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全域限购3年 海南楼市V型走势后的AB面

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从2018年全域限购后,在自贸港利好下的海南楼市走出一个V型。但是,海南距离“去地产化”还有多远?

海南全域限购三年之际,冯舒(化名)正计划着在海南买套房子。而去年12月,她刚落户海南,成为百万落户海南人才的一员。

2018年,全域限购、现房销售……海南以“壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产业的依赖,楼市开始低迷。但是,随着去年6月自贸港总体方案落地,海南楼市出现一个新的转折点。截至目前,海口和三亚的新房、二手房价格已连续10个月环比上涨。

全域限购这三年,海南楼市走出了一个V型。在市场热度不减的形势下,严厉打击规避限购的骗购、变相涨价等行为也被海南政府提上日程。而过去这三年,海南楼市发生了什么变化?距离“去地产化”还有多远?

回升:海口、三亚房价连续10个月环比上涨

每年11月至次年3月是海南楼市的“传统旺季”。素说楼市出品人刘素京早在十几年前就在海南购房,每年多次往返于北京和三亚之间。今年春节期间,她帮助两位北京朋友在三亚购房。

刘素京表示,今年春节因为提倡“就地过年”,北京楼市过了一个最火的假期,但和她看过的三亚楼盘现场情况比,北京最火的楼盘也一定卖不过三亚。

“大年初六,我们在陵水看一个16层的样板间,下楼时排在了乘电梯的第三拨人群里。看完房朋友回家商量了一下,第二天准备付订金,被告知,昨天看的两套房子都卖掉了。”刘素京如是说。

在刘素京看来,在去年6月海南自贸港一系列利好政策的催化下,拥有一套海南住房,成了又一拨需求。

4月16日,国家统计局数据显示,2021年3月,海口新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,三亚环比上涨0.7%。这已是海口和三亚的新房、二手房价格自去年6月以来连续第10个月环比上涨。

对于海口和三亚连续多月房价上涨,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这是自贸港推动的结果。

另据中指研究院的数据,2021年一季度,海口市商品住宅成交均价为16890元/平方米,同比上升6.4%;成交面积为95.06万平方米,同比上升32.8%。对此,中指研究院分析人士认为,海口市房地产市场在稳定中有所回升,迎来楼市“小阳春”。

在买房的热潮中,三亚及周边区域的房价也在悄悄上涨。据刘素京介绍,从2月份春节开始,海南进入销售旺季,多地的房价涨幅再上台阶。比如,三亚市商品住宅已经难见单价4万元以下的房子。

冯舒前不久刚刚从海南看房回来,虽然她暂时没有选定要买的房子,但是购房计划仍会持续。为了获得购房资格,她在去年12月将老家的户口迁至了海南。

而作为海南的本地人,宗伟(化名)认为,如果没有自2018年开始的严格限购,海南房价会涨得很快。“毕竟本地人的刚需、刚改,加上一些外来客对海南的旅居等需求也不小,更别说有炒房的了。”

这三年的A面:全域限购,炒作少了

事实上,海南自贸港的概念在2018年开始出现时,海南就为“去地产化”做准备。从全域限购到现房销售,再到土地供应收紧,海南成为全国楼市调控的最严区域之一。

2018年1月,海南叫停违法违规项目、全面停止办理产权式酒店用地审批、打击外来人员私下购买宅基地等;1月26日,海南省长“喊话”:“决不能让海南变成房地产加工厂!”此后,海南开启限购限贷政策。

宗伟提到的“限购”,则是2018年4月22日海南开始实行的全域限购政策,即五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房,只能面向本市县居民家庭销售;海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购房须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个税或社保缴纳证明;上述区域之外,非本省户籍居民家庭购房须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个税或社保缴纳证明。

中原地产首席分析师张大伟认为,从当时出台调控政策的省份和城市来看,海南调控力度最大。这是因为在自贸港政策发布后,海南部分市场出现了非理性购房现象,比如开发商捂盘惜售,房价明显上涨。海南全域限购是避免“经济房地产化”,避免房地产投资需求爆发。

宗伟回忆,海南限购后,楼市低迷,身边讨论房子和考虑买房子的人多了起来,有年轻人趁机买了“上车房”自住。

这一年,远在千里之外的北京,也感受到海南楼市的“凉意”。自2010年海南建设“国际旅游岛”后,海南楼盘进京揽客渐多。仅2012年北京秋季房展上,180多个参展楼盘中就有近120个来自海南。此后几年,海南楼盘一直是北京房展上的“主角”。而在2018年3月底开始限购限贷后,4月中旬北京春季房展会上仅有12个楼盘来自海南。随后的几次北京房展,也难觅海南楼盘踪影。

严跃进认为,海南全域限购以后,这三年来,三亚、海口的房产炒作确实少了,说明海南保持相对比较好的政策效力。

海南全域限购以后,三亚、海口的房产炒作明显减少。图为海南三亚。

的确,在全域限购以及后来“打补丁”式的调控政策出台后,海南楼市低迷了一段时间。今年1月15日,在海南省新闻办举行的发布会上,海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示,2018年全域限购以后,海南省商品房销售面积大幅下降,由2017年2292万平方米的峰值下降至2020年1-11月的631万平方米;商品房价格得到有效控制,基本保持平稳。

另据海南省统计局数据显示,2020年,海南省固定资产投资同比增长8%,这是自2018年实施最严格的房地产宏观调控政策以来,年度投资额首次恢复正增长。各种数据都在证明,在全域限购下,海南房地产市场有明显降温。

这三年的B面:借道“人才引进”购房有多少?

