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万科迎接房地产“管理红利时代”,郁亮:要学制造业挣慢钱

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2021年是A股首家上市房企万科A(000002.SZ)上市30周年。上市至今,万科连续29年分红,总分红金额约为837亿元。

3月31日,在2020年年度业绩会上,万科董事会主席郁亮表示,管理红利时代房地产回归实业属性,回报水平向社会平均水平靠拢。房子是消费品,开发是制造业。万科要向制造业学习,靠劳动挣钱,挣慢钱、长钱、老实钱。

截至2020年12月31日,万科净负债率为18.1%、现金短债比为2.4倍、资产负债是70.4%,为“三道红线”的“黄档”。按照计划,万科将在今年一季度实现成为“绿档”企业。

同时,万科还持有货币资金1952.3亿元。郁亮表示,万科不追求过低的净负债率,保持稳健的财务表现是在等待机会。

毛利率下行是行业趋势

2020年,万科开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%,位居行业第三。同期万科营业收入为4191.1亿元,归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比增长13.9%和6.8%。

2020年,万科的毛利率录得近5年新低。2016-2020年,万科毛利率分别为29.41%、34.1%、37.48%、36.25%、29.25%,同比增长0.21%、15.91%、9.93%、-3.3%、-19.31%。其中,万科2020年房地产及相关业务的毛利率为22.6%,较2019年下降4.6个百分点。

对于毛利率下行的问题,万科总裁祝九胜表示,近年地价占房价比例上升,短期房地产行业的毛利率仍呈下降趋势。没有一个行业永远比其它行业好,房地产行业的回报水平最终会向社会平均水平靠拢,能够提供好产品好服务的企业才能获得市场认可。

业绩会上,万科与泰禾的合作进展也是投资者关心的问题之一。

祝九胜直言,泰禾的问题是“好事难办”,目前进展不顺利。万科帮别人的忙,不会亏自己的钱,入股泰禾有严格条件,目前还有相当大的难度。

“钥匙在泰禾相关利益人手上。万科和泰禾的合作公司还在酝酿阶段,是操盘公司,受各方委托来干活,不承担债权债务问题。”祝九胜强调,泰禾距离解决问题还有很长时间,不排除有个别项目将先行解套,具体方案还在探讨。

新业务都会上市

从2012年开辟新赛道至今,万科首次在业绩报表上披露新业务的发展细节。

2020年,万科房地产开发及相关资产经营业务收入占营收95.5%,物业服务收入占营收3.7%,其他业务收入占营收0.8%。

祝九胜表示,万科新业务已初见成效。持有型业务的收益模式、现金流特点、业务模型等与地产开发不同,不该用开发地产的标准考量新业务,应该避免单一指标评估。

截至2020年年末,万物云在管面积5.66亿平方米,居于行业首位;实现营业收入182.04亿元,是物业行业营收最多的企业。报告期内,万物云向空间科技服务商转变,布局社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务等业务板块。

租赁住宅方面,截至2020年年底,万科旗下集中式长租公寓品牌泊寓开业规模达14.24万间,实现全年营业收入25.4亿元,同比增长72.33%,整体出租率超过95%。

物流仓储方面,经过5年发展,万科旗下“万纬物流”2020年管理项目实现营业收入18.7亿元,同比增长37%,其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%,累计在44个城市管理148个项目,可租赁建筑面积达1148万平方米。

截至报告期末,万科(含印力集团)累计开业的商业面积989.8万平方米;商业(含非并表项目)业务营业收入63.22亿元,同比增长4.33%。其中,印力管理的商业项目营业收入42.22亿元,同比下降1.62%。

2020年,万科商业营收约为63.22亿元。相比之下,另一家前十房企华润置地同期商业营收为128亿元。2020年万科商业已开业项目整体出租率87.4%,同期华润置地、新城控股、龙湖集团分别为94.7%、99.54%、96.9%。

新业务渐成气候,万科是否会考虑将各板块分拆上市?

对此,郁亮表示,万科的各个业务最终都要接受市场考验,都会上市。万科将从业务协同的角度考虑,不考虑单个业务的情况。万科不把卖掉项目作为目标,不以短期热点决定是否上市,而是坚持长期主义,争取效益最大化。

面向全社会挖人

“从过去到可见的未来,房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。‘三道红线’的出台改写了行业规则,其影响并不亚于土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继,行业正式由金融红利时代步入管理红利时代。”2020年度报告里,“管理红利”被提及10次。

为迎接管理时代,万科从组织架构、人员配置等方面进行调整。今年,万科推行“猎头行动”,旨在落地扩张性人才发展策略。接下来,20%的万科中高层人才都要从外部招聘。

郁亮介绍,万科历史上大约每隔10年就会进入新发展阶段,当战略清晰明确后,都会组织人事做工作计划。

“当前综合竞争的烈度已不局限于行业内,而是在整个社会之中,因此我们需要社会优秀人才加入。此外,包括一线公司总经理人选,我们也是优先考虑从外面请人。”郁亮表示,管理红利时代,万科从全社会邀请优秀人才加入,内部成立行动小组,每2天开一次人事会,保证2天之内给出回复。

万科的一列行动已带来微妙变化。财报显示,2020年万科的管理费用约为103亿元,同比减少6.63%,万科称,变动原因是“人工及行政费用降低”。

至2020年年末,万科房地产开发系统共有员工19649人,较2019年增加1.43%。其中,占比最高的专业技术人员(含工程、设计、成本、采购等)为7581人,同比减少14.5%;市场营销和销售人员同比增加10.13%,管理类人员同比增加20.45%。

2020年12月15日,万科将包括工程、采购、成本、设计等负责地产化职能的研究与开发专业公会迁至上海。此前,研究与开发专业公会办公地址在万科深圳总部,此举也被视为万科总部剥离“大开发”业务的重要标志。

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