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追增恒大股权至2.6%,深圳控股三年投资回报率达35.5%

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经济观察网 记者陈博 尽管恒大地产回A告败,但作为第二轮战略投资者的深圳控股(00604.HK),还是选择继续持有手头1.7626%恒大地产股权。

此外,深圳控股旗下的深业集团和其他战略投资者,从原来的战投手中一共接下94亿转为普通股的权益。如今,深圳控股对恒大地产的持股比例已经上升至2.6439%。

“根据当年战投协议承诺,我们可以有两个选择,一个是回购,一个是转为普通股,相应我们获得50%股权补偿。经过双方充分沟通,去年底,这部分股权已经成功过户到我们名下。”深圳控股副总裁严中宇告诉经济观察网。

他说,深圳控股对恒大地产的这个股权投资还是有信心。至于后续安排,深圳控股还会和恒大保持密切沟通,包括可能的回购或者其他安排,并从上市公司角度适时做出相关决策。

事实上,过往三年,恒大地产这笔投资对于深圳控股报表的影响一直存在,集中体现在盈利水平上。2020年,深圳控股实现毛利88.15亿港元,较2019年上涨72.0%。

然而,同期,深圳控股的年内溢利约39.63亿港元,同比下降9.5%;其中,权益股东应占溢利37.23亿,同比下跌8.4%。

这里面关乎恒大地产投资引发的影响包括,第一,恒大地产这笔股权按照金融资产做公允价值评估,计入当期损益。截至2020年12月31日,有关恒大投资的公允值损失4.62亿港元,导致金融资产公允值一项减少4.69亿港元;此外,今年整个深圳市场投资物业整体比较低迷,导致投资物业公允价值减少6.76亿港元。两项共计减少11.45亿港元;而2019年,这两项公允值合计增加17.34亿港元。一增一减之间,去年公允值损益同比减少了约28.79亿港元。

第二,去年1月13日,深圳控股与恒大地产签订补充投资协议,2018年可获得的约7.9亿元红利,分配时间由2019年12月31日前延期至2020年1月2日。因此,去年,深圳控股从恒大收取了2018年及2019年两次分红共计14.5亿元。这个分红被列入“其他收入及利得”一栏中,导致去年其他收入及利得高达21.34亿港元,同比增加5.77倍。

如果剔除投资物业公允值及金融资产公允值变动的净影响,深圳控股的权益股东应占溢利约45.53亿港元,同比上涨48.7%。

过往三年,深圳控股从恒大累计收到的分红达19.5亿元,累计投资回报率已经达到35.5%。“从此前几年的分红情况来看,我们未来的分红还是有保障的。”严中宇对此次转为普通股的收益依然充满信心。

深圳控股是少数销售额低于收入的房企之一。去年,其实现合同销售额144.6亿元,同比下降13.9%;但收入达到188.03亿港元,同比上涨26.0%。

大湾区尤其深圳销售份额的减少致使深圳控股销售步伐有所放缓。在2020年的整体合约销售中,大湾区项目占76%,其中深圳项目的销售占比达66%。这两个比例,比起2019年的88%、80%有所下降。

2021年,深圳控股的销售目标是180亿元。若同比2020年,增速达24%。不过,早在2019年初,深圳控股就曾将全年合同销售目标确定在这个水平上。

过去一年,深圳控股新增土储面积约63.1万平方米,投资约63.4亿元,新增货值约134亿元。截至2020年12月底,深圳控股的土储规划总建面约436万平方米,计容建面329万平方米。

深圳控股执行董事兼副总裁董方提到,今年二月底,深圳控股召开了投资会议,做出一个年度投资策略——今年要新增150万平方米的土地储备,计划投入资金150-200亿元。

“2019年,我们的新增土储是56万平方米,2020年是63万平方米,两年合计新增大概120万平方米土储,但今年一下子要新增150万平方米,这个拿地力度是历史空前的。”他说。

深圳控股今年也召开了专题会议,如何应对集中供地的新政。他们认为,集中供地之后,22座城市基本上聚焦在4、7、10三个月推地,对于资金紧张的企业或短期融资有一定压力;对设计、工程进度、营销也带来一定挑战。“目前我们在优化提升内部流程,改善管理短板,希望能够减少新政带来的影响。”董方表示,而且招拍挂方式在深圳控股的拿地占比中只有20%-40%。

截至3月份,深圳控股在大湾区、长三角、长沙、武汉等城市都有不同的项目在沟通洽谈,近40个,土储面积接近1000万平方米。只要拿下其中的15%,就可以实现150万平方米拿地目标。

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