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万科:房地产已进入管理红利时代,有信心一季度回到“绿档”

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3月31日,万科企业股份有限公司(000002.SZ,2202.HK)召开2020年度线上业绩推介会,万科董事会主席郁亮,万科总裁、首席执行官祝九胜,万科执行副总裁兼首席运营官王海武,万科执行副总裁、财务负责人韩慧华等管理层出席。

在此之前,万科于3月30日晚披露全年业绩公告,2020年万科实现营业收入4191.1亿元,归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比分别增长13.9%和6.8%。

开发销售业绩方面,2020年万科实现销售面积4667.5万平方米,销售金额7041.46亿元,同比分别增长13.5%和11.6%;占到全国商品房市场份额约4.03%。

房地产已经进入管理红利时代,但行业还有大量机会

从多年前提出“房地产行业进入白银时代”到“活下去”,万科始终保持“谨慎”,按郁亮的话说,“万科是一家危机感驱动的公司”。

此次,郁亮在业绩会上提到,“今年可以说是行业管理红利时代的元年,大家都在感叹挣钱不容易了,不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了”。

郁亮表示,“三道红线”、“双集中”等政策的出台,标志着行业明确进入到管理红利时代。管理红利时代,房屋回归居住属性,房地产回归实业属性,是一个不可逆转的趋势,这也意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢;意味着房地产要从开发为主转向开发与经营并重。企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了。同时,也意味着行业不能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。

那么未来行业的机会来自哪里呢?“机会来自客户的需求,机会也来自城市的发展。”郁亮说。

郁亮表示,“万科很早就确定了和客户同步发展、和城市同步发展的策略,开发和经营业务并重。从目前来看,我们的方向选对了,也在部分业务建立了市场竞争优势。”

按照万科的业务架构,其目前分为6BG(五大区域+物业)、7BU(食品、物流、商业、长租公寓、酒店及度假、海外、教育)。

在祝九胜看来,万科要抓住管理红利时代的机会,还需要跟上城市发展的脚步,围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位,从传统的开发业务转向开发与经营并重。他称,目前除了传统的开发业务和物业服务,万科在物流、商业、长租公寓、酒店及冰雪度假等业务布局已具雏形,并已开始有所收获。

目前,万科已在城市更新、TOD等领域逐步建立竞争优势,探索开发经营业务的新增长曲线。

年报显示,万科开发的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多个项目均成为所在城市的TOD综合开发标杆;城市更新也成为万科聚焦的一大重点,近年来其开发了深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街、苏州淮海街、福州烟台山等多个城市更新项目。

长期坚定看好租赁市场,“泊寓”营收同比增72%

具体来看,按照万科年报披露的数据,万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商。截至2020年底,“泊寓”开业规模达14.24万间,整体出租率超过95%;实现全年营业收入25.4亿元,同比增长72.33%。2020年7月,万科成寿寺项目作为全国首个投入运营的集体土地租赁试点项目;深圳云城旗舰店作为行业单店体量最大的门店,实现出租率99%。

郁亮在业绩会上指出,租赁市场需求广阔,近期我们看到,中央经济工作会议、十四五规划纲要中,对租赁住房从税费、土地、金融到租购同权都有全面安排,篇幅比房地产市场要长得多。在全社会降杠杆的背景下,政府不断加大对租赁房的政策支持,这对长租公寓企业是好消息。

郁亮提到,万科是中国最早进入租赁住房市场的企业,从2007年就开始尝试,在广佛交界处建立了国内第一个集中式租赁住宅——万汇楼,2008年万汇楼开业。2014年,万科租赁住房开始大规模布局,目前已成为中国最大的集中式长租公寓企业。

郁亮在业绩会上表示,虽然这个业务在发展过程中还有很多困难,但我们仍然长期、坚定地看好这条赛道,相信未来这块业务一定有很大的发展前景。

物业服务方面,2020年,万物云实现营业收入同比增长27.36%至182.04亿元,年末累计在管面积5.6亿平方米,其中一半来自于万科以外的项目。

物流仓储方面,经过5年发展,万科旗下“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2020年,万纬物流实现营业收入18.7亿元,同比增长37%。

除了上述提到的多项业务,万科也持续在商业开发、酒店与度假、教育等业务领域积极探索。

郁亮表示,总的来说,沿着客户需求、城市发展这两条主线,这个行业还有大量的机会。但和过去不同的是,机会不再是唾手可得,能否抓住这些机会,取决于我们有没有能力解决客户痛点,能不能提供有竞争力的产品和服务。我相信,虽然不能再赚大钱、快钱,但我们还是可以靠自己的努力,做到挣慢钱、长钱、老实钱,这个行业仍然有持久的生命力,得能力者得未来。

有信心在一季度三道红线回到“绿档”

对于“三道红线”的监管政策,万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在2020年业绩推介会上表示,万科有信心在一季度回到“绿档”。

韩慧华称,万科长期坚持稳健的财务策略,致力保持健康的财务状况和优秀的信用评级,2020年实现经营性净现金流532亿元,同比增长16%,连续12年经营性净现金流为正;期末在手现金1952亿元,是一年内到期有息负债的2.4倍,总有息负债占总资产的比不足14%。

从“三道红线”指标来看,截至2020年末,万科净负债率为18.1%;现金短债比1.8倍;期末剔除预收账款的资产负债率为70.4%。

上述所说的“三道红线”,是指去年8月监管部门对重点房企资金监测和融资管理规则,按照“红、橙、黄、绿”四档管理,并据此设置“三条红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

根据规定,如果三道红线全部触及,房地产企业的有息负债就不能再增加;触及两条,有息负债规模年增速不得超过5%;触及一条,增速不得超过10%;均未触及,不得超过15%。

从万科披露的数据来看,截至2020年末,万科的净负债率与现金短债比均优于“三道红线”政策标准,目前仅剩剔除预收款后的资产负债率这一项尚未降至红线以下。

对此,韩慧华在业绩会上表示,万科有信心在一季度回到“绿档”。同时,在管理红利时代元年,稳健的财务策略和良好的资金状况也将让万科有更大的空间和弹性。

截至3月31日发稿,万科A报29.87元,跌幅4.78%。

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