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新力控股计划一年半内转为“绿档” 管理层称楼市会整体平稳向好

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本报记者 王丽新

“2021年市场预计是’整体平稳,逐渐向好’的局面,中国房地产市场这几年发生了一些本质变化,从原来楼市靠土地红利转到向管理、经营和品牌要效益,这是回归本源的核心变化。”3月31日上午,在2020年业绩说明会上,新力控股常务副总裁刘翔向《证券日报》记者表示,这样的整体格局对新力恰恰机会更多。

财报显示,截至2020年底,新力控股(以下或简称新力)实现总合约销售额1137.35亿元,同比增长24.4%;权益销售额504.2亿元,同比增长11.8%;实现收入280.69亿元,同比增长4%;母公司拥有人应占利润为19.6亿元,同比增长约0.1%;建议派发末期股息每股14分。

“从过去的江西独大到现在江西、长三角、大湾区和中西部四大城市集群齐头并进,预计2021年长三角和大湾区的供货能达到53%,得益于城市落点均匀,整体布局有战略先机。”刘翔向《证券日报》记者表示,2021年预计新增权益货值850亿元,转化率达到65%便可实现全年的销售目标,当然可能会有困难,但对2021年目标充满信心。

集中供地让发展中房企机会多

在投资方面,2020年内,新力控股通过招拍挂和收并购获取了35个项目,权益地价157.4亿元,总规划建筑面积约580万平方米。截至2020年末,新力控股共拥有土地储备1521万平方米,其中85.6%分布在一、二线城市。

“目前综合拿地成本为每平方米4529元,相较于1.5万元的平均售价,地货比在同规模企业中水平较高。接下来,新力会继续保持目前积极、灵活和多元的拿地策略,在招拍挂市场拿地可能占到50%,收并购占30%,同时在产业勾地、一二级联动城市更新获取项目比重占20%。”刘翔表示,公开拿地项目靠高周转保持现金流顺滑,勾地和收并购项目利润回报丰厚,长短结合,保证未来五年内的利润和规模发展。

对于22城集中供地对公司的影响,新力控股董事长、行政总裁兼执行董事张园林向《证券日报》记者表示,大方向上对房企没什么大问题,集中供地对中小企业还是个机会,因为集中供的地多,获取可能性大一些。在资金安排上,新力会加强销售回款,提升运营能力和现金流,然后在拿地上去战略突破。

“集中供地是在’稳地价、稳房价和稳预期’三稳下出台的政策,业界担心政策对发展中企业有压力,但相反是有机会的。”刘翔向《证券日报》等媒体补充道,这意味着短期内房企要对很多土地做大量研判,新力有高效透明的决策机制,反而会反应迅速;二是公司有合作基因,有利于拿地;三是除了22个城市外,新力会抓住反周期拿地的窗口期;四是招拍挂占拿地一半份额,还有收并购、勾地和代建等多种拿地方式。总体而言,新力会积极面对这种变化。

“拿地是多元化的,没有限制约束条件,做收购就是算账,若对利润和产出都是正向的,那就可以去做。”张园林补充道,新力会继续坚持深耕政策,专注于江西大本营、长三角、大湾区和中西部核心城市布局。

一年半内将转为绿档

从财务盘面表现来看,新力控股仍旧较为稳健。

截至2020年底,新力控股净负债率为63.6%,同比下降3个百分点;借款总额为296.62亿元,其中238.8亿元按固定利率计息;一年内到期负债约100亿元;现金短债比为1.24倍;加权平均债务成本约为9.1%。

“剔除预收账款的资产负债率踩线,其他两项符合’三道红线’融资新规。”地分析师严跃进向《证券日报》记者表示,但新力控股是发展中企业,对规模扩张有诉求,保持合理负债水平加快提升市占率也是重要战略方向,因此要在控制负债比率的诉求下,注重规模、利润以及发展质量三者之间的平衡。

“‘三道红线’是围绕行业健康发展的政策,是一直以来对房地产行业的一个期望。新力也对自身提出内部要求,必须让’三道红线’达标。”新力控股首席财务官许进业向《证券日报》等媒体表示,在两条达标的基础上,未来一段时间内公司也有布局和安排,会使用多种举措降低负债率,计划未来一年到一年半时间内达到绿档,主要还是继续提高管控能力,将项目预售时间提前,加快结转交付时间,提前确认项目收入,同时拿到利润,增后资本总额,逐步降低负债比率。

“未来,我们会实施审慎的财务政策,更加优化的融资管理。”新力控股执行董事兼运营管理中心副总经理涂菁表示,四大评级机构陆续给予新力控股稳定或正面的展望,未来将继续与金融机构建立良好的战略合作关系,维持信用形象。在现有银行合作的基础上进一步扩大和深化与银行的合作,积极优化和拓宽境内外的融资渠道。

对于未来发展,新力控股管理层表示,不会单纯追求业务规模,而是将经营质量和效益放在同样重要的位置上,并通过不断优化的投资方式和合作模式,坚持产品品质+服务的重要战略,在精细化管理的努力下,逐步提升经营效率。

(编辑 孙倩)

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