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25宗地延期至下周竞拍 北京首批集中供应土拍大战有哪些看点?

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25宗地集中竞价、起拍价超900亿元,吸引了超60家房企及联合体参与,保证金已超千亿,这在北京土地市场绝无仅有。

原计划今天(5月8日)举行的北京土拍大战并未如约而至。但在当天4宗地块以底价成交,成为土拍大戏前的“开胃菜”。而剩下的25宗地将于5月10日至11日出让。

下周的这场土拍,25宗地集中竞价、起拍价超900亿元,吸引了超60家房企及联合体参与,保证金已超千亿,这在北京土地市场绝无仅有。在土地盛宴开席前,已有9宗地块在报价阶段总价触顶,竞拍现场直接进行竞报公租房比例或者政府自持比例。

值得关注的是,中海、金地、华润、保利、万科等多家房企报名竞拍超10宗地块。在业内人士看来,上半年作为房企取地的关键节点,对优质地块的争夺更为激烈。此次大中小房企同台竞技,北京首次集中供地更像是一场练兵。

已有5宗地成交,25宗延至下周竞拍

5月8日一早,新京报记者在北京土地交易大厅看到,虽然大屏幕还滚动播放竞拍的地块信息,但是并没有土地大战的迹象。参拍企业因为收到延迟竞拍的通知并未到场。

此后,北京规划和自然资源委员会在官网发出“北京市朝阳区金盏乡小店村3005-02地块R2二类居住用地等25宗地国有建设用地使用权出让现场竞价时间安排相关事宜”的通知,25宗地块延至5月10日-5月11日竞拍,其中朝阳区和海淀区地块于5月10日竞拍,丰台、通州、昌平、大兴等行政区地块将在5月11日竞拍。

早在3月31日,北京推出首批集中供地30宗,其中房山区长阳镇共有产权房用地以招标方式出让,此前已由北京首都开发股份有限公司以7.5亿元竞得。

而截至5月8日15时挂牌竞价截止时间,有4宗地块仅出现一次报价以底价成交,总成交金额为121亿元。具体来看,大兴新城核心区D、K组团地块,成交金额45.2亿元,由中骏+金辉联合体拿下。而大兴区榆垡镇中心区地块,成交金额14.58亿元,由首开+保利+新航城联合体获得,其中新航城为大兴本土房企。

对此,贝壳研究院分析认为,虽然大兴地块成交楼面价16644元/平方米,较2020年大兴区成交楼面价高出14.3%,但是地块素质相较之前要好。

此外,门头沟区永定镇冯村、何各庄地块,成交金额15.3亿元,由雅居乐摘得;怀柔区刘各长村棚户区改造地块,成交金额45.70亿元,由越秀+天恒联合体竞得。

值得一提的是,广州国企越秀刚刚在广州首次集中土拍场上揽获8宗地。而此次也是越秀地产首次落子北京。5月8日,越秀地产第一时间在官微发布喜报并表示,此次进驻北京是越秀地产在北方区域的一次重要布局,意味着越秀地产在原有的广州、深圳基础上覆盖更多一线和超一线城市。越秀地产认为,刘各长地块位于怀柔区核心老城区,邻近怀柔科学城板块,区域成长迅速,未来可期。

在业内看来,上述企业以及联合体以底价拿地,可以说已成为“赢家”,也算是土拍大戏前的“开胃菜”。

均设最高限价,9宗热门土地已“触顶”

在“房地联动、一地一策”机制的背景下,北京土地市场正在迎来“个性化”调控。

而下周集中竞拍的25宗地块中有6大类竞拍规则,多宗地叠加两种竞拍规划,比如竞报政府持有产权份额+竞高标准建设方案、竞建公共租赁住房+竞高标准建设方案。

其中,有13个项目涉及配建或者竞建公共租赁住房,还有位于朝阳、海淀、北京城市副中心等区位条件较好的6宗地块需竞报政府持有产权份额,这也被称为另一种形式的“共有产权房”。当政府持有产权份额达到20%时,将进入竞高标准建设方案环节。由于位置较好,尽管这6宗地竞买程序繁琐,但仍成为房企争夺的目标。

从目前网上挂出的价格来看,海淀树村南北地块、昌平东小口地块、中关村生命科学园地块、朝阳王四营地块、金盏08地块、东坝等9宗地热门土地已经触及总价上限。5月10日至11日,现场将直接进行竞报公租房比例/政府自持比例等。

据贝壳研究院统计,参与竞拍企业数量前三名的地块为昌平东小口(14家企业参与)、朝阳南皋村(13家企业参与)、朝阳豆各庄和通州副中心地块(均有12家企业参与),热度较高的主要原因就在于位置优越。上半年作为房企拿地的关键节点,对于优质地块的争夺更为激烈。

虽然竞争激烈,但是将要竞拍的25宗地都设定了最高限价,所以高溢价率不会在此次集中竞拍中出现。从北京市规划和自然资源委员会公布的土地合理上限价格数据来看,25宗地块中,大多数地块最高溢价率控制在3%至15%之间,平均最高溢价率不超过10%,仅有两宗地块最高溢价率超过20%。其中,北京城市副中心0302街区住宅混合公建用地最高溢价率达到25%。

除限制土地总价外,此次竞拍要求拿地房企承诺销售均价,其中金盏乡起始楼面价超50000元/平方米,承诺销售均价上限是7.6万元/平方米;海淀树村地块起始楼面价67220元/平方米,承诺销售均价上限为11.2万元/平方米,这也是此次集中供应的地块中,销售价格最高的土地。

金地、华润、保利“三剑客”,中海“独行侠”

下周竞拍的25宗地块,将有超过200家房企参与(未排除重复),也因此被业内称为土地大战。包括中海、金地、首开、华润、保利、碧桂园、万科等知名房企皆在其列。

据贝壳研究院分析认为,总体来看,TOP20房企中除恒大、金科、中南和中梁外,全部参与了北京首批集中供地的竞拍,北京作为一线城市依然是龙头房企关注的重点,且相较去年,关注度进一步上升。

据贝壳研究院统计,在25宗待竞拍的土地中,金地+华润+保利联合体报名参加21宗地块的争夺,中海报名18宗地块,中冶报名13宗地块,万科报名11宗地块,而碧桂园、融创、平安共参与7至8宗地块的竞拍。

值得关注的是,中海此次更倾向于“单打独斗”,在报名的18块地中,有15块地独立报名参与竞拍,可以称得上是“独行侠”。而在中原地产看来,类似的“独闯客”也不少,比如金茂、中冶、中骏、世茂、万科、路劲、远洋、碧桂园、融创等。

在已透露报名的名单中,也不乏一些冷门面孔以及重回京圈的实力房企。除了5月8日首次在北京拿地的越秀地产之外,深圳房企花样年也北上“打卡”;深圳房企卓越重回京城,瞄准了多宗地块。

此外,北京本土中小房企也未失约这场土地盛宴。比如北京石景山国企石泰、北京天时汤山等。

在25宗地块的竞拍名单中,排除重复之外,从大房企到中小房企,共有60多家房企或联合体参与竞拍,这在北京历史上也是房企参与最多的一次土地出让。最终这场土地大战将上演怎样的戏码,值得期待。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 杨许丽

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