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华润置地站稳行业前10 计划5年内销售额翻倍

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“站在'十四五'开局之年,华润置地设定了5年增长的小目标。2025年,华润置地将实现权益签约额和租金收入双翻番。未来5年,华润置地的销售签约额将保持行业前十,在营购物中心总数将实现翻倍。”3月30日,华润置地(01109.HK)总裁李欣在2020年年度业绩会上表示,华润置地有信心完成设定的目标,实现高增长。

2020年,华润置地全年实现签约额2850亿元,同比增长17.5%,位居行业第9名。2021年,华润置地的销售额目标为3150亿元,增速约10.5%。

报告期内,华润置地剔除预收账款后资产负债率为59.7%,净负债率为33.3%,现金短债比为2.23。以“三道红线”的标准,华润置地属于“绿档”企业。

业绩会上,华润置地管理层人士表示,近期行业出台多项政策,如“三道红线”“五档房贷”“两集中供地”等。过去,行业面临的问题是政策不确定,随着多个政策落地,行业环境稳定,企业发展机会确定。此类政策对于资金安全、财务稳健的企业而言是机遇,华润置地将抓住政策和时间窗口期,加速发展实现规模目标。

多元拿地补毛利短板

2020年,华润置地实现营业收入1796亿元,同比增长21.2%,实现核心净利润241亿元,同比增长11.6%。每股盈利4.18元,同比增长1.2%。

利润率方面,2020年,华润置地毛利率录得近5年最低水平。2016-2020年,华润置地毛利率分别为33.74%、40.18%、43.39%、37.89%、30.86%。

具体而言,开发物业毛利率下滑最快,由2019年同期的36.5%下降至29.1%;投资物业(含酒店)毛利率为66.4%;购物中心毛利率为71.9%。

对此,华润置地首席财务官郭世清表示,毛利率下行是行业趋势,房地产行业结算周期一般为2-3年,华润置地2020年结算的房子为2016-2018年拿的高价地。高价拿地后,华润置地遇到限价政策,因此限制利润空间。

“2020年我们进行了计提减值准备,由此拉低了项目结算的毛利率。”郭世清透露,2020年,华润置地对相关项目进行一次性计提,计提金额约为26亿元,对核心净利润影响25.8亿元,预计2021年公司毛利率将触底反弹,约为25%。

李欣介绍,华润置地将从投资布局、拿地渠道、开发周期和资金成本等方面提高盈利水平。

“招拍挂市场的利润率越来越薄,华润置地坚持调结构、调节奏、调布局,拿地聚焦在粤港澳大湾区、长三角都市圈、京津冀都市圈和成渝都市圈等。”李欣表示,2020年华润置地在高能级城市新增土储,对未来毛利率提升有所帮助。

李欣强调,华润置地将通过多元化拿地的方式提高利润率。如加快城市更新进度。2020年,华润置地有3个城市更新项目实现转化。目前,华润置地城市更新领域累计权益货值2100亿元,未来五年能转化1600亿元左右。同时,华润置地将与华润集团其它兄弟公司协同拿地,降低拿地成本。此前华润置地与华润电力一起拿下的沈阳项目毛利率高于30%。华润置地还将充分发挥在TOD拿地上的优势,获取回报率较高的项目。

“华润置地的资金成本低,在未来发展过程中,核心优势会有显性作用。”李欣表示。

启用年轻骨干

行业进入管理红利时代,不少头部房企均适时调整组织架构和人事布局以迎接新挑战。

2021年年初,华润置地华北、华南、华西、华东四个区首互调,张大为从华北大区调往华南大区,卸任华北大区董事长一职;原华南大区董事长孔小凯调至华东大区,并同时兼任东北大区董事长。此外,华润置地副总裁谢骥任华中大区董事长。

随后,有媒体报道,华润置地华南大区总部将从深圳迁往广州;同时,华北大区在北京的三个事业部也将被整合成为北京公司。

华润置地实行超10年的“总部-大区-城市公司”模式将成为历史?对此,李欣不予否认,并直言:“动一动不是坏事,动一动可以带来新的活力。”

“华润置地在做十三五战略检讨时,认为组织管理有必要做调整。大的方向是做实做强一线,做强总部资源管控能力,今年按照这个方向做了架构上的调整。”李欣透露,目前调整方向是将能力资源、人力资源、财务资源、激励资源往城市公司倾斜,提升一线的自驱力。同时,把核心管理者调到总部,形成“总裁+5个首席职能官”的模式。

具体而言,华润置地根据业务需要设立首席运营官、首席战略官、首席人力资源官、首席财务官、首席信息官,通过“1+5”的模式实现强管控。

同时,华润置地也在启动年轻经理人培养专项工作,在城市公司层面大量启用80、85后管理骨干。

年报数据显示,2020年华润置地各区销售额占比分别是:华北大区占比19.5%、华东大区和华南大区均占比27.8%、华西大区占比9.7%、东北大区占比8.4%、华中大区占比6.8%。

作为华润置地大本营所在地,华南大区的重要性不言而喻。关于华南大区总部将从深圳迁至广州的消息,李欣予以否认。

李欣表示,“十四五”期间,华润置地将在粤港澳大湾区有两个增长极,一个以深圳为核心,另一个以广州为核心。此后,华润置地将做强粤港澳大湾区,强化“城市投资开发运营商”定位,进一步提升深圳公司的地位。按照大区的原则配置财务、人力和可持续发展资源,做强深圳公司。

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