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成都楼市新政:建立二手房成交参考价格机制

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3月22日,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度、加强住房交易管理、严格金融审慎监管、加强市场秩序监管、落实调控主体责任等七个方面提出了16条措施。该《通知》自印发之日起执行。

《通知》要求,要加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与成都土地竞拍。中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让,全面实行“限房价、定品质、竞地价”的出让方式,坚决遏制房价过快上涨。此外,成都还将建立二手住房成交参考价格发布机制,加强预售资金监管,严格金融审慎监管等。

根据住建部网站3月19日信息,“两会”刚刚结束,住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。倪虹指出,要根据人口流入情况,切实增加住宅用地供应,管控资金风险,建立“人、房、地、钱”联动机制,从源头上稳定预期。要针对房地产市场存在的突出问题,及时采取措施,精准、精细调控,严肃查处房地产中介、助贷机构的违法违规行为,坚决遏制投机炒房。

房企踩中“三道红线”将不得竞拍土地

 在强化住宅用地供应管理方面,《通知》一是增加住宅用地供应,2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上,占经营性用地比例不低于65%,单列租赁住房用地计划,保障性住房用地“应保尽保”。

二是中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让,合理制定土地出让方案,坚决遏制非理性拿地,切实稳定地价和市场预期。

三是加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与成都土地竞拍。

《通知》要求,在中心城区商品住宅用地出让全面实行“限房价、定品质、竞地价”的出让方式,坚决遏制房价过快上涨。通过竞买人在参与商品住宅用地竞拍前,签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书,承诺书纳入土地出让合同的方式,减少和避免非理性竞价带来的不利影响,稳定地价和市场预期,保持成都市房地产市场平稳健康发展。

热门楼盘限售期限由3年延长到5年,法拍房纳入限购限售

对于商品住房的限售期限,《通知》中要求的登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目所购商品住房限售期限由3年延长到5年。成都市住建局对此表示,在2021年3月22日起领取预售许可证(现售备案意见书)的项目按该规定执行,在2021年3月22日之前已领取预售许可证(现售备案意见书)的项目按原政策执行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,该政策是全方位地对成都房地产市场进行了规范,有助于促进房地产市场稳定,如限购政策打补丁,热点楼盘限售期延长等;从开发商角度来说,要注意房地产市场未来将会进一步降温,房企要从多角度考虑拿地方式。

《通知》将法拍房也纳入了限购限售政策,通过司法拍卖、变卖等取得成都住房的主体,均应当符合成都住房限购、限售政策的规定。成都住建局也给出了具体项目的时间节点——《通知》实施前,已进入司法拍卖竞价环节的住房仍按原政策执行。

而将法拍房纳入限售管理,具体是指须取得不动产权证满3年后方可转让,其中“转让”的方式包括买卖、赠与、以房抵债、互换等。

去年9月14日,成都市出台15条举措,其中提到增加住宅用地供应,优化供应结构,住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%,优先确保保障性住房用地供应;发挥税收调节作用,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

拟建立二手住房成交参考价格发布机制

此外,成都还将建立二手住房成交参考价格发布机制,加强预售资金监管,严格金融审慎监管。

对于二手房成交参考价发布机制,成都市住建局表示,近期成都部分区域二手住房市场出现挂牌价格混乱、哄抬房价、部分业主“抱团涨价”等扰乱市场秩序的行为,为提高二手住房信息透明度、促进理性交易,借鉴深圳等城市的做法,成都拟建立二手住房成交参考价格发布机制。

成都还将进一步规范二手住房交易行为。一是加强对二手住房挂牌价格的管控,要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格,社会化网络信息平台要配合做好技术管控;二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理,逐步形成区域网格化的二手住房参考价格,定期在官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布,用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。

成都住建局表示,人民银行成都分行指导四川省市场利率定价自律机制研究并决议通过,调整成都市差别化住房信贷政策。银行业金融机构要严格落实房地产贷款各项管理要求。加强个人住房贷款管理,严格审查贷款人个人信息的真实性,切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

澎湃新闻了解到,成都[四川天府新区成都直管区、成都高新区(包括高新区南部园区、高新区西部园区)、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等12个区域]差别化住房信贷政策调整的具体内容包括:(一)居民家庭名下在成都无住房且无住房贷款记录的(含商业性住房贷款和公积金住房贷款,下同),最低首付款比例为30%。

(二)居民家庭名下在成都无住房但有已结清住房贷款记录的,或名下在成都拥有1套住房但无住房贷款记录的,或名下在成都拥有1套住房但住房贷款已结清的,购买普通住房的最低首付比例为40%,购买非普通住房的最低首付比例为50%。

满足新市民,多渠道增加租赁住房

倪虹在调研时表示,成都、西安正在建设国家中心城市,人口流入量大、年轻人多,要大力发展租赁住房,多渠道解决好他们的住房困难问题。要有效增加保障性租赁住房供给,规范发展长租房市场,落实土地、财税、金融支持政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。

在加强住房保障力度方面,成都一是针对不同住房困难群体,分类施策,精准保障。对城镇户籍的住房和收入“双困”家庭,采取实物保障为主、租赁补贴为辅的方式,实行应保尽保、应保即保;对城镇户籍中等偏下收入家庭,采取租赁补贴为主、实物保障为辅的方式,着力解决居住困难,全面保障住有所居;对住房困难新市民、青年人和在城镇稳定就业的外来务工人员,采取租赁补贴、产业功能区配套住房和政策性租赁住房等方式,积极解决其阶段性住房困难。

二是实施商品房配建为主、新增用地集中新建为辅的人才公寓建设模式,进一步增加人才公寓供应点位、灵活供应时序,满足人才对房源位置、品质、户型等因素的多元化需求。落实安居政策优惠,购买人才公寓规定面积可享受购房款8.5折,租赁人才公寓可享受租金补贴并可按照入住时市场价格优惠购买。

成都还将以满足新市民,尤其是外来务工人员和新就业大学生居住需求为着力点,多渠道增加租赁住房;健全长租房政策,进一步建立健全有利于长租房稳定发展的体制机制,规范住房租赁市场秩序,保障租赁双方合法权益,不断扩大承租人享受公共服务权利的范围。

一是增加租赁住房建设用地供应,住宅用地供应计划中单列租赁住房用地,占比不小于10%;鼓励土地用途兼容复合利用,利用工业用地、新型产业用地的配套服务设施用地集中建设租赁住房,加快推进集体建设用地建设租赁住房。

二是完善租赁住房筹集方式,通过集中新建、在商品住房项目中配建、将闲置低效利用的非住宅按规定改建、盘活闲置住房用于住房租赁等方式,加快租赁住房供应。未来五年,全市将新增租赁住房30万套,2021年新增租赁住房不少于6万套,其中新建、改建租赁住房不少于4万套。

“借名买房”者将被限制房屋网签备案

《通知》要求加强对房地产开发企业、中介机构、网络平台、自媒体及个人等各类市场主体的监管。严厉打击恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售、诱导规避调控政策等违法违规行为,涉嫌犯罪的,移交司法机关依法处理。

成都住建局表示,出现上述行为的,将依法依规采取约谈、公开通报、暂停网签、列入行业失信“黑名单”、市场禁入等处理措施,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。尤其是对近期市场出现的“借名买房”(代持)等违反公序良俗、规避限购政策的行为,将采取限制相关当事人房屋交易网签备案、参加成都商品住房购房登记、购买或承租保障性住房和人才住房等措施坚决打击;涉嫌犯罪的,移交司法机关调查处理。

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