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探访成都“最贵学区房”:一年涨价50万,购房者偏爱小户型

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“中午给你介绍那套240万元的房子,房东刚刚把价格调到了252万元。还有另外一套240万元的,不过是红砖房,环境条件比较差,只能用来挂户。”

按照中介的反馈,第一财经记者发现,这套房子单价已经突破了5万元/平方米。

泡桐树小学是成都小学“五朵金花”之一。接待记者的某中介房产经纪人介绍,去年这个时候,这里的学区房最低的总价大概是190万元左右,现在最低总价240万元。学区房面积越少单价越高,一般是五六十平方米的最好卖,单价大概四万多。

跟随二手房价格的上涨趋势,成都的学区房近年来也在持续上涨。为了应对学区房热,成都在实行多年的小初升“多校划片”的基础上,去年在其天府新区也开始推行小学入学“多校划片”来抑制学区房热。

化解学区房热更为根本性的举措还在于进一步推动教育质量均衡化。近日,中共成都教工委、成都市教育局印发《2021年工作要点》。这一文件提出,今年要形成《成都市幼儿园、中小学布局规划(2017-2035)》正式成果。新建改扩建幼儿园、中小学80所,新增学位10万个。同时,还将深化拓展义务教育优质资源覆盖面,推动武侯区等4个区(县)争创全国义务教育优质均衡发展县。评估认定60所义务教育新优质学校,重点提升68所公办初中办学水平。

学区房价格上涨

成都小学“五朵金花”是指公立小学中最好的五所小学。坊间对此存在两个版本,一个版本是泡桐树小学、龙江路小学、成都市实验小学、成都师范附属小学和盐道街小学。另外一个版本是泡桐树小学、龙江路小学、成都市实验小学、升平街小学和东城根街小学。

成都在小学入学阶段实行的是“单校划片”,就是一个区域对应一所小学,户籍决定了可以入读哪所公立小学。因此,只要通过购买学区房并落户后,就可以进入对口的最好的小学,像泡桐树小学周边的学区房就非常走俏。

成都市在2014年试点义务教育学区制试点。在坊间市民认为最好的学区是青羊二区和锦江二区。这个学区划分来源于小升初的多校划片。就是教育局把小学升初中通过多校划片的方式进行编号,按照片号1、2、3、4进行排序,青羊二区和锦江二区教育资源在全市范围来看最为优质。

其中,青羊二区被广泛认为最好的学区。一方面小学好,拥有“五朵金花”中的泡桐树小学和成都市实验小学,胜西小学和东城根街小学也很有名气;另外一方面是初中好,其对应的初中有成都王牌中学“四七九中”中的两所,其他两所初中也并不差。

一位在东城根小学片区购买了学区房的家长向记者表示,购买学区房一方面是看中小学,更重要的看中的是初中,因为初中升高中有不低的比例会被分流去读中职业技术学校。如果能进入这几个初中,那么上重点高中以及重点大学就比较稳当。

因此,在这样的背景下,很多家长愿意花比较高的价格来购买学区房。另外一位在东城根小学的房产经纪人向记者表示,一套学区房大概每天都有10多个人来看,大家都冲着学位而来。记者现场看房时也遇到多个中介带来的不同看房人。

但是,学区房的供应是有限的,尤其是泡桐树小学和实验小学。这位经纪人告诉记者,在某互联网找房平台上,泡桐树小学片区的学区房只有50套,成都市实验小学的学区房则更少,只有30来套。这两所小学所划片区都很小,房子供不应求。

学区房的价格因此水涨船高。前述家长在2017年花了96万元买了一套东城根小学的学区房,而她的朋友在2013年左右买的大体相当的房子才花了30多万元。最近几年学区房更热,记者探访的那套泡桐树小学学区房此次已经是第二次涨价,去年年底由230万元涨到了240万元。

“我一位客户2016年买了一套房子,当时价格33万元,后来这个小区被划进了东城根小学片区,升值不少,最近以100多万元的价格卖了出去。”这位经纪人表示,“从2016年至今,成都的二手房价格也已经翻了一倍,作为学区房,物以稀为贵,比其他房子贵一些也正常。”

来自安居客的数据,成都2月二手房均价14045元/平方米,环比上月上涨0.44%,同比去年同期上涨6.01%。青羊区2月二手房均价22658元/平方米,环比上月上涨0.31%,同比去年同期上涨8.21%。

