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金辉:以“0踩线”姿态冲向千亿

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3月19日,金辉控股(集团)有限公司(以下简称金辉,9993.HK)交出了上市后的首份财报,2020年公司合约销售金额达到972亿,确认收入达348.8亿元,同比增长34.3%。

站在千亿冲刺线前,金辉管理层对今年楼市的整体预判是稳中有升,“随着后疫情时代经济复苏的加快,楼市大概率是稳中有升的趋势,个别城市和区域具有一定的机会。”

而对于2021年,金辉管理层亦明确,合约销售金额预计会突破千亿。“但公司并不会为了追求千亿盲目扩张,追求有质量的增长。”这是展望,也是一种自我约束——要增长,更要稳。

多指标增长

除了销售额和营收的增长,2020年,金辉实现净利润38.2亿元,同比增长42%,这一增幅水平领跑行业。

较高的权益占比,是金辉控股能将合约销售额高效转化为营收及净利的重要原因。据第三方机构克而瑞的统计,2020年,金辉控股以786亿元的权益销售额位列所有房企第36位,合约销售额中的权益占比约80%,远高于行业平均水平。同时,2020年度,金辉控股的合约负债(预收账款)达到690.9亿元,为明后年的营收确定打下坚实的基础。

随着多项指标正向增长,金辉的资产总值也增长至人民币1856.6亿元,同比增长24个百分点;流动资产净值为498.3亿元,同比增长接近50%。

同时,土地储备弹药充足,截至2020年末,金辉的总土储超达到3072.7万平方米,其中在建面积约1800万平米,足以保证其在未来2-3年中保持一定增长的情况下的开发需求。

细看土储分布与质量,在2020年,金辉控股共新增35幅土地,总计规划建筑面积达430.1万平方米,覆盖15个强二线重点城市,长三角和粤港澳大湾区也成为金辉控股在2020年新增土储的重点布局城市。

25年来,从福州起家,金辉全国化的布局非一朝一夕。在金辉超3000万平米的总土储中,近95%位于二线及核心三线城市。截至报告期末,金辉已经完成环渤海、长三角、华中、华南、西南及西北六大区域的布局,进驻全国32座核心城市,主要包括北京、上海、重庆、福州、杭州、武汉、西安等一线、强二线及环一线城市。

全部挂上绿档

年报首秀最大的亮点,是金辉“三道红线”指标均挂上绿档。

截至2020年底,金辉净负债率为75.3%,较2019年同期大幅减少;现金短贷比为1.4,剔除预售款项后的资产负债率为69%,较去年同期下降约17个百分点至达标,至此全部达到“三道红线”政策绿档要求。变“绿”,意味着按政策要求,金辉控股的有息负债年增幅最高可以达到15%的水平。

截至报告期末,金辉控股借款总额达537.74亿元,同比增幅为9.6%,低于“三道红线”绿档15%的有息负债增幅上限。

借款构成中,一年内到期的即期借款总额占比仅为35.9%,利率相对较低的银行类借款占到了借款总额的52.73%,信贷结构优化明显。

截至报告期末,金辉加权平均债务成本为7.47%,较上期末降低0.3个百分点。而随着上市的完成及近期评级机构的密集调升评级,金辉控股的融资成本有望在2021年进一步降低,进入行业内低融资成本集团中。

期末现金及银行结余达265.9亿元,同比大增98.4%。即便三道红线达到“0踩线”,但金辉管理层仍把“现金流和利润”作为2021年的管理导向,聚焦资金使用效率和效益,强化财务安全,保持流动性的充裕,继续提升信用评级并进一步降低融资成本。

去年10月,金辉成功登陆港交所上市,打开了资本市场新的窗口。此后,国际评级机构也先后调升了金辉控股的评级水平,2021年1月,标准普尔上调公司长期发行人信用评级至“B+”,穆迪信用首次将“B1”评级授予金辉,并给予“稳定”展望。

“保持三道红线绿档是公司将长期坚持的目标。”为了保持绿档,金辉管理层亦制定了多元发展和管控的计划。

一是在拿地端口,继续保持谨慎的拿地策略,以刚需、首改产品为主,集中在省会及核心都市圈。这样的地块受到调控政策的影响小,抗风险能力强,可以在必要的时候实现快速周转。

二是控制负债规模,调整负债结构。年报显示,金辉的预收账款持续增长,截至2020年末达到690亿元,净负债规模降至2017年的水平,同时资产规模超过了2017年的2倍。这意味着,金辉的增长并非高度依赖外部融资。

同时,金辉管理层也表示将积极拓展融资渠道,通过多种融资手段的合理配置,达到债务期限的长短结合,通过长期融资替换短期债务,优化负债结构。

在资本市场上,今年2月26日,金辉已获得恒生指数选定,新增至恒生综合指数成分股名单中。

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