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北上广深写字楼吸纳量提升,一季度呈复苏状态

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空置率仍旧居高不下。

经历了一年低谷期的写字楼市场,在今年一季度迎来了复苏的信号。北上广深四大一线城市写字楼市场,在今年一季度都展示出了较强吸纳量,北京甚至刷新近十年纪录。

而从另一个角度来看,由于仍有较大规模写字楼入市,导致市场整体的空置率并未有所下降,个别城市甚至录得了更高的空置率;受此影响,写字楼租赁价格没有因为吸纳量的提升而走高,相反,部分市场租金仍然处于下滑趋势。

出现乐观信号

高力国际数据显示,今年一季度北京净吸纳量超过23万平方米,刷新近十年单季度净吸纳量的新高,这一数字去年全年只有不到3万平方米。

对此,高力国际华北区董事总经理严区海表示,第一季度北京市场新增需求表现超预期,主要有三个原因,第一,宏观经济快速复苏为企业扩张创造了良好的经济环境;第二,由于疫情影响,去年受抑制的企业扩张需求,在今年得到持续释放;第三,互联网科技和金融企业持续扩张助力新增需求爆发。

与北京类似,上海写字楼市场也在今年一季度超出预期。高力国际数据显示,虽一季度为传统淡季,但上海产业园区市场在今年一季度表现不俗,整体净吸纳量达22.1万平方米,环比上涨8.4%。与此同时,预计今年产业园区整体净吸纳量将逐步走高,全年净吸纳量有望达到109万平方米。

广州也同样有较好表现。第一太平戴维斯数据显示,今年一季度广州写字楼租赁市场活跃度大幅提高,新兴租赁需求持续增长。全市写字楼净吸纳量为15.3万平方米,较去年同期增长16万平方米,创下历年来的开年最高值。

中原地产首席分析师卢文曦表示,一线城市的房产本身具有保值增值的特征,这是其他城市无法比拟的,因此,一些金融机构、大型企业会更倾向于在一线城市配置资产,这会变相推高一线城市写字楼市场的需求量。

合硕首席分析师郭毅表示,去年的量化宽松也是写字楼市场回暖的因素之一,宽松的货币导致市场资金面充足,企业主愿意配置较为优质的核心地段商务写字楼产品;而另一方面,由于一线城市对于商办物业的限制,导致了市场对于这类产品价值的低估,因此一季度出现了一个的需求的集中提升。

供应量抑制价格上涨

虽然写字楼市场的吸纳量在一季度有超出市场预期的表现,然而从整体看,各个城市的空置率仍然维持在高位。

数据显示,今年一季度广州写字楼空置率环比升0.3个百分点,达到9%,截至一季度末,广州写字楼市场总存量上升至569.2万平方米。

空置率更高的是深圳。2021年第一季度,深圳甲级写字楼空置率28%,同比上升1.8%,空置率也位居四个一线城市之首。

高力国际华北研究部董事陆明表示,几大城市的空置率攀升的问题从2018年起就开始出现,最主要的原因在于2018年起写字楼供应逐年加大,2020年出现疫情更导致空置率创历史新高,虽然今年整体需求呈现回暖态势,然而供大于求的局面依然存在。

针对北京区域,高力国际预判,空置率将在2021年触顶。而对于深圳,第一太平戴维斯认为,2021-2015年,预计年均新增写字楼供应量为107.4万平方米,百万级年增供应量将是未来五年常态。

供过于求的局面导致写字楼租金水平无法维持稳定。在北京,市场平均租金依然处于下降通道,但降幅收窄,个别子市场的租金出现企稳迹象。在深圳,写字楼租金指数同样保持下行趋势,平均租金为184.7元/平方米·月,环比降0.5%,同比降5.2%。

陆明表示,较大的供应量使得市场出现“以价换量”的心态,业主愿意牺牲一定利润换取出租率,去年的疫情加重了这种心态。高力国际预测,2021年整体租金市场将会探底。

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