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供地节奏生变 房企如何应对

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早在今年2月,“2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作视频会议及相关文件”就透露出了诸多信息:全国多个重点城市的住宅土地挂牌迎来调控,规定每年挂牌不得超过三次,且住宅土地集中发布公告、集中组织出让。

在“双集中”的土地新政下,北京市发布首批集中出让土地信息:2021年3月,首批挂牌共30宗土地,涉及北京市12个区,总起拍价1035亿元。土地新政的落地或将深刻影响到市场和诸多房企。正如万科董事会主席郁亮所言:今年土地集中供应要求企业资金有很大的弹性,其源头是“房住不炒”。

北京“一年三供”溢价率或得到控制

北京的第一次集中供地达到了2020年全年供应地块数量的70%。根据官方公告,本次推出土地后,北京于2021年还会有两次土地挂牌,分别在7月和11月。据贝壳研究院统计,北京今年首批计划出让住宅用地主要分布在朝阳区、大兴区、通州区,这三个区计划出让规划建筑面积在全市占比,分别为25.3%、19.0%、15.3%。

包括北京在内,目前已有二十余城推出“集中供地”新政。克而瑞分析称,在多城集中供地的大背景下,参与集中供地的各个城市均已形成了竞争关系。

长春站在了新政“执行者”的前列,3月15日便挂牌了首批51宗集中出让的地块。

3月26日,广州正式发布“集中供地”公告:挂牌48宗土地,挂牌总价超900亿元,土地用途包括一、二类居住用地、商业用地等,总建面达到去年规模的60%。

3月29日,南京集中对外推出33宗商品住宅类用地,合计总出让面积217.79万平方米。

而根据3月31日晚间天津市规划和自然资源局发布的公告显示,天津此次一次性挂牌58宗住宅用地,土地面积合计约375.5万平方米,总起始价约502.9亿元。

此外,杭州、郑州、济南等城市也已出台了相应政策。从政府层面,供地新政将多幅地块集中推向市场,可缓解土地稀缺、追抬地价的局面。

合硕地产机构首席分析师郭毅认为,新政下,房企会将资金集中在热门地块内,该类地块的竞争白热化程度或许更高,可能会使局部地块出现高溢价。“但整体土地平均溢价率应该会呈现稳中有降趋势。”郭毅说。

与此同时,在触及价格上限后,竞自持、“7090”等一系列已有出让规则的叠加下,北京的地块已按照热度、配套等区别被划分为几个层次。“相对而言,最可能产生‘地王’的区域,土地价格会被更严格地限制。”郭毅分析道。

房企分化或加剧亟待拓宽拿地渠道

土地新规下,房企拿地逻辑将如何调整?

郭毅称,集中供地新政使得整体市场供应相对集中,对于企业而言,如何提高自己的周转速度,在拿地之后尽快实现抢先入市,才是项目在区域竞争当中率先破局的核心。

“对于头部房企而言,未来可能需要联合各方一起去拿地,这样可以更好地控制土地成本,和其他企业之间形成优势互补关系。”郭毅说,“而对于中小房企来说,一些‘捡漏’的机会也将出现。”

正如龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会上表示:“集中供地政策对高杠杆公司或中小公司可能会有一些压力,对优质房企来说,应该是利好。”

克而瑞研究中心分析,2021年年初,房企拿地延续了去年下半年以来的谨慎态度。“双集中”新政落地后,供给侧的变革将引发行业新一轮洗牌,龙头房企优势将进一步放大,在旧改、收并购、合作拿地等方面有所布局的企业将会迎来新的机遇。

而与此同时,土地新政对于对“招拍挂”依赖性较强的房企而言至关重要,而拿地渠道多元的房企也许并不会受太大影响。正如郭毅所言,除招拍挂之外,房企应拓宽拿地渠道,例如在市场上寻求一些合作或收购机会、切入城市中旧改和棚改等,以开拓更大的市场空间。

包括保利、中海在内的诸多房企均表示,在集中供地竞争比较激烈的情况下,将加强公司在招拍挂以外获取土地的能力。文并摄/齐悦

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