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三四线楼市调查| 广东清远二手房“挂牌一年,3次带看” 新房去库存仍是2021年重头戏

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每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤

“二手房要看学区和配套,这样别人才容易接手,年后交易量暂时来看不大。”

“一手房买的话就要做好长线准备,交房时间长,外地人买的多,靠清远本地人口来消化会有点慢。”

与北上深等周边的卫星城市经历一样,自2015~2017年楼市高光时刻之后,广东清远的楼市也进入了长达三年的盘整期。去年,清远新建商品住宅库存面积同比增速达160%,夺得全国第一。

2020年10月新建商品房库存面积同比增速排行 来源:易居研究院

挂盘近一年带看仅3次

不同于2017年左右的高光时刻,如今想要快速卖出清远的二手房,业主需要在价格上做出大的让步。记者查阅各大中介APP发现,二手房方面,在靠近当地市政府的核心地段,有房源打出急售降价噱头,但挂牌两年仍无人问津,近30天内也无带看记录。

记者关注到的位于清城区另一套优质学区房源,2019年建成,业主在2020年4月挂牌出售,近一年内公开的带看记录仅3次,第一次带看是在去年10月份。

就这一观察,记者以购房者身份采访了清远一名地产中介人员刘秀(化名),其告诉记者,二手房年后交易量暂时来说不大,如果一套房源长期未成交,那可能是价格的原因。如果价格有优势,从挂盘到有客户看上,一般一到两个月。

而刘秀为记者介绍的那套房源,目前是毛坯状态,2019年建成,次年4月业主便挂牌出售。刘秀表示,业主在外地、钥匙在店里,可以随时看房,并以优质学区的说辞向记者介绍了清远二手房交易的基本逻辑。

“二手房要看学区和配套,这样别人才容易接手。一手房买的话就要做好长线准备,外地人买的多。”

而近年来,购房者对环北上广深等卫星城市也表现出谨慎态度。在深圳工作的林琳(化名)一直有在环深环广州置业的念头,并长期关注着周边城市,不过她表示,去看一次就放弃了。

“一直在等长隆和城际开通,然后买个房子度假住或当理财投资。但从深圳开车过去,目之所及都是新房,跟惠州一样,盖完入住的人很少,边上又在陆续盖,这样的房子自己住不方便,估计买来二手又很难卖。”

在粤港澳大湾区概念被高度聚焦的市场环境下,清远是大片区里为数不多的房价仍处在盘整期的城市。

据安居客数据统计,二手房方面,2018、2019年部分月份,清远二手房均价降至7000元/平方米以下,整体来看保持缓中上升趋势,而今年3月二手房挂牌均价7432元/平方米,同比去年下降2.21%。

“去库存仍是2021年重头戏”

在南方众多城市里,被划分在三四线列表里的清远,高光时刻虽不如三亚、海口、惠州等沿海城市多,但地理位置上与大哥广州紧抱,加之清远长隆、磁悬浮、广清城轨等概念加持,清远已低调吸引了众多开发商进驻。

据易居研究院统计,目前头部诸如碧桂园、时代、万科、保利、恒大、佳兆业等房企在清远均有布局,房地产投资占比也居高不下。据清远市统计局数据,2020年,房地产投资占全社会固定资产投资的比重为47.7%,高出全省平均水平6.5个百分点。

而市场端,有一套南方城市的房子,之于北方人特别是部分东北人来言,几乎是一种信仰。记者从一地产资深人士处获悉,在清远高光时刻,其曾有东北朋友一次性在清远买下十几套房。

实际上,除6年前长隆公园宣布落址清远赚了一大波人气后,其再次引起众媒体关注是在去年第四季度,清远取得了一次全国第一。据易居研究院报告显示,截至去年10月末,清远以161%的同比库存增速,位列全国第一。

随后,清远同远在东北的哈尔滨一样,发布了一条总体趋于宽松的楼市调控政策,而去年大湾区城市地产市场趋热,大部分城市或酝酿、或颁布了调控收紧政策。

但即便这样也未能挽救清远楼市的颓势。据清远市市住建局和清远楼市发布统计,2020年,清远全市新建商品房成交88616套,同比微跌1.02%;成交面积801.6万平方米,同比下跌1.1%;全市新房均价7004元/平方米,同比下跌8.72%。其中新建住宅成交60343套,同比下跌1.18%;成交面积644.6万平方米,同比下跌4.03%;全市住宅均价7578元/平方米,同比下跌7.02%。

一面是新建商品住宅库存面积增速第一,一面又在放量供应土地,库存压力依旧严峻。据清远日报报道,2020年清远土地供应高企,共有74宗土地成交,面积约460万平方米。这意味着未来楼市新建房源供应量加大,市场原有存量与新房同增。

据清远市统计局相关统计报告显示,2020年1~6月,清远商品房待售面积达到453.5万平方米;9月全市商品房库存增速更是达到全国第一。据《清远日报》分析报道,清远持续保持高位的房地产投资力度,但目前缺乏外区购房群体支撑,本地客户刚需倾向明显,房价上涨动力依旧不足,2021年去库存仍是清远楼市重头戏。

基于这一现状,有业内人士预测,清远房地产的冬天来了,要做好过冬的思想准备。对于这一分析预测,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,楼市回升会像上一轮市场行情,由都市圈蔓延至其周边卫星城市。广州回升会带动清远上涨,虽然力度相对较弱,但从货币政策、广清规划等看来,这一趋势并无任何问题。

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