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北京十宗待卖地块周一见!零斩获房企是逆袭&放弃?

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北京“待定”地块投报时间确定,投报窗口将于5月24-25日分三批次进行。5月18日,北京市规划和自然资源委员会发布通知称,此前10宗转入投报高标准商品住宅建设方案的地块将分三批次投报,分别为24日上午、24日下午及25日上午。

高标准投报窗口开启,也给了此前零斩获房企逆袭的机会。但对于这样一个机会,各家“备考”企业态度出现了明显分化:有的决一死战;但也有的出于利润与周转的考虑,暂时选择退出。

24日、25日分三批次投报

根据通知内容,朝阳王四营3宗地块及崔各庄30-L06地块的投报高标准商品住宅建设方案等相关事宜安排在5月24日上午8:30-10:00。

朝阳豆各庄地块和海淀树村2宗地块的投报高标准商品住宅建设方案等相关事宜安排在5月24日下午13:30-15:00。

北京城市副中心0302街区地块、密云檀营乡地块和延庆南菜园地块的投报高标准商品住宅建设方案等相关事宜安排在5月25日上午9:00-10:00。

从前期的1宗招标+4宗底价出让,到历时两天的现场竞价,北京首批集中出让的30宗地块合共成交1109.71亿元。30宗地中,10宗地块因触及“双上限”,转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序,归属存“悬念”。

之所以有如此之多的“悬念”地块,一方面是因为北京首批集中供应地块的品质较高,另一方面则体现出北京调控力度的深入。

北京商报记者了解到,北京首批挂牌出让宗地均设定了土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报政府持有份额、竞公租房面积等。当上述指标也达到了上限,则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

根据出让要求,转入高标准商品住宅建设方案的投报程序后,需要参加投报的竞买人在现场竞价后第10个工作日递交高标准商品住宅建设方案,再经过评委会对方案进行评定,因此需要10-15个工作日后才能出结果。

“参与现场竞价的开发商皆可参与竞高标准,热门地块更考验房企控制成本的能力。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示,以首宗竞高标准地块“朝阳王四营L01地块”为例,该地块共吸引首开+旭辉+建工、中粮+金隅、信达置业、招商+五矿+城建、中海+中交、华侨城、绿城+金茂、卓越、万科、中冶、金地+保利+华润、建发+电建、中铁诺德+中铁置业参与竞拍,上述房企及联合体皆具备参与竞高标准方案的资格,一旦参与竞高标准,也就是认可“31.5亿元+1.39万平方米公租房”这一上限。

零斩获房企 是放弃还是逆袭

北京商报记者了解到,开发商投报高标准商品住宅建设方案后,会由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分,评分的标准包括:绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、管理模式及规划建筑设计方案等。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示,进入高标准环节,企业的硬实力要求更为严格,这对于之后楼盘质量、小区绿化环保工作等有着较好的维持作用,为购房者提供更好的住房保障。此外,进入高标准环节,对于房屋住宅的责任分配更加明确,舒适安全的居住环境以及合理的住房条件更能增强购房者对企业的信任感。

“房屋品质是未来市场比拼的方向,投报高标准商品住宅建设方案也符合开发商‘成长’的预期。”一位参与到北京多宗“待定”地块的房企负责人告诉北京商报记者,利润低可以不拿地,但拿地之后就一定要保证品质。有的房企重在参与,有的房企却可能在这个阶段实现逆袭。

但更多的非头部房企却并不乐观。“我们报了好几块地,但感觉没啥希望了,太惨烈了,我们私下里都怀疑他们算不算得过来账。”某十强房企土拓负责人直言。

另外一家去年营收颇丰十强房企也透露:不会再继续参与本轮集中供地,自己会按照自己的节奏,保证利润率和现金流,但不排除未来会以参股的方式合作开发商看好的地块。

北京商报记者梳理发现,北京首批集中供地,拿地房企(含联合拿地)分别为:卓越4宗、首开4宗、金地2宗、融创2宗、中交2宗、保利2宗、中冶2宗,其他14家房企各1宗。而一些热门房企,或并未参与竞拍,或参与竞拍后未有斩获。

呼声很高的中海虽然以“零”入账收场,但北京商报记者注意到,进入竞高标准商品住宅建设方案的地块,多有中海的身影,海淀树村2宗、朝阳王四营3宗、崔各庄1宗、豆各庄1宗。在竞高标准阶段实现逆袭,犹未可知。

能否在这个阶段实现逆袭,重点在于能不能算得过来账。

北京首批集中供地呈现低溢价、“个性化”调控等特点,从成交溢价率来看,30宅地整体溢价率为6.4%,较2020年全年成交溢价率降低7.4个百分点。其中,有22宗地块触及地价上限,实现了竞报政府持有份额、竞公租房面积,以及竞高标准商品住宅建设方案。

以热门地块海淀树村为例,2宗地块双双转入高标准住宅建设竞报,而2宗地块分别都达到了57.3亿元和63.7亿元的价格上限,开发商现场也竞报到20%的政府产权份额比例上限。按照房屋销售指导价11.2万元/平方米测算,将来2宗地块市场售价为11.2万元/平方米×(1—政府产权份额比例20%)=8.96万元/平方米。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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