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北京首批集中供地分7类竞拍规则 高价地难现、房企分化加速

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3月31日晚,北京发布了2021年度第一批次商品住宅用地出让公告,共推出30宗地块,建筑规模超过345万平方米,起拍价总额超过1035亿元,仅竞买保证金就超210亿。从规模来看,单次供地量就相当于去年一多半的任务。

值得关注的是,30宗地共分7大类竞拍规则,多宗地都叠加了两种竞拍规则,比如竞报政府持有产权份额+竞高标准建设方案、竞建公共租赁住房+竞高标准建设方案等。

在业内士看来,“房地联动、一地一策”机制,将在一定程度上遏制非理性拿地行为。这也意味着在精准调控下,难再现高价地。但是集中供地对房企的资金带来考验,无疑将加速企业间的分化。

预计29宗挂牌地块5月8日确定归属

根据公告,北京一次性挂牌的30宗地,共涉及12个区,其中位于中心城区项目15宗,建设用地面积占比约43%,其中朝阳区是供地“大户”,共推出10宗地;此外,还包括海淀区2宗、丰台区2宗、石景山区1宗。从环线来看,超过半数的土地都集中在五环到六环的区域,只有朝阳王四营三块地位于四环至五环之间。在诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱看来,本次供应的地块区位相对优越,弥补了北京主城区内新房项目稀缺的局面。

中原地产首席分析师张大伟称,值得关注的好地块有海淀树村、朝阳王四营、东坝、崔各庄地块,昌平的东小口、生命科学园等。他还表示,从30宗地块的起始价来看,占到了去年全年住宅土地出让金(1736.9亿元)的近60%;整体的建筑规模345万平方米,相当于去年全年住宅供应(605万平方米)的57%。相当于北京此次集中供地,完成了去年一多半的任务量。另外,从一次性推出的30宗地体量来看,年底或将带来超过2万套商品房住宅的供应量。

据悉,此次挂牌竞价起始时间为2021年4月22日,挂牌竞价截止时间为5月8日下午3点时,预计将有29宗地在5月8日将确定归属。而房山区的共有产权房用地是采用招标的出让方式,投标时间为2021年4月22日,投标截止后当即开标。据悉,在3月底集中推出30宗土地后,北京还将在7月、11月左右集中发布商品住宅用地出让公告。

值得关注的是,此次供地首次引入了房屋销售价格引导机制,未来上市项目的房价作为重要政策工具之一,由过去预售环节引导前置到土地出让环节,由住建、规自部门、区政府组成联席会,共同研究每一地块房屋销售价格指导意见,并在公告期对外告知,开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺,作为未来办理预售的前置条件。

从目前来看,兼顾刚需及改善型需求,近20个项目设置了“套内70/90”户型要求。对此,中指研究院北京公司研究副总监李益峰也认为,此次集中供地在户型限制也适当做出了调整,将“套型面积”调整为“套内面积”,为房企户型设计灵活度、住宅品质提升方面预留了合理空间,在“重调控”“强保障”和“稳品质”上寻求了一定的平衡。

此外,张大伟还指出,“这30宗地块没有一宗限竞房,限竞房逐渐离开市场。”

多宗地块叠加两种竞拍规则

据了解,此前,北京市规划自然资源委联合市住房城乡建设委,会同相关区政府等单位,建立了“房地联动、一地一策”机制。在土地出让环节着力加强综合施策,制定“政策工具箱”,结合拟出让宗地所在区域市场供求、功能定位等因素合理确定竞买条件和交易方式。

基于上述精准调控的背景下,30宗地的竞拍规则呈现出多样化,新京报记者根据挂牌文件梳理发现,竞拍规则大致分成7大类,其中,位于朝阳、海淀、副中心区位条件较好的6宗地,采取了竞报政府持有产权份额+竞高标准建设方案的竞拍规则,包括一直备受关注的朝阳区金盏乡两宗住宅用地,以及海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块,后者挂牌出让起始价达到62.1亿元,是本次起始总价最高的土地,竞买保证金就达到了12.5亿元。

值得注意的是,北京土地供应正在向租赁住房倾斜。从本次集中供应的30宗地块中,有15宗涉及到配建公共租赁住房,包括位于房山区的唯一一宗共有产权房用地,也有配建公共租赁住宅的要求。具体来看,配建公共租赁住房大多是作为叠加条件出现。其中,8宗地采用竞建公共租赁住房+竞高标准建设方案的竞拍规则,还有4宗地采用配建、竞建公共租赁住房+竞高标准建设方案的竞拍规则,而城市副中心地块则是采用竞建国际人才社区住房+竞高标准建设方案的竞拍规则。

此外,30宗地块中,共有9块地采用竞高标准建设方案的竞拍规则,分布的区域覆盖面也很广,涉及石景山、朝阳、丰台、通州、大兴以及远郊区,其中包括石景山区衙门口棚户区改造项目地块,其综合楼面价超过55000元/平方米。

土地供应端“个性化”调控

虽然30块地的出让规划各类繁多,但是,除了共有产权房设定了具体房屋售价外,每块地并未对房屋售价进行具体限定,但都设定了最高土地价格。当达到最高价格的时候,才涉及到竞建公共租赁住房,或者竞高标准建设方案,以及竞政府共有产权份额等要求。在业内人士看来,这标志着北京房地产行业调控向精细化管控方向纵深发展。

李益峰表示,此次北京集中供地真正落地实施“房地联动、一地一策”机制,从供、销两端实现联动引导,将在一定程度上遏制非理性拿地行为。王小嫱也认为,北京此次的土地集中供应是呼应土地精准分类调控,集中性推出优质地块,促使开发商理性拿地,结合自身的财务状况谨慎拿地,在一定程度上缩小了优质地块的竞争,有利于房地产市场的稳定发展。

不过,张大伟则表示,这将对房企的资金链带来巨大的考验,如何准备保证金?这将成为未来一个月大部分房企面临的难题,“可以肯定的是,不太可能出现高价地了,北京摁住高价地的决心非常坚决,在土地供应阶段已经开始执行‘个性化’调控。”由此,张大伟预计,北京土地市场已经进入分化时代,房企也将加速分化。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

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