学区房和非学区房之间的价格差距十分明显。比如东城根小学片区价格大多是2万-3万元,而相邻的属于金牛区的小区,差不多品质的房子单价才1万多。在学区里面也存在不同学校之间差距,相比而言,泡桐树小学学区房平均单价最高,需要4万多。

学区房价格在这一总体水平下也因不同房屋条件而呈现不同单价。在某互联网找房平台可以看到,泡桐树小学片区的学区房,最高的单价达6万元,最低的也有2万多。单价高的房屋可能因为其具有商业条件或者装修条件不同,而单价低一般是大户型,这类房子因为总价高并不好卖。

其实,这些学区房的居住价值低,使用率比较低。记者跟随房产经纪人看过的几套房子大都处于闲置状态,或者拿来出租,但是租金偏低。这是因为这些房屋很多是老破小,大多是上世纪90年代甚至更早,最晚的也是本世纪头几年的房子。

房产经纪人介绍,这些学区房买来大多是挂户不会自住,也不会拿来炒作,因为一个学位有6年的限制。大家都冲着学区资格而来,不愿意投入更多资金在这里。一般选择面积比较低的,虽然单价高一点但是总价低,相当于拿出一笔钱在这里存几年。

政策出手抑制学区房热

学区房热并非只在青羊二区上演,各个热门学校周边的学区房都面临同样的境况。学区房热已经带来诸多弊端,很多人挤到这些学校就读使得一些热门小学面临爆仓,报名人数超过招生人数。

房产经纪人介绍,这种爆仓的压力在很多学校出现。比如,被戏称为“金沙大学”的金沙小学一年级已经开到23个班;东城根小学一年级16个班,新建了C校区来缓解招生压力;天涯石小学原本按每个年级6个班来规划,但是现在已经突破10个班,等等。

在这样的背景下,一些学校已经要求学位落户年限,官方也对一些学校进行统筹。以青羊二区为例,目前除了泡桐树小学、成都市实验小学和胜西小学之外,学区内的东城根小学等都已经实行统筹,即报名人数超过招生人数之后,学生就有可能摇号到其他学校去。

也就是说,在这些统筹学校招生爆仓之后,拥有该校学位的学生可能并不能就读这个学校,这对学区房是一定的打击。不仅如此,政策层面也在进行改革探索,以破解学区房热的问题,推进教育资源均衡。

2017年,成都市教育局发布了《成都市义务教育阶段学区制建设指导意见》(下称《意见》)明确了各区(市)县将进行学区制建设,在区域内因地制宜组建不同形式的学区。《意见》规定了4种学区形式,即相同学段学区、教育主题学区、直对入学学区和其他形式学区。

其中,《意见》规定,相同学段学区就是将按相对就近的原则,把几个相同学段的学校组建为一个学区,缩小相邻学校教育教学质量差距,实现相邻学校协同发展,实现学区内义务教育校际均衡。其一般可分为小学学区和初中学区。

实际上,成都已经在小学升初中阶段实行了多年的“多校划片”。就是将区域内的热门学校和相对薄弱学校,大致均衡的划分到同一个学区,学生通过自主报名+电脑摇号的方式,来决定最终就读哪所学校。

成都小升初的“多校划片”已经在一定范围推进了教育资源均衡化,但是在幼升小阶段却一直进展不大,面临诸多问题和阻力。这涉及到学区房的房东和购房者等相关利益群体,以及学区内学校配比的技术问题。

2020年5月,成都天府新区正式公布《四川天府新区成都直管区2020年小学学区划分方案》。首次将天府新区内的36所小学,按区域划分成了12个小学学区(一个学区内有多所小学)。并提出会采用“多校划片”、“单校划片”两种招生方式。

这是成都市内首个推行小学阶段多校划片的区域,这样热点学校和普通学校划分到同一个学区,原来非该校学区的学生也有机会就读,而购房学区房却不一定能够就读这些学校,这样“学区房”的情况就会得到抑制。

天府新区能够实行的原因还在于是城市新开发区域,大部分是新兴区域,学校也以新学校为主,没有毕业生,也没有具体的升学率数据可以参考,所以在新区推行“多校划片”的阻碍不会太大。

作者:谢豆豆

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