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双集中供地政策下,越秀地产拿地预算要增近30%

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经济观察网 记者 陈博 “针对‘供地三集中’,我们确实也在研究。现在新政出台,比如广州,估计本月底就会推出第一批地。在这个过程中,我们的应对角度是,任何一块土地都要加强研究。过去可能单一块土地集中的力量相对没那么大压力,现在对所有企业来说,拿地的人力、资金都会有压力。”2020年度业绩会上,新近浮出水面的“一年集中供应三次宅地”规则,成为越秀地产董事长兼执行董事林昭远回答次数最多的一个问题。

双集中供地22个试点城市中,越秀地产目前已经布局的城市达13个。这意味着,今年,在投拓策略层面,越秀地产必须做出相应的调整和铺排。

“这个政策对于房地产行业,对22个城市里面的土地出让都是一个新的变化,集中供地可能带来的,既有好的,也有不好的影响。”这是越秀地产研究新政之后得出的理解。

好的方面是,土地出让市场的竞争程度不似以往那么激烈,地价稍微下降,对房企获取土地机会和控制土地成本方面更加有利;不好的方面则体现在,这一次新政或将对房企的人力、财力带来一定压力。林昭远提到,集中供地之后,房企投拓团队对土地的可研性判断与分析强度,在整体投拓决策里面将会加大。但人力问题可以克服,更关键的双刃剑是资金问题。对于资金比较紧张的房企来说,一下子面对这么多土地出让,资金层面可能会更加不利。

不过,越秀地产更愿意将这个新政当成正面来看待,“资金链相对充裕”,是越秀地产应对的信心所在。去年中期还触及“剔除预收款后的资产负债率”一道红线的越秀地产,截至去年底,剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标已经全部达标,分别为69.2%、47.5%和2.25倍。

越秀地产副董事长、总经理及执行董事林峰透露,去年,越秀地产的土地投资实际支出为410亿元,今年计划增长到520亿元以上。两相对比,增幅达26.8%。

在当下房地产资金端遭遇“围堵”以及土地新政之下,这样的拿地支出颇为激进。520亿元的预算,甚至超过越秀地产目前手头持有的373.1亿元现金。“我们会保持一个适度的投资强度,把握一些市场的机遇,促使公司业绩得到一个稳定的发展,”林峰表示,特别是“一年三拍”的情况下,越秀地产的机会反而更多一些,会抓紧进入一些此前希望进入的目标城市。

但事实上,最近两年多,越秀地产的土地获取方式已经不仅仅局限在公开市场竞拍上,TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、收并购、产业勾地等多元化模式均成为主要的增储渠道。年报数据显示,2020年,越秀地产通过“6+1”模式在11个城市新增22幅土地,总建筑面积约560万平方米。

从各类模式获地占比来观察,越秀地产更多的地块经由非公开渠道拿下,这是其有效控制土地成本的重要渠道。去年这部分新增土储中,非公开市场获取方式占比达到54.1%。其中TOD、“住宅+配建”、国企合作增储方式分别占新增土储的18.5%、25.2%和10.4%。

这从一个侧面反映出,越秀地产在拿地预算上的加码,不一定单单指向公开市场。以TOD为例,去年越秀地产新增广州星樾山畔和广州星汇城两个TOD项目,合共增加土地储备103.3万平方米,为此付出的权益交易代价约53.3亿元。“我们一直都按照广州地铁的发展情况,优选一些站点积极进行拓展。之前我们希望每年新增1-2个TOD项目,但TOD项目牵扯到很多拆迁问题,进度上不一定能如期达成,不过我们会积极配合广州地铁的工作。”林昭远说。

TOD项目的拓展也已经直接体现在越秀地产的销售业绩之中。2020年,越秀地产累计完成合同销售额约957.6亿元,同比上升32.8%,销售目标完成度达119.4%。

这里面,越秀地产持有的5个TOD项目,贡献了约170亿元的销售额,同比上升236.6%。上述提到的广州星樾山畔、广州星汇城两项目,收购当年就累计贡献销售额达35.7亿元。

按照越秀地产的计划,今年,TOD项目的销售目标不低于180亿元,希望能够冲刺200亿元以上的销售规模。

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