的售价甚至与嘉兴市中心楼盘售价相当。

据嘉兴克而瑞数据统计,2020年嘉兴房价上涨3.9%。大嘉兴全域价格出现上涨,其中市本级涨幅3.01%,海宁涨幅16.39%,嘉善涨幅8.79%,桐乡涨幅18%,平湖涨幅3.14%,海盐涨幅17.38%。

上海中原市场分析师卢文曦指出,今年房地产调控的最大特点是防止过热,嘉兴调控升级很可能是受上海调控升级的影响。

房价上涨背后

卢文曦认为,嘉兴作为和上海接壤的地方,一直受到上海买家关注。不少买家目的是养老或者度假加投资。此外,上海公积金也可以在嘉兴使用。上海调控升级,可能伴有资金外溢。事实上,从以往几轮楼市行情中,不乏此类现象。

嘉兴楼市的利好也比较多。首先,2020年,嘉兴常住人口472.60万人,同比增加7.0万人,增量位列全省第三名。与杭州一样,每年人口净流入,给楼市注入了兴奋剂。

其次,从区位价值提升来看,嘉兴处在沪苏杭甬这四大长三角最富城市的中心位置,这四大城市都是万亿GDP级别,而嘉兴才三四千亿。

日前,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》全文正式发布,加快建设长三角G60科创走廊被纳入国家“十四五”规划。《纲要》提出,“瞄准国际先进科创能力和产业体系,加快建设长三角G60科创走廊和沿沪宁产业创新带,提高长三角地区配置全球资源能力和辐射带动全国发展能力”。

实际上,长三角G60科创走廊规划已有5年之久,2016年源起松江,2017年联通嘉杭,2018年九城联动,2019年纳入国家《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。

伴随长三角一体化,苏嘉杭和沪嘉甬高铁的建设和运行,嘉兴将成为周边这四大核心城市甚至浙江连接沪苏的浙北交通枢纽。杭州近年的飞速发展已基本将嘉兴纳入城市圈规划,其洼地性质明显,战略意义将日趋突显,潜力不言而喻。

再次,更为重要的是产业导入。常年来,嘉兴下属五县经济均位列全国百强,民营企业发达。比如,海宁有皮革晶科能源;嘉善有塑料产业;海盐有核电产业;平湖是纽扣之乡;桐乡拥有全球玻璃纤维及制品巨头——巨石集团和每年的乌镇互联网大会等等不一而足。

浙江板块轮动

值得一提的是,嘉兴限购限售政策出台后,销售人员有意将投资客导入杭州周边的其他板块,比如杭州湾或者湖州市场。

事实上,浙江地区的板块联动已经出现预兆。2021年春节后,土地市场热度从杭州、宁波蔓延到金华、绍兴、嘉兴等二三线城市,再到县城和乡镇,传导效应非常明显。据浙报传媒地产研究院统计,3月1日至11日,浙江全省已有9个区域地价刷新,包括杭州桐庐、宁波奉化和慈溪、金华义乌和永康、台州玉环、温州洞头、湖州市区、丽水市区。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析指出,尽管两会前及两会期间,金融部门的官员一再对房地产资产泡沫发出警告,银行业也开始严查信贷资金挪用至股市楼市,但3月10日公布的2月份金融数据显示,信贷社融数据依然大超预期。2月份人民币贷款增加1.36万亿元,同比多增4529亿元。2月份社会融资规模增量为1.71万亿元,比上年同期多8392亿元,为2002年以来同期最高增量。广义货币M2(2月增长10.1%),在去年连续10个月两位数增长,时隔一个月之后,又重回两位数增长。

在强烈的货币宽松和资产通胀的预期下,又叠加了土地政策的调整。包括杭州、宁波在内的全国22个城市,每年仅三次集中供地。众多房地产企业今年的拿地计划被打乱,必须重新安排今年的投资盘子。

在诸多不确定因素下,部分企业采取预防性动作,提前下手,在不受三次集中供地影响的城市甚至三四线城市拿地,导致浙江多地土地市场升温。

(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)

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