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城市更新要跟上城市功能的发展变化

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位于上海黄浦区的8号桥可以看做是城市更新的初代网红。2003年,8号桥启动改造,1970年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房经过新的设计改造后注入时尚、创意的元素,成为当时沪上时尚创意园区之一。

负责8号桥开发的启客威新总经理倪伟源,同时也是上海工业设计协会会长,他表示,城市更新是伴随着对设计、对创意、对文化的需求产生的,也是各级政府对于产业发展的有益尝试和探索。

从创意设计中产生的8号桥

“我们做8号桥的初衷,首先是当时的创意设计行业企业在上海没有更符合需求的办公空间。从国际上的经验来看,设计行业的企业对于办公环境硬件上的要求比较高,是区别于办公楼等标准化的传统环境的。由于他们需要更多的空间去展示自己的产品、文化,所以8号桥这样不同的办公空间就应运而生了。”倪伟源这样回溯8号桥项目的起源。

上海工业设计协会会长、启客威新总经理倪伟源

事实上,8号桥对于上海城市建设的意义远不止于此。8号桥的打造开发也开启了对城市中心旧厂房的系统及商业化改造这一全新商业形态和运营模式。

项目一期从规划、改造、招商、到投入运营管理,历时不到一年,把凝聚着特有的历史底蕴和文化内涵的老厂房变成了吸引创意人才、激发创意灵感、集聚创意产业的新载体。

在这之后,8号桥系列项目也从建国中路8-10号的一期,拓展至局门路436号、550号、457号的第二、三、四期,总面积从2万平方米一直到6万多平方米。位于黄浦滨江的8号桥第五期项目也将于6月面市。

倪伟源表示,未来8号桥仍将专注于城市更新,增值项目资产、提升区域活力。在原有厂房改造的类型以外,一些老旧的办公楼、经营不善的商场项目也在关注范围之中。

有机更新是创意产业的产物

“城市更新是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能使该区域重新发展和繁荣。”倪伟源表示,城市更新包括两方面:一方面是对建筑物本身,也就是硬件方面的改造;另一方面是对生态环境、空间环境、文化环境的改造与延续,这方面包括邻里关系、社区环境、居民个人感情等。所有的城市更新都应该包括经济因素和社会因素两个方面。

而有机更新,有别于过去的大拆大建,更多地是原有建筑进行适当的改造和翻新,既保护了文化与历史的传承,同时也令城市和建筑面貌焕新。“事实上,8号桥项目就是有机更新的一部分。”

他进一步解释道,随着社会的发展,有很多老厂房已经无法产生效益,资产产权在国有企业,有许多历史遗留问题,给城市面貌“拖了后腿”。因此,将这部分的老厂房进行更新就成了最好的提升城市面貌、增加经济收益的途径。另外,对于城市遗留的记忆、都市人对于城市文化的需求与期待,也是促成老厂房进行有机更新的初衷,既保留了社会价值,也为保留城市文明的历史创造了条件。

事实上,还要一个重要的原因,倪伟源表示,从2009年开始,伴随中国制造向中国创造的转变,工业设计、产品设计在更大范围上进入公众视野。与此相应,一系列的设计和创新企业进入中国市场,它们非常喜欢创意园区、或者旧城改造项目。像老厂房改造的办公项目,在他们看来更符合时代发展,更能激发创意产业的灵感,是众多创意、创新、设计产业喜欢的办公地点。至今8号桥园区的租户仍以设计公司为主,包括工业设计、服装设计、广告设计等,以国际标准衡量都属于设计范畴,占园区办公类租户总量的80%。

“有机更新,除了对城市空间进行改善,符合城市发展需求,符合城市功能的改变也是关键。” 倪伟源表示。

城市更新呼唤规范和准则

“事实上,我们的城市更新本来是一种‘非主流’。”倪伟源说,“一开始都是城市大开发,推倒重来,或者是平地起高楼,直到现在,因为大块开发的土地已经越来越少,加上人们更加注重对历史文化的保护,因此城市更新才变成了主流。”

在国外的城市发展过程中,城市更新也经历过从非主流向主流转变的过程。因为城市更新是每个城市发展迭代过程中都会面临的共性问题,所以更需要政府主导、市场驱动和社会参与齐头并行。

倪伟源表示,目前旧建筑改造项目缺乏相应配套的规范和标准,往往是套用新建建筑的标准,而两者其实差别极大,经常出现不匹配的情况。如今,城市更新已经写进“十四五”规划,但各地并没有相应的操作准则,有时会导致按照规范操作的项目步履艰难,钻空子打擦边球的项目却抢占市场。

他认为,办公市场一定会发生大的变化,在线经济催生办公形态的更新和筛选,园区型办公空间因为其先天的健康环保属性将成为更多企业的选择。而在未来园区的设计中,便于面向公众的开放性设施和空间的设置也会使得设计走向大众,而不是仅仅存在于设计图中。

“社会因素也不可忽略,需要更多体现互惠、规范,建构认同感,建构集体信任以及自下而上的公信,这才是有包容性的城市更新。”倪伟源说。

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