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今年热点地区土地供应量有望超过去年

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3月31日,北京市发布2021年集中供地时间,同时挂出30宗总起拍价超千亿元的地块,单次挂牌数量接近上年同期的50%。业内人士普遍认为,按照目前的供地节奏,热点地区土地出让数量有望超过去年。

普通住宅占主流

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出,从供应数量上看,2020年,北京市供应的经营性地块大概65宗左右,而今年一季度共供应31宗经营性用地,占去年的50%左右。今年的土地供应分为3次集中供应,预计今年的宅地块供应量将高于去年。北京市本次的土地集中供应一方面是响应土地精准分类调控,集中性推出优质地块,促使开发商结合自身的财务状况谨慎拿地,另一方面缩小了优质地块的竞争,有利于房地产市场的稳定发展。此外,本次供应的地块区位相对优越,也弥补了北京市主城区内新房项目稀缺的局面。

除北京外,苏州、天津等地也披露了2021年最新集中供地的情况。从披露土地的明细看,普通宅地占绝对主流。此外,保障性租赁住宅用地、租赁住房用地数量也较多。从单宗地块的面积和金额看,“地王”地块基本绝迹,热点地区限竞房地块也逐渐退出挂牌主流。

业内人士表示,该政策的实施,对企业营销端将带来深刻变化,对以往的销售节奏与营销节点需要重新安排,以满足集中拿地的资金需求。各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比,对地方政府形成有效约束,引导土地市场合理运行。同时,单次大批量的土地供应,也对政府的管理能力提出了更高要求。此外,集中供地客观上将分散企业资金,有利于平抑土地市场热度,稳定土地市场预期。

引导理性拿地

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示,北京市此类政策也是“两集中”供地政策的优化内容。除了增加土地供应、缓解供求矛盾外,北京市当前土地交易更强调价格指导和价格引导,这也体现了房地联动机制的导向。类似规定有助于落实一地一策导向,真正促进北京市土地市场的稳定。对于全国其他城市来说,尤其是落实两集中供地政策的城市来说,也应该有此类规定,真正在土地交易前就设定房价走势,以引导房企理性拿地。

中指研究院指出,3月,受22个重点城市土地供应“两集中”政策影响,50家代表企业拿地规模均受不同程度影响。滨江集团、广州地铁等企业深耕区域,单月拿地金额受政策影响较大;保利发展、中海地产等企业全国化布局,受影响较小,3月拿地额均超100亿元。

2020年,热点地区土地基本由大型房企包揽。百强前三十企业在杭州拿地金额最高,达到1881亿元;在北京、苏州、广州、上海等城市拿地金额均超1000亿元。

房企看法不一

值得注意的是,房企对于集中供地的态度呈现较为明显的分歧。有的房企认为,集中供地能稳定市场预期,加大土地的供应量,并且充分披露土地市场信息,这样企业会对当地的市场有更准确的判断,对资金比较充沛、资信比较良好的上市房企是利好。但也有房企对集中供地这一新模式存在隐忧,认为会打破之前的拿地节奏。

绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰坦言,集中供地短期对绿城投资会带来变数,尤其对阶段性的资金安排和投资布局节奏会有一定影响,但是整体影响可控。公司也会关注其他区域的机会,公司的资金成本低,会在财务成本上有些优势,集中拍地时需要拿出大量保证金,公司成本更低。

郭佳峰表示,东部沿海发展好的城市,土地竞争异常激烈,土地价格相比去年有一定程度上涨。为防范投资系统性风险,公司调整投资策略,首选价格确定、销售好、回款快、安全性好的城市。现阶段,公司加大了对杭州和宁波的投入力度,平均利润不高,但确定性和安全性是高的,风险和收益是匹配的。

招商蛇口董事、总经理蒋铁峰认为,集中供地政策非常好,是国家供给侧结构性改革非常重要的举措,原来是调控购房,现在精准调控有土地供应、银行、开发商、购房者,是多维立体的调控,对房地产健康、持续、稳定发展是非常有益的。不过,他也认为,集中供地22城之外的土地市场竞争力度会抬高,但是有资金、有实力的开发商会在土地市场中获得更优质的资源。

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