全域限购开始的2018年,自贸港对于海南来说,还只是一个概念,但是到了2020年6月1日,随着《海南自由贸易港建设总体方案》落地,海南楼市又出现一个新的转折点。

虽然有着全域限购调控政策的束缚,但在自贸港利好的推动下,海南楼市仍不免泛起涟漪,看房增多、交易上涨、价格也出现微升。也是从去年6月开始,海口和三亚新房、二手房价格连续10个月环比上涨。

在很多业内人士看来,全域限购控制了炒房行为。但在海南人才引进政策下,不少人纷纷拥入海南,也推动了海南楼市的热度。

2018年5月,海南发布《百万人才进海南行动计划(2018-2025年)》,争取到2020年,吸引各类人才20万人左右;争取到2025年,实现“百万人才进海南”目标。

2019年1月,海口发布《海口最新人才落户办理范围及条件》放宽人才落户条件,从学历上将范围扩大至应届高校和职校或海外留学归国毕业生。同年3月,海南出台完善人才住房政策,给予购房和信贷支持。同年6月,海南人才购房政策升级,其中对于经认定的急需紧缺人才和柔性引进的各类高层次人才,限购政策进一步放宽,急需紧缺人才家庭成员均在海南无房的,本人可申请购买1套住房。

近三年来,不断升级的人才引进政策,带来了海南落户的井喷。今年4月12日,国务院新闻办公室召开海南自由贸易港建设专题新闻发布会,据中共海南省委书记、省人大常委会主任沈晓明介绍,三年来共引进人才23.3万人,同口径增长675%,其中《海南自由贸易港建设总体方案》发布以后不到1年时间引进的人才超过50%,顺利完成百万人才进海南行动计划的初期目标。

在引进人才的同时,海南的购房人群也在发生变化。今年1月15日,海南省新闻办举行的发布会上,据海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃介绍,全域限购之后,购买商品住房的对象由省外居民为主转为省内居民和引进人才为主,本省户籍居民购买商品住房占比2017年仅为17.8%,2020年1-11月提升至74%,其他非本省户籍购房对象主要为引进人才和常住居民。

冯舒去年12月将户口迁至海南,她的购房计划一旦成行,也将成为海南省户籍居民购房者之一。冯舒表示,虽然现在北京工作,但是她将来有去海南生活工作的打算,理由是,一方面,南方的经济比较活跃,她很看好海南的自贸港建设,另一方面她喜欢海南温暖的气候。

市场整治仍在路上

在自贸港的建设中,海南强调拒绝做“房地产加工厂”。其中,严格控制商品住宅用地供应,商业用地、工业用地成主流趋势,住宅则以安居房、安置房为主。这样的供地模式在海口和三亚表现更为明显。

据三亚市自然资源和规划局数据显示,2018年,三亚商品化住宅用地供应700.8亩,占全年建设用地供应计划总量的12.10%;2019年,三亚商品化住宅用地供应207亩,供应量环比大幅缩减了70%,仅占当年建设用地供应计划总量的3.77%。到了2020年,三亚出让的8宗住宅用地,全部用于建设安居型商品住房。

在4月海南举办的2021海南自贸港·地产道与路行业峰会上,锦诚·海岛服务商董事长、海口市房地产业协会秘书长王路在主题演讲中表示,住宅拉动海南经济发展的时代宣告结束,房地产行业的主赛道正在由住宅开发转向专业产城。

三年的时间,海南的房地产市场已经发生质变。不过,严跃进认为,海南市场确实还存在一些违规行为,因此持续整顿房地产秩序也被提上日程。

3月8日,海南省人民政府办公厅发布了《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案》。指出将全面清理整治房地产企业和中介机构违法违规行为,严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等违法违规行为。

据刘素京透露,海南的代理渠道很是混乱,比如同样的楼盘,不同的代理机构价格不一样,市场秩序堪忧。又如,三亚吸引了很多来自岛外的买房人,按照海南的限购政策,外地人须交社保至少两年才能具备买房资格。一些购房者为了买房,两年后才能完成网签,存在隐患。

在刘素京看来,现在海南的购房者大多买的是对自贸港的预期。在三亚,虽然一手房市场火热,但是二手房市场的流通性并不强,而且价格相差也较大。对于一个难变现的市场,很难提到投资属性。

对此,有业内人士透露,三亚二手房卖不过新房,其中原因之一是新房有房企作为背书,有规避限购的可能。

上海易居房地产研究院研究员沈昕认为,自去年以来,海南自贸港建设提速,整个板块释放出的规划利好非常多。虽然调控政策目前仍没有放松,但受益于海南自贸港建设提速的利好,三亚楼市后市下行空间有限。

海南“土著”宗伟的心愿则是:“海南自贸港的建设顺利进行,房价稳步上涨;暴涨的可能性不大,也不希望暴涨。”

新京报记者 袁秀丽 图片来源/IC photo

编辑 杨娟娟 校对 李项玲

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