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深圳楼市“退烧”:调控组合拳下成交量走低,“红五月”不再

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在一系列调控组合拳作用下,此前“高烧”的深圳楼市已显现出降温趋势。机构统计显示,今年4月,深圳一二手住宅网签量下滑三成左右,房地产市场总体表现较为低迷,时至5月,深圳楼市趋稳,但传统旺季“红五月”不再。据机构统计,5月上半月(1-15日),深圳一手住宅网签量1181套,环比下跌15%;二手住宅过户量1240套,环比下跌49%。

业内人士认为,预计后续深圳新房市场月度成交量会稳定在3000套-5000套的水平,而二手房市场则会呈现一个“去泡沫”的过程,购房者心态发生改变,市场也逐渐回归理性。

新房市场趋冷,4月至今网签量持续走低

“目前深圳楼市有所降温,主要是‘刚需’钱不够了,一些刚需购房者等着‘打新’。因为现在二手房只能以指导价作为评估价来进行贷款,所以在不少区域比如南山、宝安,基本上要五成首付才能买到二手房。”深圳当地一位业内人士如是说。

从新房市场来看,近3个月深圳新房成交持续低迷。新京报记者了解到,4月开发商推盘节奏较慢,开盘量较少,加之深圳最近出的政策较多,开发商还在观望,所以整体市场比较平淡;不仅没有热点新盘出来拉动,开发商也在刻意压制热销氛围。

据中原研究中心监测显示,今年4月,深圳新房批售项目7个,较3月增加2个;其中,仅有3个住宅项目,比3月少4个,分别为龙华区的壹成中心、坪山区的恒大城、龙岗区的星河盛境,无项目开盘售罄,市场略显低迷。

市场的冷清反馈至成交层面,导致4月新房市场成交量明显下滑。中原研究中心监测数据显示,4月,深圳新房住宅网签3502套,环比下滑34.0%;与此同时,成交面积35.3万平方米,环比下滑30.9%。

在此前提下,传统楼市“红五月”,深圳新房市场依然表现低迷。来自乐有家研究中心数据显示,5月上半月(1-15日),深圳一手住宅网签量1181套,环比下跌15%,同比下跌17%。从各区网签套数上看,龙岗网签居首,网签257套,环比下滑26%;宝安位居第二,网签175套,环比下滑28%;福田仅网签1套,为各区最少。

对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,深圳连续几轮调控下,包括购房要求三年社保、新房预售价格监管和引导、贷款审批等,特别是对经营贷的打击,对外地购房者和本地投资客影响较大,在此背景下,深圳新房市场热度已明显下降。

二手房低位运行,5月上半月过户量环比降49%

而在二手市场方面,近期深圳二手住宅成交也持续低迷,市场上一些二手房业主叫价开始松动。

“政策刚出来时,业主心态还是非常强的。但三个月过去了,市场成交依然低迷,业主放盘、放租时间明显拉长,急售的业主开始调低叫价,虽然不是主流,但是也有不少案例。”深圳中原总经理郑叔伦称。

“28”新政(要求定期发布全市住宅小区二手住房成交参考价格)出台后的1个月,深圳二手住宅过户量已低于5000套。来自乐有家研究中心数据显示,4月深圳二手住宅市场网签4396套,环比下跌9.7%;二手住宅市场过户4877套,环比下跌28.16%。

另据中原研究中心监测显示,深圳二手住宅成交周期进一步拉长,4月为289天,较3月拉长了24天。而在客群上,4月非深户成交占比回落4.5%至20.8%;与此同时,4月投资占比为27.2%,与3月相比下滑了6.1%。

对此,李宇嘉表示,4月份,深圳二手房市场成交首次实现环比零增长,这意味着调控取得了明显效果。深圳二手房指导价、对本地和外地人群加杠杆需求的控制,以及拉长整个二手房贷款周期,整套政策组合拳对弱化购买力起到了明显作用。

时至5月,深圳二手住宅市场持续低位运行。来自乐有家研究中心数据显示,5月上半月(1-15日),深圳二手住宅过户量1240套,环比下跌49%。

价格方面,据乐有家门店数据监控显示,截至5月16日,深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定,大部分片区二手住宅挂牌价呈上浮趋势,但基本处于合理的涨跌幅度。其中,近两周内有价格变动的房源为2400多套,占比6%。价格变动的房源中,共有56%房源为下调报价。

乐有家研究中心分析指出,5月中旬,受“28”新政及金融收紧等影响,深圳二手房网签量持续低位运行,但由于“五一”假期当周过户积压量在节后得到释放,导致5月中旬二手住宅过户量环比出现较大幅度上涨。目前,市场需求依旧存在,但捡漏心理和观望心态明显,新房分流也十分明显。

业内:“红五月”不红,成交量或继续回调

那么,传统“红五月”,深圳楼市整体表现如何?对此,李宇嘉表示,4月份深圳二手房过户量已跌破5000套,这是楼市冷暖的一大分水岭,预计5月份这一趋势将继续延续,“5月份信贷投放机制较紧,额度也较少,而且二手房交易周期在明显拉长,这对深圳楼市影响较大。”

“二手房市场稳定后,整个二手房和新房的轮动上涨机制就没有了”,李宇嘉解释称,“因为从2020年3月份后,深圳楼市出现了新房、二手房轮动上涨以及新房二手房倒挂现象,从而导致新房疯抢、打新热潮,目前这种现象基本被控制住了,这对楼市热度有很大的抑制作用。”

谈及接下来深圳楼市走势,李宇嘉预计,新房和二手房交易量会明显回调,不过,由于新房摇号机制向刚需、人才及无房户倾斜,在投资、投机需求相对较少背景下,刚需人群相对稳定,而刚需客群对新房市场具有一定的支撑力度。因此,预计后续新房市场月度成交量会稳定在3000套-5000套的水平。而二手房市场,则会呈现一个“去泡沫”的过程,目前买家情绪还较高,预计等到下半年购房者心态发生改变,市场也逐渐回归理性。

乐有家研究中心分析指出,目前市场各方多轮心理博弈,预计市场成交在7月之前都不会出现太大波动,量价趋稳之下,未来楼市将更多回归居住属性。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 李世辉

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