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上海学区房新政寓意“菜中”的春天?业内:热门学区房或降温 理性择校置业

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每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤

“新政让我想起一个故事:

某天晚上,有两个人在树林里过夜。突然树林里突然跑出一头熊来,紧急之中,两个人中一个却忙着穿球鞋。一个人对他说:你把球鞋穿上有什么用?我们反正跑不过熊啊!忙着穿球鞋的人说:我是要跑过你!”

3月16日,上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)。一位坚定的“鸡血派”家长在新政消息出台后感概地表达了以上观点。

根据新政:

委属市实验性示范性高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%,原则上按人数比例分配到各区,分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。

关于上海学区房,几天前有一篇刷屏的文章《在上海买下一套学区房,一切才刚开始》,其中提到,2020年~2021年,上海正式实施中小学“公民同招”,学区房经历快速上涨,最狂热的时候,一套破旧的“老公房”单价直逼汤臣一品。

到了情况无法改变的时候,一些家长开始寻求精神上的安慰。他们更愿意聊一些网络上的故事,比如一群码农用力“鸡娃”,孩子们成绩提升,活生生把一所普通学校“鸡”成了区重点。

这一次的政策,在家长和潜在刚需客眼中,已是上海教育格局的颠覆性转变。

超溢价学区房支撑不再

“全覆盖”、“所有不择生源的学校”,意味着顶级公办初中和不入流的“菜中”,站在了同一起跑线——名额分配面前。而决定名额数量的,不再是区统考成绩和生源口碑,也不再是初中有没有亲爹(同集团高中),而是学生人数。

多年来,教育领域的焦虑直接传导到了房地产领域。

易居研究院对上海浦东大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域/板块进行分析发现,这三个区域/板块的价格在2019年较为稳定,而到了2020年尤其是二季度开始,浦东三林板块、张江板块开始出现价格明显上涨,同时市场开始出现一房难求、哄抬房价、预期不稳等乱象。

而黄浦区学区房则相对保持了平稳,究其原因,在小升初阶段黄浦区采取学籍对口升学,而浦东地区采取的是“户籍对口”政策,这意味着买到相应的初中学区房即可入学,而教育资源的不均衡令局部地区房价高热。

最疯狂的表现莫过于浦东梅园街道,建成于1985年的老破小由于对口大名鼎鼎的“建平西”,其二手房价每年入学季之前都会迎来一波上涨,从未出现过跌势。

本轮上涨从2020年5月开始发酵,并在10月份开始猛涨,5个月不到,涨幅高达43%。

上海全市二手房行情也在学区房的助推下走高,2020年4月~2021年1月连续10个月保持2.4万套~4.45万套的月成交套数,其中最高峰出现在2021年1月,此后121楼市新政叠加春节假期,2月份成交套数有所回落。

而在新政公布后,包括“建平西”在内的一大批“头部初中”+“航母型”初中学区,成为新政下最不具备竞争优势的学校。

新政出台当晚,上海各大论坛和学区房微信群开始炸锅。易居研究院指出,随着316上海教委政策的出台,政策组合拳效应体现,热点区域的学区房有降温迹象,各类虚高房价现象也将继续减少。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“新政策从教育资源均衡的角度出发,能够使得家长理性择校和置业,部分热点学区房后续确实会降温,或者说强势的地位会略有下滑。这也就体现为认购的溢价率会下降,相关购房成本也会下调。”

相应地,这一次,中介们的朋友圈集体“哑火”。

掐灭“初中学区房”火苗

自主招生少了、校内内卷更严重了,鸡血浓度最高的民办(目前初一初二在读)成了最拥挤的赛道。文章开头“我只要跑过你”,充分反应了当下的“内卷”。

反而大家口中的“菜中”,迎来了春天。

对学情非常了解的网友在上海本地论坛吐槽:“浦东某中学某年只有8人有资格中考,但按照新规可以分到5个市重点到校名额。8人中考,5个市重点名额,可以上热搜了。”

“应该避免去尖子扎堆的学校才对。”一位家长由衷地说。

“可以预期,当每所初中都有机会升入优质高中的制度建立,不少家长就会考虑家门口的学校,而不必再舍近求远追求择校,‘不能对口好初中孩子就彻底掉队’的焦虑情绪也会大大减缓,单为择校而选择居住地的行为会少很多。”

上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受媒体采访时认为,如此一来,刚被一些房产中介和自媒体炒作起来的所谓“初中学区房”概念将在很大程度上被掐灭。

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