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土地集中供应未能降地价

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5月13日下午3点,佳兆业竞得深圳尖岗山地块,5点挖土机、运输车就开到工地上要开工了,连横幅都挂了出来。

起拍价17.52亿元,佳兆业报出25.44亿元,还有最高售价限制,还要配建3万平米。房企已被逼得行动灵敏,重新定义深圳速度,现在深圳速度都要按小时计算了。

目前,广州、重庆、杭州、北京、深圳都已完成今年首轮集中供地,成交额动辄千亿计算,深圳土地出让金为138亿元,是因为深圳出让的土地依然偏少。

本来,土地集中供应,是为了解决房价过高的问题。一般认为,房价过高,是由于土地价格过高,一块块土地卖容易哄抢,大家集中一起卖,房企应对不暇,地价就可能降低下来。这就好比救火的时候,同样的水量,一瓢瓢地泼,根本无济于事,一桶桶地泼,几下就有机会泼灭。

理想很丰满,现实很骨感。这就是朝三暮四,朝四暮三一个道理,尽管投放的节奏变了,但是市场感觉总量还是如此。开发商的心理预期也发生了很大变化,一年就供地三次,如果在集中供地的时候没有抢到地,下一次就更加被动了。

开发商反而会更加紧张,为了拿到心仪土地,甚至要分身好几个马甲,原本以为集中供地给了中小企业一个机会,现在发现,中小企业依然拿不上地,一方面是资金实力,另一方面是成本控制能力,有背景的大企业都更有胜算。

可以看到,尽管已经很难赚钱,开发商还是非要参加不可,这在其他行业很少见到。杭州集中转让土地中,在当地颇有实力的滨江集团共获得5块土地,管理层表示,努力做到1%~2%的净利润水平,这还是在有品牌溢价和管理能力强的基础上。

政府好像已想了很多办法控制房价,比如设置最高限价,最高限价之后竞自持,竞配建,开发商总是能顶破天际,最高限价之后,还能继续往下竞下去。从现场可以看到,那些拿着计算器计算的开发商,有些早早就离场了,这个盈利空间算不来。

这也难怪房企估值不高,这样的竞争强压之下,有钱的也没利润,但即使这样,为啥还有开发商乐此不疲?这就跟卡位一样,在某个城市要站稳脚跟,就要有项目可做,哪怕微利,哪怕空转,也比没有强。

这点其实不难理解,我国被称为基建狂魔,造桥修路都是跟别人学,但是在长期一线实践中积累经验,打造队伍,规模效应降低成本。那些早早实现工业化的国家,因为很多年没有重大工程建设,尽管技术可能依然领先,但相关人才流失,缺少实践,缺少团队,缺少成本优势,缺少解决方案,在这个领域就落后下去了。

房地产也是如此,如果一直有项目可做,就可以锻炼队伍,凝聚上下游,那些没项目的可能就会远离这个行业,当行业有转机时,也没了机会。在这个行业这么久,谁又愿意被甩下车?

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