5月7日-8日，杭州迎来首批集中供应的住宅用地出让。此次57宗涉宅用地总出让面积301.8万平方米，总建筑面积757万平方米，总起始价934.7亿元，累计总成交金额达到1178.21亿元，占去年全年总出让金额的46.72%。
据悉，此次土拍中，成交总价最高的为位于杭州未来科技城的综合体项目，该地块最终被华润置地以111.6亿元竞得，成交楼面价16499元/平方米，自持比例为4%。而此次土拍中建筑面积最大的鼎湖未来社区地块，最终被中骏以约91.04亿元竞得，楼面价11204.57元/平方米，溢价率29.98%，自持4%。
在两日的竞拍中，收获最多的为融信中国和滨江集团，其联合体一共竞得4宗地块，此外融信中国和滨江集团还分别竞得3宗地块和1宗地块。而备受关注的杭州本土企业绿城此次却并未出手。
华润、中骏激战百轮，融信、滨江拿地最多
在今天（5月8日）的土拍中，最受关注的是余杭区未来科技城综合体地块，该地块竞拍长达150分钟、136轮次，最终被华润置地以111.6亿元竞得，成交楼面价16499元/平方米，自持比例为4%，这也是杭州土拍史上第六宗超百亿总价地块。据了解，未来该宗地块有望被华润打造为万象城商业综合体。
另一宗大体量的地块为临平区新城鼎湖社区地块，该地块出让面积24.8万平方米，总建筑面积81.3万平方米，是57宗地块中建筑面积最大的地块，这宗“巨无霸”地块最终被中骏以约91.04亿元竞得，楼面价11204.57元/平方米，溢价率29.98%，自持4%。
在两日的土拍中，收获最大房企的是融信，其次为滨江。在5月7日，融信共拿下7宗地块，其中融信与滨江联合体斩获了4宗地块，总价172.5亿元，另外融信单独斩获3宗，总价56.02亿元；同时，滨江也单独斩获1宗，总价10.07亿元。这8宗地块合计土地出让金238.60亿元。如果分别测算，融信和滨江的拿地金额分别为142.3亿元和96.3亿元。
值得关注的是，融信与滨江联合体合计以129.23亿元竞得的杭州主城区江干区四堡七堡单元的两宗地块，溢价率29.77%，楼面价44364元/平方米，自持17%。而该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于60000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于66000元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。
作为此次的最大赢家，融信内部相关人士向记者表示，“杭州一直是融信重要的深耕布局城市之一，此次在杭州的拿地成果也是融信在长三角都市圈长期深耕战略的奏效。本次拿地未来将以企业间合作开发为主，具体合作模式尚在商讨之中。”对于未来的盈利空间，融信方面也称，“融信有信心稳定推进这批地块的开发与销售，并获取充分的效益。”
此外，融创也单独斩获4幅地块，分别位于下沙和拱墅区；宋都地产也收获5宗地块，分别位于富阳区、临安区、主城区。
在两日的土拍中，万科、保利、龙湖等实力房企也有斩获，同时，不少本土的中小房企中天、地上、西房等持续补仓。而值得注意的是，杭州本土老牌房企、备受关注的绿城在此次竞拍中并未出手，杭州市场较为活跃的越秀、阳光城、旭辉等也全部颗粒无收。
41宗地块“封顶+自持”，部分项目难言盈利
按照目前的杭州土拍规则，先是竞价，达到30%溢价率时转竞自持比例，竞自持比例100%后竞养老住房面积。在57宗地块中，有41宗地块竞价封顶后转入竞自持比例，且有13宗地块的自持比例超过20%。
在5月8日的土拍中，杭州本土房企地上集团竞得的临安区城东滨湖新区单元地块自持比例达到40%，成为杭州采取“双限”规则后自持比例最高的地块。
高地价、高自持加上限售价，开发商的盈利空间持续压缩。例如，融信与滨江联合体摘得的杭州主城区江干区四堡七堡单元的两宗地块，计算配建和自持成本后实际地价约53722元/平方米，对比实际地价和6万元/平方米销售限价，该宗地块位置虽然优越但是盈利空间收窄。
据好地研究院测算，有多宗地块面临着亏损的局面。例如，钱塘区金沙湖、高教园区、转塘地块等，新房售价限价约3万（含装修）地块，“房地差”只有约6000元，无论如何压缩成本，项目想要获取利润并不容易。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，“高自持比例一方面会明显增加房企自有资金的要求，另一方面也会对项目利润形成直接影响。高溢价结合高自持，结合新房限价的大背景下，没有强大运营能力的房企项目达到预期收益目标的压力将大大提升。”
平均溢价率走高，深耕守擂或增多
对于杭州首次集中供地出现的火热局面，好地研究院徐路加认为，“本次杭州首次集中供地呈现三大特征，一是土地资源加速向少数房企集中，二是土拍热度升温，表现在自持比例大幅上升，而预计销售利润率将会持续走低，三是房企深耕守擂的现象越来越多，房企在自己深耕的板块内拿地，以期发挥板块优势。”
而从今天土拍的结果来看，杭州的地价进一步被抬升。以5月7日的成交为例，据好地研究院测算，自持部分地价按可售住宅地价的6折计算，与板块内有地价可对比性的项目对照，平均地价涨幅达到17%。
“高溢价率代表着杭州市场依然备受房企关注”，张波分析称，“以5月7日土拍平均溢价率为例，已经达到26.59%。杭州大量的人口流入，加之近两年房价的快速上涨，在很大程度上提升了房企的拿地热情，这一点在溢价水平上就有着直接体现。”
杭州土地难降温的背后是杭州新房市场的火爆。近年来，杭州新房市场连续诞生“万人摇”项目，供求失衡和一二手房价格倒挂使得杭州新房市场长期处于“一房难求”的局面。
从此次销售限价来看，“一二手房倒挂”的现象仍然持续存在。据贝壳研究院统计，贝壳杭州下城区二手房成交均价40624元/平方米，萧山区为35145元/平方米。而从新房限价来看，毛坯限价均价最高的区域为下城区，平均毛坯限价均价为38167元/平方米，毛坯限价均价最低的区域为萧山区，平均毛坯限价均价为24568元/平方米。
“未来，对于土地市场的调控力度预计会有所加强”，张波称，“热点土地价格本身是否应该得到限价，从上海最近的政策来看，则是对地块设置了10%溢价上限，当达到上限之后以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人，这种做法也值得借鉴。”
徐路加认为，拍到封顶之后实行摇号的制度也值得参考借鉴，表面上看，是为了给房企公平参与的机会，实际作用是为了保护房企应有的利润，从而保证新房的质量，进而保持房地产正常的产业秩序。
杭州土地集中竞拍部分地块成交信息
新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 杨许丽
本文来源：新京报
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