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姚劲波“二次创业”,安居客打了上市头阵

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前有贝壳,后有易居、房车宝,安居客不甘寂寞,准备冲刺上市。

4月8日,安居客集团向港交所递交上市申请,美银证券、中金公司及瑞信为联席保荐人。

在房产经纪赛道,安居客是主打在线营销的老玩家,那家“神奇的网站”58同城是其母公司。2020年,58同城私有化后,房产业务被分拆,安居客及58房产、新房营销平台58爱房、巧房科技均装入此次上市主体中。

近年来,安居客每次“出圈”,多与“激战”贝壳有关。后来居上的贝壳找房,曾引发姚劲波多次声讨。前者靠流量吃饭、主打开放性信息平台,后者线上线下联动、打造出一套封闭性管控系统,双方都想争夺广阔的房产经纪市场。

面对贝壳这个市值超四千亿元的独角兽,姚劲波不想错过风口,要将安居客送上资本市场。若成功上市,安居客计划加大技术及产品研发、拓展新房交易业务,双方的业务越来越重叠,正面竞争也将更加激烈。

抛却这些,安居客迈开上市步伐,也是姚劲波“二次创业”的新起点。这个曾失意于58同城的人,要在移动互联网时代重新出发,从垂直领域寻找新机会。

独自上阵的安居客

十三年前,安居客并不姓“姚”,而是姓“粱”。彼时,粱伟平作为创始人,一手打造出这一房产信息服务平台,盯上在线平台的流量生意。

在当时的房产经纪行业,强劲的线上化玩家并不多,链家还在专注于扩张规模。靠流量费用的红利,安居客曾做得风生水起,先后两次计划筹谋上市,估值一度达到15亿美元。

水能载舟,亦能覆舟。因“消费不透明、单方面涨价”,安居客在2014年遭到多家房产中介共同抵制,我爱我家、链家、中原、21世纪不动产等撤空平台上的房源,加上房产经纪线上玩家增多,安居客的上市梦就此搁浅。

2015年,扩张势头正猛的58同城出现,以2.67亿美元收购安居客。58同城成立于2005年,定位为在线分类信息平台,房产信息是其庞大家族中的热门板块。收购安居客后,后者正式被纳入“58系”。

换了主人的安居客,生意模式没有太大变化,但其母公司却开始经历“过山车”。2013年挂牌纽交所后,58同城股价曾于2018年达到高点89.9美元,之后便一路下滑,直至2020年退市,市值已缩水约三分之一。

掉队于移动互联网时代的58同城,最后决定私有化。2020年9月,华平投资、General Atlantic、鸥翎投资和58同城董事长兼CEO姚劲波组成买方投资财团,以87亿美元购买了58同城所有已发行普通股,完成除牌。

经历退市风波后,市场猜测58同城或将回国寻求重新上市,旗下家政服务平台天鹅到家也被传出上市计划。如今,房产领域的安居客打了头阵,承载起姚劲波的崛起之梦。

为了冲刺上市,58同城将旗下房产业务进行拆分,悉数装入安居客集团这一主体。招股书称,从58同城分拆,有利于打造独立于母公司的品牌形象,进入股票及债券资本市场,为公司及58同城开展筹资活动提供灵活性。

截至本次IPO前,58同城持有安居客45.3%股权,姚劲波直接持有13.5%股权,腾讯持股14.1%,General Atlantic持股7.7%,华平投资持股7.9%,欧翎投资持股3.9%。姚劲波担任执行董事、主席、行政总裁。

流量生意还行得通吗?

主打流量生意的安居客,近年来盈利情况较为稳定。

招股书显示,2018年至2020年,安居客集团分别实现收入62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元;年内利润19.07亿元、23.06亿元、19.54亿元;同期的净利润率则分别为30.7%、30.4%及24.3%。

在2020年80.52亿元营收中,在线营销服务占比96.9%,主要就二手房为房产经纪品牌及经纪人提供营销服务,以及为房企提供广告及促销服务;交易服务占比2.8%,主要来自从开发商处赚取的新盘销售佣金。

在线营销服务是安居客的主要盈利来源,交易服务为新开辟的板块。为分食新房交易市场蛋糕,安居客于2020年底收购爱房,并将其财务业绩纳入报表。2020年,爱房交易总量约653亿元,较2019年长282%。

与贝壳上万亿的新房交易规模相比,58系的爱房规模并不大。但安居客对新房交易市场野心勃勃,于2020年10月推出安居客新房旗舰店,并表示在郑州市场市占率约15%,在江苏盐城的市占率约51%。

除了这两项,安居客其他服务收入占比较小,主要来自巧房,包括使用软件、技术平台以及提供技术服务产生的收入。巧房系安居客2020年全面整合而来,致力于使经纪人实现工作流程数字化并提高运营效率。

招股书表示,通过整合安居客、58同城房产、爱房和巧房,安居客集团已从在线营销服务供应商升级为开放型房地产信息交易服务平台,为行业提供包括房地产在线营销、交易服务、SaaS解决方案等全方位服务。

艾瑞咨询数据显示,安居客是中国最大的在线房地产营销平台,2020年第4季度平均移动月活跃用户量6700万,覆盖城市及县城数量超820个,房源全息字典涵盖1.94亿套房产数据,是国内第二大房源数据库。

从经纪人数量看,截至2020年12月31日,安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人,高于贝壳的49.3万人。根据艾瑞咨询数据显示,安居客在中国房地产服务平台中付费经纪人数目最多。

目前来看,意欲转型的安居客仍在吃流量生意,向使用平台服务的中介、开发商收取服务费,后者要想获得靠前的曝光位置,还需支付端口费等。从服务费率看,安居客约0.5%-1%,低于贝壳找房的2.5%。

但是,开放模式下的虚假信息问题,是安居客后续发展的风险因素。招股书直言,尽管已制定全面的核实程序,但其无法确保房源信息的实时性、可靠性、真实性及准确性。而真实优质的房源,是此类平台生存的根基。

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