网易首页 > 网易房产 > 正文

三四线楼市的困局:人口外流明显本地需求不足,二手房卖不掉

0
分享至

清明假期,笔者一家人回到爱人老家祭祖。难得闲暇,就去看看楼盘。这个典型的大西南三四线城市,近两年楼市变化很大。前两年棚改骤停后,楼市迅速消停下来,而去年疫情对外出打工人群冲击很大,他们主要在珠三角生产、生活服务行业就业。因此,相比正值火热、房价创出新高的一二线热点城市,这个城市主城区房价大概在每平米6500元左右,比最高峰下跌1000-2000元。

笔者调研的几个在售楼盘,都冷冷清清的。即便是清明节这样的人口回流最旺季,售楼处门可罗雀。看到有返乡上门客,销售人员非常热情地迎上来,然后便是套路般的一顿营销。笔者发现,这里的新楼盘,很多都是全国性大房企开发的。不管是户型设计、片区环境、配套商业、社区管理,都是按一二线城市的开发套路来做的。

这里的二手房多数是上世纪90年代前后建设的。这个城市临近珠三角、三江交汇,上世纪90年代,工业和贸易比较繁荣,大批房子就是那时建设的,建筑质量还不错,但户型陈旧、采光通风不佳,也没有社区管理意识,楼下多是杂乱无序的店铺和小商贩。前几年,棚改热热闹闹,在货币补贴支撑下,很多危旧住房被拆了,剩下的房子总体也很老旧,却也无法纳入棚改。

这几年,尽管老旧小区改造政策扶持大,但当地财政实力真的不给力,无法在水电管气路网上“补短板”。同时,百姓收入不高,多数居民月收入在3000元左右,即便是当地最好的公办高中,年轻教师月工资也不到3000元。所以,无法支撑加装电梯、楼道等公共空间维修支出。这就导致市民有改善住房的迫切诉求,但手上的二手房在市场上没有竞争力,卖不掉。

这可能是恶性循环的开始。二手房卖不掉,改善需求干着急没法子,而前几波行情后刚需释放殆尽,潜力有限。于是,新盘开始积压,开发商降价促销,在售新房价格并不比二手房高多少。所以,一旦有新增购房需求,新盘自然是首选,二手房库存越攀越高,越来越难成交。

当地的中介机构告诉我,县城的人到市里买房,两极分化很明显,少数有钱人直接买市区的新房,县乡镇一般百姓买不起市区,他们会选择到新区买新房。首先,新区的房价只有5000元左右,有的只有4000元,普遍比市区低1000-2000元,县乡镇百姓能买得起。据悉,县乡镇买房的人,多数也是在珠三角打工的人群。如果不外出打工,即便4000元的房价,也没多少人能支付得起。其次,多数县乡镇的人认为,市里房价太高、生活成本也高,不适合他们。新区距离县里近,乡下有啥事能很快赶回去,毕竟乡下还有田地和老人家。

当下,三四线楼市普遍存在的问题是:摊子铺得太大,人口外流明显,而本地需求不足,难怪业内都在唱空三四线楼市。但调研发现,其实三四线城市的潜在需求还是很庞大的,只不过结构上失衡太严重了。比如,市区新房基本以为改善型主导,普遍都是大户型的,这个城市沿江十几公里都变成江景大宅了,旧改拆迁也走豪宅路线,这也是导致需求转不动的原因。

针对供需不匹配的疑问,开发商告诉我,前几年这里的棚改多、楼市好,大家对需求升级太乐观了,都以为购买力还不错。另外,这几年土地、拆迁、用工等成本太高了,倒逼着新盘走高端路线。笔者走一圈下来后感觉,当地的规划华而不实、大而铺张,开发商配合着跑马圈地,相互抬轿子,房价就这么被鼓吹起来了。需求一波一波消耗后,增量需求跟不上了,但房价还得悬在高位,因为后续还有更多的规划要实现,从而就造成了骑虎难下的局面。

(原题为《三四线楼市的困局》作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

相关推荐
热点推荐

花144万购买法拍房,有笔17万的遗产税,买家:不该我承担

民生观点
2021-05-11 06:41:48

离开恒大?囧!徐新在山东泰山场场踢主力,却痛失国脚身份

花式评球
2021-05-11 11:34:17

19例!“该死的印度人滚回去!”新加坡街头有人怒骂!本地上百例印度超级毒株B1617,或让疫苗无效!

