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房企也“内卷”:卖楼不如卖农夫山泉,地产开发净利润只有1%?

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5月14日,滨江集团(002244.SZ)举行2020年度业绩网上说明会上,有投资者询问近期杭州集中推地中滨江拍下的几块地净利润能有几个点时,滨江集团董事长戚金兴却给出了一个令市场倍感意外的答案:“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,努力做到1%—2%的净利润水平。”

戚金兴提到的5宗地块,斩获于杭州今年首次集中供地。5月7日,杭州集中供地首日,融信与滨江联合体斩获了4宗地块,总价172.5亿元,融信单独斩获3宗,总价56.02亿元;同时,滨江也单独斩获1宗,总价10.07亿元,一时间风光无限,更被传颂为强强联手的“佳话”。

尽管收获颇丰,但依然只能谦虚表示“努力做到1%-2%的净利润”,还是令外界讶异。22城集中供地之后,地产行业的“内卷”似乎又升级了。

房企“保命”要紧

截至5月17日,已有长春、广州、沈阳、重庆、无锡、杭州、北京、福州、青岛、天津、深圳、厦门等12个城市完成了集中供地,首批集中供地的城市已供应过半。不少热点城市的地块屡屡拍出100%以上的溢价率,但同时,冷门城市里也不乏底价成交或是流拍的地。

集中供地不仅让土地市场的分化看起来更加剧烈,也不断挑战着开发商的利润底线。

有意思的是,据时代周报记者了解,就在集中拍地前夕,滨江还与农夫山泉的双方管理层之间就利润水平的问题有过交流。

5月10日,一位接近滨江集团的品牌人士向时代周报记者表示,当时农夫山泉的有关负责人表示,2020年农夫山泉的毛利率59.4%、净利率23.1%,听说了地产TOP22房企滨江的平均利润率后,都不敢相信地产行业会变得这么低。

“1%—2%的净利润,如果放在前几年,所有人肯定都会觉得疯了,但对大本营在杭州的滨江来说,相比起没货卖,低利润跑量并让现金流滚动起来明显是个更好的选择。”5月14日,一位TOP30房企的投资负责人向时代周报记者表示。

“不管是哪家房企,团队想要活下去,就必须要拿地,杭州这样的市场好销售不愁,现金流很稳定,不像一些三、四线城市虽然可能会有利润点,但只是纸面上的,市场一变化可能就凉了。”上述人士进一步指出。

5月12日,亿翰智库发布的《2020年E50房企营业收入与净利润率》榜单中指出,过去,在房地产行业周期上行期间,房企通过大量融资,推动土地市场热度上涨、地王频现,但随着政府对房地产行业调控持续收紧,房住不炒及稳地价、稳房价和稳预期等一系列政策的实施,使房企利润空间不断被压缩,行业整体利润率呈下降趋势。

而集中供地似乎让地产行业变得更加“内卷”。以杭州为例,在杭州首次集中供地下,整体市场热度较去年又有明显升温,两天累计自持面积66万平方米,平均自持比例达9.36%,可售部分几乎无利润,这种情况下,对开发商来说,拿地只是为了“保命”。

近5成房企净利润率降至10%以内

5月12日,亿翰智库研究院公布的上述榜单中还指出,截至2020年,其选取的A股+H股50家行业典型房企的平均净利润率为11.6%,相比2019年同期降低2.3pcts,其中有13家企业净利润率上升,37家企业净利润率下滑。

分区间来看,2020年净利润率在20%(含20%)以上的企业有3家,相比2019年同期减少4家;净利润在10%(含10%)至20%之间的有25家,相比2019年同期减少6家;净利润在5%(含5%)至10%之间的有18家,相比2019年同期增加7家;净利润在5%以下的企业有4家,相比2019年同期增加3家。

“从各区间企业数量变动情况可以看出,2020年E50房企整体净利润率下降明显,净利润率在10%以下的企业数量明显增多。”

(图片来源:亿翰智库)

在这份净利率榜单中,时代周报记者还发现,金地、招商蛇口、大悦城、首创、中骏等房企的净利率均出现较大幅度的下跌。净利润在5%以下的企业有4家,分别为建业、绿地、大悦城、禹洲,相比2019年同期增加3家。其中大悦城、禹洲的净利率分别为2.9%、2.2%,在榜单中垫底。

5月17日,一位建材供应商向时代周报记者透露,从年初开始,石膏板、板材、玻璃到混凝土、钢材,建筑原材料的价格一路狂飙,对上游企业的开发商来说,采购价格后续或也将上涨,不排除一些开发商会降低原来的标准。

同日,中指研究院一位不愿具名的分析师向时代周报记者表示,当前,房地产市场发展的环境存在许多不确定性,利润率难挡疲软,房企需以精细化运营为导向,结合市场趋势,调整好企业战略方针,以强大执行力击穿运营和管理的破局点。他还指出,地产企业还应采取科学合理的经营手段来提高周转效率,实现企业盈利能力的增长。

5月13日,据地产壹线爆料,佳兆业下午3点以总价25.44亿元+配建面积31200平方米的价格拿到深圳宝安尖岗山地块,5点就已安排挖土机、运沙车进场,并拉出横幅“热烈庆祝佳兆业尖岗山项目顺利开工”,着实展现了一把“深圳速度”。

“从另一面来看,也只有极致的速度,才能尽可能帮助企业进一步提高效率、降低成本,最直接的成效是能大幅降低期间费用和资金成本,从而帮助总体收益率的提升。”上述分析师表示。

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