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恒大物业抛出“全球规模之首”野心的背后

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经济观察网 记者 陈博 去年底登陆港股市场的恒大物业,上市之后迅速将规模扩张列为年度首个考核目标,恒大企业基因中典型的高举高打与高执行力也被充分复制到这一轮扩张之中。

最新发布的年报数据显示,截至2020年12月31日,恒大物业的合约面积达到5.65亿平米,同比增加11.88%;在管面积约3亿平方米,同比增长26.05%。

一年时间新增约5940万平方米合约面积、约6260万平方米在管面积,这样的拓展速度,与上市之前的2018、2019两年相比,不相上下。

不过,恒大物业正在卯足全力加速——今年前两个月,其合约面积迅猛增长1.14亿平方米,在管面积增加1.13亿平方米。换而言之,仅仅两个月时间,恒大物业的新增拓展规模,几乎相当于去年全年的2倍。

在物业领域内,除了新近出现的碧桂园服务以“大鱼吃大鱼”之势收购蓝光嘉宝外,以这么短的时间便实现如此大的规模扩张实属罕见。可供对比的是,3月11日,融创服务在年度业绩发布会上透露,目前跟进的收并购项目总量有1.2-1.3亿平方米;但近期洽谈的几个收并购,如若顺利,将在3月底增加1000万平方米体量。

恒大物业对于规模的奋起直追,从上市一个半月后正式启动。1月18日,恒大集团董事局主席许家印亲自下发的军令状中,第一份直接敲定“每月必须对外拓展3000万平米在管面积”这样一个宏伟目标。

彼时,不止一位物业业内人士向经济观察网表示,这样的月度拓展量实现难度颇大;据经济观察网了解,恒大物业内部也饱受压力。但“时间短、速度快、动作大、投入多”,这套曾经运用在恒大新能源汽车业务上的模式,同样被移植到物业板块的布局中。上述提到的1.13亿平方米新增在管规模,差不多已经完成全年计划任务的1/3左右。

从恒大物业的打法来观察,外拓更多是通过收并购模式来实现。单纯凭借收购亚太酒店物业服务一个动作,就为恒大物业带来超过8000万平方米的在管面积以及33个城市公服项目。

“目前我们内部已经建立了一支300余人的投资拓展团队,立足于在现有项目周边寻求优质的合作标的和资源。这支300余人的团队遍布全国,已经制定了非常有效的激励措施,来达成我们对外拓展及收并购的目标。”业绩会现场,恒大物业执行董事兼总经理胡亮提到,今年年初制定计划后,恒大物业的投资拓展团队已经对全国200余家规模1000万平方米以上的物业公司进行全面摸排,目前在谈的收购标的体量非常巨大,初步达成意向甚至在尽调的公司,整体规模超过10亿平米。

恒大物业还强调“公司的并购绝对不是盲目的,标的质量都非常不错,符合高质量发展的要求”。按照执行董事兼副总经理王震的解释,恒大物业对标的的选择有清晰的标准,比如,尽调之后毛利率需达到20%的水平,净利率也不低于10%;而且,恒大物业还依照业态、规模等因素,分别制定了标的项目的物业费单价指引以及业务合规性要求等系列标准。

但事实上,区别于恒大物业,近期已经举行年度业绩会的几家物企,对外口径均发生了一点新的变化——相较于过往对收并购的激进姿态,现阶段更多的物业公司趋于审慎。

以融创服务为例,执行董事兼行政总裁曹鸿玲在业绩会上直言,现在整个收并购市场热度还是过高,无论是上市公司还是非上市公司标的,本身质素还是可以,但核心问题在于价格过高。融创服务不会单纯考虑规模,在这个阶段还是相对保持理性与谨慎,回归到经营逻辑去判断收并购标的的价值。“市场拓展一定是我们大力发展或首选的增长途径。”曹鸿玲表示。而这样的拓展战略,也越来越多出现在其他物业公司中。

一切关乎规模扩张的加速,源于恒大物业坚信这个行业还是以规模制胜,“2020年前10强物业公司的市占率刚刚超过10%,行业的集中程度还远远达不到飞速发展阶段应该有的水平。但最近几年最明显的一个现象是头部企业集中程度越来越大,规模效应越来越好。”胡亮说。

截至2月28日,恒大物业的最新合约面积已经达到6.79亿平方米,在管面积4.13亿平方米。如若上述拓展“军令状”执行到位,恒大物业短期内更大的计划是“2021年总合约面积不低于8亿平米,总在管面积超过6亿平米”;按照管理层的预期,今后三年,恒大物业的管理规模还会保持50%左右的增长速度;而最终目标,则是成为“全球规模最大的物业公司”。

在一众已经成功IPO的物业公司里面,至少直至目前,尚未有哪家物企敢直接抛出如此宏大的目标。不得不承认,恒大物业释放出来的这一庞大野心,一定程度上将直接影响资本市场的估值判断。早在1月18日首次对外透露规模目标之时,恒大物业的股价与总市值就被推高至一轮巅峰。

如今,恒大物业一方面寄希望于通过前述所提到的加速收并购来促成规模增长;不过,截至2月底,其4.13亿平方米的在管面积里面,有1.20亿平方米是第三方面积,外拓规模占比大约29%。

这就意味着,“规模称冠全球”更主要的动力,仍然来源于地产母公司中国恒大。“中国恒大每年会有非常巨大的交付量,比如,2020年,中国恒大全年销售金额超过7300亿元,销售面积接近8000万平方米,这些面积在未来两到三年都会逐步转化成恒大物业的在管面积。”胡亮称。

此外,过往恒大物业在为中国恒大旗下的旅游、保险、汽车、足球学校、医院等多业态提供物业服务过程中积累了不同的管理经验,这些也被恒大物业视为“扩张时提供了非常好的基础”。

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