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37家开发商平均回款率达87%:“今年首要任务抓现金流”

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5月19日,据克而瑞研究中心统计的数据显示,在2020年年报披露之后,共有37家房企披露了其回款率数据,回款率中位数为88%,平均数为87%。房企整体的销售回款情况呈现出上升的趋势。

一位来自TOP10房企的营销人员对澎湃新闻(www.thepaper.cn)表示,“集团今年的首要任务还是保回款,抓现金流。尤其是在现有的‘三条红线’监管要求下,集团要降负债、降杠杆,而加大回款率和提高结转利润就来自加快项目的周转速度,我们的回款每个月都要考核,上面(指管理层)会设置回款目标,每个月都在递增,对我们的要求就是优先保证项目回款。”

在如今的“三条红线”监管下,有两条红线与现金指标直接挂钩,现金为王已经成为业界的共识。

截至2020年底,在克而瑞重点监测的80家开发商中,有77%的开发商持有的现金实现增长,占比接近八成。

另外,2021年2月22日集中供地政策的出台,也对开发商现金流的统筹调度和管理提出了更高的要求。为了获取稳定的现金流,各大开发商纷纷加紧供货、积极营销、抢收业绩,通过增加销售回款、降低现金支出等方式改善资产负债表。

克而瑞研究中心称,从2017年至今监测的房企销售回款率的统计结果来看,通过平均数和中位数分析,不仅公布回款率的开发商数量呈现上升趋势,房企回款质量也在提升。2017年时,公布行业销售回款率数据的房企中位数水平仅约80%,直至2020年,这一数值已经达到88%。

而且随着回款率的提高,房地产经营性现金流转正的情况也有所改善,以克而瑞重点监测的80家房企数据为例,近年来房企经营性现金净额为正的企业数量从2017年的36家已经增长至2020年的51家,连续三年保持增长。

但需要指出的是,从可比口径来看,20家可比房企(通过监测2019年年报或2020年年报可得2019年回款率的房企)中,有7家销售回款率同比出现下降,4家与2019年持平,2家未公布2020年回款数据。

克而瑞研究报告认为,若开发商仍对现金流保持较高的需求,可以牺牲部分利润,实现资金回笼。一般而言,按揭的购房者在支付首付之后,走完银行或住房公积金中心贷款审批流程仍需一段时间,也就形成了购房尾款。通过对购房尾款的资产证券化可以帮助提前回收资金,盘活资产,缓解房款积压的问题。目前购房尾款资产证券化已经成为房企的常规手段之一。

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