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中原建业启动全球发售 揭开胡葆森的代建生意经

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5月18日,中原建业发布公告称,拟全球发售约3.28亿股股份,其中公开发售3281.8万股,国际发售约2.954亿股,每股发行价为2.4港元-3.2港元,至多募资10.50亿港元,公司股票将于5月31日起正式在港交所售卖。

这也意味着,作为建业集团旗下的代建业务平台,中原建业将成为继绿城管理之后登陆港交所的“代建第二股”,也将成为建业集团旗下第四个在港上市平台。

“代建行业第二股”

早在2020年11月,中原建业在港交所提交招股书。招股书显示,中原建业为建业集团的全资子公司,通过提供房地产代建服务产生收益及收取管理费。

经过半年的发展,在更新的全球发售公告中,中原建业披露,截至2020年12月31日,公司累计订立共计246个项目,总建筑面积约3310万平方米,在管项目为206个,在管建筑面积约2550万平方米。

根据中指研究院的数据,中原建业于2020年的新增合约建筑面积约达860万平方米,在中国所有房地产代建公司中排名第二及市场份额为10.6%。

从在管项目个数和在管总建筑面积来看,中原建业已经占据行业第二的位置,且直追绿城管理的项目管理总数。根据公告数据,截至2020年末,绿城管理所管理的项目数量为296个,合约项目总建筑面积7610万平方米。

最新的财务数据显示,2018年-2020年,中原建业录得的总收入分别为6.76亿元、10.3亿元、11.52亿元,2018年-2020年的复合增长率为19.45%;净利润分别为4.04亿元、6.41亿元和6.82亿元,2018年-2020年的复合增长率为19.07%。

从2020年的收入来看,目前,中原建业的收入与绿城管理尚有差距,2020年绿城管理实现收入18.12亿元,但是相比于绿城管理在2020年收入和毛利同比下滑的局面,中原建业在疫情的影响下仍然保持增长态势。

根据全球发售公告显示,此次募集资金的用途方面,中原建业表示,约40%扩展“大中原”地区的新市场并丰富服务种类;约36%用于潜在收购房地产代建价值链的其他产业参与者;约14%用于进一步提升信息技术系统及基础设施;约10%用于一般公司及营运资金用途。

胡葆森的代建生意

建业地产之所以有底气做代建业务并且能够分拆中原建业上市,其背后源于建业地产在中部人口大省——河南省的“老大哥”地位。

建业地产在河南省的名气耳熟能详,其已经覆盖河南省所有的地级市。以建业地产2020年销售分布区域来看,河南的销售贡献占到了公司销售的99%,其中郑州合同销售额为153.0亿元, 占总销售额的22%。根据亿翰智库《2020年1-12月河南省典型房企销售业绩TOP30》,建业地产高居榜首之位,且拉开第二名不小的差距,建业地产在大本营的优势较为明显。

正是基于河南的布局和品牌优势,中原建业的业务拓展也加快发展。最初,在建业地产内部,中原建业就是承载着建业地产在轻资产业务布局上的战略安排。

根据近年来轻资产业务规模的数据来看,2018年-2020年,中原建业进行销售管理的轻资产项目销售额分别为187亿元、293亿元、343亿元,这一体量已经约为重资产销售规模的一半。

从中原建业的业务布局来看,截至2020年12月31日, 206个在管项目中有193个位于河南省,覆盖河南省大多数县及县级以上城市。根据中指研究院的数据,2020年,其在河南省的新增合约建筑面积达770万平方米、在河南省为项目拥有人出售的总建筑面积达到约550万平方米且合约销售金额达331亿元,2020年三项指标均为河南省排名第一。

由于本土布局优势和品牌溢价能力,加之透明的定价体系和部分本地区项目转移了部分人工费用,中原建业的净利润率较高,其2018年、2019年及2020年的净利率分别为59.7%、62.3%及59.2%。

如何破除“本土依赖”?

作为河南“老大哥”,建业集团董事长胡葆森曾经在“走出去”和“留下来”之间徘徊。

在建业地产仍然以河南本土为业务导向的前提下,承载轻资产业务的中原建业率先尝试了走出去。

胡葆森以河南省会郑州为圆心划出了半径500公里的覆盖范围,称之为“大中原区”,即“将距离郑州约500公里的广阔区域,覆盖河南、湖北、陕西、山西、河北、安徽、江苏及山东等8个省份”。

目前,这8个省份的业务占比份额仍然较小,其2020年的在管项目数量加起来为13个,在管面积132.2万平方米,仅占比约5%,这也意味着中原建业对河南本土的依赖性仍然较高。

随着全球发售的大幕拉开,中原建业也不能固守河南,更需要从外拓展项目,增强外拓业务能力和规模。

但是,走出去也势必面临着更高的挑战。随着越来越多的房企杀入代建领域,代建业务的利润空间也被不断压低。蓝绿双城董事长曹舟南曾经表示“代建商业模式已进入红海”,这就意味着中原建业走出去还需要更硬的口碑。

截至2020年12月31日按地点划分的中原建业在管项目明细

新京报记者 徐倩 编辑 武新 校对 刘军

图片来源 企业公告截图

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