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深圳中介行业白皮书:炒房业主将服软,部分房源或现降价急抛

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4月7日,深圳市房地产中介协会发布《2020年深圳市房地产中介行业白皮书》(简称《白皮书》),对2020年深圳楼市回顾并对2021年楼市进行预判。对于深圳出台的二手房政府参考价格新政,深房中协认为,这是把原本资金实力不达标的需求暂时剔除出购房队伍,从长远分析,是利于楼市稳定健康发展的。

根据深房中协统计的二手房网签数据分析,2020年全年,深圳二手房网签(含自助)120295套,与2019年的数据(102593套)相比高出17.3%。如剔除自助网签的部分,2020年网签量更是创下自2016年有统计数据以来的新高。

《白皮书》指出,从2020年全年二手房网签走势看,呈现出“过山车”式的市场行情。1月份延续了2019年下半年的火热市场行情,网签量可观;2月受春节假期与疫情双重影响,整个2月份,数周的网签量都处于历史低位;自3月复工复产后,市场处于稳健恢复状态;但自进入4月之后,随着市场上几个热点新盘的“秒光”“日光”的奇幻开局,深圳楼市就仿佛瞬间进入了“躁动”状态,随后在需求集中释放与市场“炒作”、金融“宽松”等多重因素的相互影响下,市场快速反弹且走向“燥热”;直至“7·15”政策的出台,市场迅速降温,网签量在8月份迅速回落近七成;二手房网签量在低位运行几个月后,随着市场对于新政的逐步适应,以及在购房者长期看好深圳未来及新房“打新”潮氛围的带动下,进入11月之后,二手房网签量逐步企稳,并呈现强势反弹态势,最终形成年末12月份网签量“过万”的“翘尾”行情。

针对飘忽不定的市场行情,深房中协提醒消费者,购房需保持理性,面对市场繁杂多样的信息时要保持清醒,结合自身情况,综合判断,理性入市,切勿盲目跟风。

从一手房市场看,2020年一手住宅成交量创下近5年新高。2020年深圳新房市场供应活跃,引发市场持续的“打新热潮”。统计数据显示,2020年全年共成交45384套一手住宅,为自2016年以来的新高。

对于2021年楼市判断,《白皮书》提到,2020年年末的二手房网签量的冲高只是阶段性行情。2020年12月份的二手房市场虽突破一万套大关,但根据周网签量走势分析,12月份前三周市场总体处于平稳态势,但自进入2020年最后一周,网签量迅速蹿升,总体拉高了2020年12月份的二手房网签量的水平。

究其原因,深房中协认为,一方面,随着市场对于新政政策的逐步适应,通常在年末会呈现出一定的“翘尾”行情,但另一方面,也与近期市场上广为流传的调控政策加码的传言,以及近期部分热点楼盘房源报价上涨的传导效应有很大关系,短期内使得市场氛围变得紧张与恐慌。但随着传闻被“辟谣”,以及年末信贷的持续收紧,叠加春节假期的临近影响,年末二手房网签量的上涨只是阶段性的行情,至春节前,二手房网签量将基本维持在相对平稳的水平。

此外,“2·8”新政突如其来,深房中协认为,市场将进入长期横盘博弈阶段,刚需“等”字诀为上。

2021年2月8日,深圳市住建局突然发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,不仅让市场始料未及,同时由于叠加春节假期影响,整个2021年春节假期原本普遍预测的“留深过年”可能会提前引发楼市行情的预期落空外,对于节后市场乃至2021年全年楼市走势都将会造成深远的影响。

深房中协认为,因为“2·8”新政从某种意义上而言,并不像传统的调控政策那般,直接对需求进行压制,此次新政的发力点关键在于对金融资金端的审慎处理,即银行发放房贷的额度将直接与参考价挂钩。这本质上而言,是主管部门在房地产领域“去杠杆”的一个过程,将此前高杠杆购房的需求进行了风险管控,把原本资金实力不达标的需求暂时剔除出购房队伍,从长远分析,是利于楼市稳定健康发展的。

深房中协指出,随着各大银行执行态度的明朗,以及各地开始严查经营贷违规流入房地产的专项治理工作的推进,市场在可预见的未来,二手住宅市场将会经历一段时间的横盘期(表现为“金三银四”行情的失约),长期看,随着横盘博弈期的拉长,买卖双方预期的分化势必将会向业主层面渗透,即业主内部预期也将会出现分化,部分前期高杠杆参与炒房的业主将会率先“服软”,进而出现部分房源调整降价急抛的现象,对于刚需购房者而言,2021年“等”字诀即可自如应变。

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