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主打非住宅物业,2021年佳兆业美好定下1亿平方米目标

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经济观察网 记者 陈博 “预计2021年,我们的在管面积将超过1亿平方米;到2023年,整体在管面积不低于2.4亿平米。”3月19日,佳兆业美好董事会主席、总裁廖传强首次对外释放未来三年的规模目标。

这是佳兆业美好登陆港股市场的第二个完整年度。与其他急于“跑马圈地”的物业公司略有不同,佳兆业美好对于规模效应的追求,更倾向于稳扎稳打。

年报数据显示,截至2020年12月31日,佳兆业美好的总合约建面达7729万平方米,同比增加43.7%;总在管建面约5750万平方米,同比增长24.4%。这两个增速,相较2019年同期的67.1%、72.0%均有所下降。

规模增长的减速,很大程度上源于佳兆业美好调整了收并购的步伐。2020年,佳兆业美好的收购动作均发生在下半年:其中,对宁波朗通60%股权的收购已经完成,为佳兆业美好新增了约400万平方米的在管建面;但对浙江瑞源60%股权的收购仅签订了协议,新增的约1100万平方米在管建面,将在2020年12月31日之后交割时才合并进报表。

不同于其他物业企业在收并购市场的迅猛发力,上市两年时间里,佳兆业美好一直保持“每年2笔收购”的节奏。与之相应的是,佳兆业美好重视多渠道的外拓能力,除了收并购之外,招投标、股权合作、合资平台都是其进行市场拓展的方式。去年,凭借招投标,佳兆业美好将业态覆盖到高校、医院等非住宅领域。

现阶段,伴随着市场上标的的价格、估值水涨船高,越来越多物企对收并购的态度由激进转向理性,不止一家物业公司公开宣布,“市场拓展”将取代成为规模增长的主要路径。但业绩会上,佳兆业美好并未对市场拓展与收并购的比重设定一个明确的界线,按照廖传强的解释,佳兆业美好更追求高质量的增长,而非高面积的增长。

他说,无论是通过股权收购,还是通过旗下子公司并购,抑或是通过资产平台及第三方招投标,物业企业关注的不应该是这个市场有多热,而是自身品牌的输送力及温暖感。这个温暖感,体现在要保证并购回来的公司能在佳兆业美好里发挥出自身优势。

不过,上述提到的三年规模目标,还是对佳兆业美好提出了新的加速挑战——除去即将并表的1100万平方米,两相对比,2021年,佳兆业美好的在管规模增速至少还要达到54.8%。

佳兆业美好已经做出详细铺排——自2021年开始,地产母公司佳兆业的交付面积不低于500万平方米;通过收并购新增的面积介于3000-4000万平方米之间;市场投资拓展规模不低于750万平方米。从这一计划可以观察到,收并购仍是佳兆业美好扩张战略中的“重要武器”。

值得关注的是,在第三方市场的扩张过程中,佳兆业美好以非住宅业务作为投资主要目标。比如,去年收购的宁波朗通,主要从事向工业园及商业物业提供物业管理服务;浙江瑞源的在管面积中,约40%为非住宅物业。

“去年我们非住宅营收占比在提升,主要就是来自于第三方市场通过并购、投标所带来的业务增量。”佳兆业美好计划财务部总经理易学中提到。

根据年报,2020年,佳兆业美好的收入由2019年的12.62亿元增加至17.30亿元,增幅约37.1%。其中,非住宅物业所贡献的收入达4.21亿元,在物业管理服务收入中的占比由上一年的47.1%上升至53.0%,首次超越收入约3.73亿元的住宅物业。

可供比较的一个细节在于,去年,非住宅物业的在管面积1499万平方米,在整体在管规模中占比仅26.1%。“2020年,住宅的物管费单价是2.37元/平方米,非住宅单价为16.8元/平方米。”易学中提供的这两个数据,反映出两种业态盈利能力的差距之大。

“2021年,包括未来三年,我们在第三方市场的拓展上,会尤其关注非住宅物业标的的贡献,包括标的本身品质、盈利能力、基础指标等。”易学中表示。

所有的一切,都是在为佳兆业美好未来三年的业绩指引做准备。按照佳兆业美好的规划,截至2023年,全年目标收入必须达到70亿元,收入年复合增长率不低于55%;目标净利润不低于10亿元,净利润复合增长率不低于60%。

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