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15城7000亿元土地摆上货架 22城首批供地货值或超2.5万亿元

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土地集中供应的盛宴即刻来临,房企间真正的较量马上开场,家有“余粮”的开发商规模有望再上一个台阶。

据中原地产研究中心向《证券日报》记者提供的统计数据显示,截至4月7日,22个热点城市中有15个城市已公布首批集中出让土地信息,北京起拍总价为1036亿元,杭州934.7亿元,广州901亿元,天津503亿元……保守估计,15城首批集中供地合计总起拍价超过7000亿元。

“预计22个城市首批集中供地起拍价合计将超过1万亿元,整体平均溢价率预计会控制在20%的水平线上。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者透露,这些土地将来转化成入市的楼盘,整体货值预计将超过2.5万亿元。

杭州每十分钟开拍一宗

从公开统计数据来看,2020年22城商品房销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%,22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%,占比均近四成。显而易见,22城一年只卖三次地对地产行业的影响是大面积的,深远的。

不管怎样,起拍价7000亿元的土地已经摆上货架,与消费者在淘宝购物车里增减货物异曲同工,开发商的购物车里可能添加了数十上百块地,但是最终能抢回多少,拿到的是不是“精准投资”后的购物清单,对公司发展是加分项还是减分项,尚都不好言说。

毕竟,这一场土地供应盛宴,史无前例。以近几年的卖地大户杭州为例,4月7日凌晨,杭州2021年首批57宗涉宅地块正式挂牌,总面积4527亩,总建筑面积757.2万平方米,总起拍价高达934.7亿元。

《证券日报》记者注意到,57宗地块中,各地块的具体报价的起止时间有所不同,主城区、钱塘新区和萧山区的地块,开始报价的时间为4月27日,截止报价的时间为5月7日;临安区、余杭区和富阳区的地块,开始报价的时间为4月27日,截止报价的时间为5月8日。也就是说,57宗地块最后将在5月7日至8日两天全部出让,从早上8:30开始,每10分钟拍一宗,如此密集出让,突破想象。

值得一提的是,3月中旬以来,《证券日报》记者跟踪了30多家内房股2020年业绩说明会,采访了近20位房企管理层,其无一不看好长三角区域,投资上都倾向于深耕长三角城市群,而杭州作为长三角核心城市之一,一旦在该城站住脚,将有能力以点带面,进而辐射周边布局,所以自然也是房企必争的战略要地。

“2021年一季度,房企依旧热衷于在长三角拿地,占比为36.2%,粤港澳大湾区次之,占比为7.8%。”中指企业研究研究副总监刘水向《证券日报》记者透露,50家代表房企拿地面积TOP10城市中,杭州继续以累计优势占据首位。此外,2020年百强前三十企业在22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。

“重仓长三角、大湾区是标杆房企的必选标准布局战略之一,因为该区域项目周转速度快。但大家都看好的区域竞争激烈程度可想而知,谁能拔得头筹实现真正的重仓,是本地房企还是外来的全国性房企,现在很难说。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,总体而言,能拿到成本低的地块,将来又有能力实现高品牌溢价的房企,是未来市场的赢家。不过,想要赢过对手,集团战略资源调配至关重要,精准投资、整体出货节奏、回款曲线需要全盘高度统一。

房企资金压力骤增

要在起拍价超过万亿元的货架上找到适合企业自身发展的补仓货,并不是一件容易的事。近期,凡是想要实现规模发展的房企,其集团和区域公司投拓口人员的工作量都超级饱和,因为集中供地会带来集中预售,房企没有了试错的空间。

“在投拓决策环节,房企或将重建拿地模型,比如重新调整侧重走量和提升利润的项目投资比重,长短结合,既保证有快速回流现金的楼盘,又有为集团带来丰厚利润的项目。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示,集团除了对地块投资进行决策外,还会对资金进行统一排布,“两集中”供地后,集团在资金调拨周期上会相对集中。

“面对单次大量供地时,需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判,若集中跟进多个地块,也需要投拓人员更加高效的分析能力。”中指土地运营总监张凯向《证券日报》记者表示,22城多为房企的战略布局城市,供地节奏趋同背景下,房企需对不同区域及城市的潜力、竞争环境进行精准研判,投资难度加大。更重要的是,招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金,房企资金压力将骤增。

“从行业角度开看,22城集中供地,长远来说对稳定预期有帮助。”在2020年业绩说明会上,朗诗地产执行董事及总裁黄征向《证券日报》记者表示,“从内部安排上看,公司正在进行资金等多方准备,希望捕捉到区域市场上好的机会。”

“以往房企通过研判城市运行周期,希望实现逆周期拿地。”张凯向《证券日报》记者表示,但集中供地可能打乱市场现有周期,比如会造成项目集中入市,竞争加剧。鉴于此,后期投资逻辑的建立,有待进一步观察土地集中供应后市场实际反馈,可预见的是,未来的市场周期或因此而被重塑。

(编辑 孙倩)

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