新加坡椰子
2021-05-10 19:59:33

28+13+21!威少登顶历史第一,第10篮板很戏剧,绝杀失败美中不足

篮球喷子
2021-05-11 10:15:59

欧洲议员:中国大部分“人类进步指标”都超越我们

中国新闻网
2021-05-11 09:06:23

为什么14亿人练不出一个NBA?姚明列出3个数据,无法反驳!

体育课副班长
2021-05-11 07:53:38

清华北大近半学生,都不是高考进去的

乐悠游百科
2021-05-10 00:23:38

这50张图告诉你大自然有多可怕

我们的百变生活
2021-05-10 12:46:44

58岁宁光,研究糖尿病30年,劝诫:3种食物不要吃,管住嘴就是赢

芷源观娱
2021-05-09 13:08:10

杭州女高中生突然发胖,一个月后肚子藏不住了!医生一查:千万不能拖啊

读百味人生
2021-05-09 02:02:39

何超莲晒三太旧照庆母亲节,陈婉珍年轻时貌美苗条,淡妆难掩气质

树娃
2021-05-11 07:55:02

终于,美国又一大恶行被当场抓了个现行!这次必须给中国一个交代

海拔新观察
2021-05-10 22:25:57

钉在耻辱柱上?MSI女解说鼓鼓喜提牛头姐称号,赛后发照还被揭穿

Aggro电竞
2021-05-10 17:41:56

“荡妇”倭黑猩猩,喜欢用性解决问题,它该如何避免与近亲乱伦?

钟铭聊科学
2021-05-07 13:40:16

18岁木村拓哉女儿露胸写真曝光,突破网友下限:姐,你很缺钱吗?

月下大草堂
2021-05-10 01:59:52

通报!5名干部被查!

利辛微生活
2021-05-10 10:06:28

国美黄光裕、杜鹃夫妇近日有点忙,空降汕头后又现身顺德格兰仕

天下潮商
2021-05-10 13:05:48

7000年前零口姑娘是怎么死的,全身无一处完整,原因至今仍是谜

王菲娱乐说
2021-05-10 05:31:17

印度疫情无可救药了?“打败莫迪”一夜火爆全球,中国态度成亮点

前沿时刻
2021-05-10 18:40:45

陈水扁近况曝光 躺床变“电线人”?网友酸:再演一下,快除罪了

新知资讯
2021-05-10 11:56:20
2021-05-11 15:37:08

头条要闻

中国正在面临严重的人口危机?权威解读来了

头条要闻

中国正在面临严重的人口危机?权威解读来了

财经要闻

体育要闻

第182次三双!威少独享NBA历史三双王

娱乐要闻

性感撩人!钟楚曦穿黑裙露香肩美腿

科技要闻

疫情严重,苹果在印度造手机遭严重打击

汽车要闻

韩国旗舰电动车? 现代将推IONIQ 6轿车

态度原创

游戏
教育
艺术
手机
军事航空

PlayStation中国发布国行倒计时海报

教育要闻

成都49中坠亡学生遗体已在殡仪馆,殡仪馆:还没火化,直系亲属已经到了

艺术要闻

全球最新5大图书馆 顶级建筑师操刀

手机要闻

iPhone折叠屏预计将于2023年发布:屏幕大得惊人

军事要闻

央视曝光国产新型车载榴弹炮射击细节