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被调控的浙江县城楼市:部分新房均价近2万/㎡

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“2015年的时候,我在嘉善买房,房价大约每平方米7000元。现在嘉善的房价涨到每平方米1.6万元,也有每平方米两万多元卖出去的。”作为一名在上海工作的单身白领,李佳(化名)很早就在上海的周边嘉善投资了一套小户型房子。

嘉善位于浙江省嘉兴市,有著名的古镇景点西塘,从嘉善驾车到上海虹桥火车站需要一个小时左右的车程。作为环沪楼市的重要据点,嘉善的房价从2015年后开始一路上扬。根据安居客的数据,目前嘉善的新房均价约为1.5万元/平方米,这样的房价水平已经高于中部河南省省会郑州约1.3万元/平方米的新房均价。

不仅是嘉善,浙江省嘉兴市桐乡、海宁,温州市下辖的瑞安、乐清等县级市的新房均价基本都达到1.5万元/平方米的水平;而金华下辖的义乌、永康等县级市的新房均价已超过2万元/平方米。

58安居客房产研究院分院院长张波称:“从浙江的县级市来看,不少城市的房价的确早已处于全国平均线之上,甚至有一些已经超过了西部的省会城市,例如从安居客线上的数据来看,浙江不少县级市的二手房挂牌价都在1.6万元-2万元/平方米之间,甚至金华下辖的义乌和永康的房价已超过2万元/平方米。”

强县“大能量”

“嘉善现在新房市场处于‘一房难求’的局面,新盘售价便宜的在1.7万元/平方米,贵点的达到2万元/平方米以上。”当地的中介人员告诉新京报记者,由于新楼盘较少,二手房尤其是学区房春节后明显涨价,89平方米的小户型春节前卖150万元左右,而今年3月以后的成交价已经接近200万元。”

据了解,嘉善的房价从2015年后开始上扬,以嘉善本地相当有名的大盘孔雀城为例,其一期的售价不到6000元/平方米,而最新的售价接近1.8万元/平方米,5年多时间翻了3倍。

“最初由外来的投资客带动成交,目前成交主力已经过渡到嘉善本地和周边乡镇居民。”这名嘉善本地中介人员表示,“浙江本地人大多是做生意的,手里有钱,也有买房的需求,也有在上海做生意回头在老家买房的。”

对于浙江省县城房价高攀,张波分析称:“经济实力依然是房价的直接推动力。房价水平也是一个城市经济实力的重要体现,浙江是民营经济的重要发源地,很多的民营产业就是从乡镇和县城发展起来的,并且在一些区域强县弱市的现象也表现得非常明显,包括金华、嘉兴、湖州的县级市都有着独特的民营经济,也在实力上明显占据优势,这就造就了县级市本身有着大量的有实力的本地购房需求。”

以嘉兴的县级市为例,海宁是享誉国内外的皮革城,而桐乡则以羊毛衫生意出现,桐乡濮院更是有“中国羊毛衫名镇”的称号。2020年,桐乡市GDP总量不仅属于全国县(市)50强,而且其2020年人均GDP高出全国同期人均GDP水平约70%。桐乡市2020年人均GDP数据按世界银行贫富经济状态分类标准:全市经济状态达到“全面小康经济”水平。

作为藏富于民的浙江省,拥有“全国小商品城”义乌、“最善于行商和炒房”的温州,“中国汽摩配之都”瑞安、“电气小镇”乐清、“五金产业制胜”的永康……每个县级市都有知名的支柱产业,民营经济活跃且发达。

在2020年中国百强县城榜单中,江苏省和浙江省名列前两位,且东部县城占据70%的比例。而房价上涨较快的义乌、诸暨、乐清、余姚、海宁、桐乡等县级市均位于GDP排名榜单前50名。

“浙江本身的外来人口要多于西部,相比于西部,浙江对外来人口的吸引力不止在杭州、宁波等城市,大量的县级市包括义乌、海宁、德清由于有着强大的产业支撑,对于各类人才的吸引力是明显强过西部区域的。而西部区域则是核心城市的虹吸效应极强,并且省会城市更多对于本省或周边省份的吸引力偏弱,在全国层面的吸引力相对弱于浙江。”张波进一步表示。

除了民营经济发达外,浙江地区房价走高的另外一个原因就是供给少。以义乌市为例,根据安居客的数据,义乌主城区的新房均价已经上涨到27251元/平方米,而如此高的房价背后正是供需关系的失衡。根据易居研究院的数据,今年3月,义乌楼市的供求比为0.62,其供应套数和供应面积分别为2645套和28.3万平方米,而成交套数和成交面积分别为4103套和45.4万平方米。

同样,地理环境也客观上造成房屋供给量较少。以浙江衢州下辖的江山市为例,是典型的“七山一水两分田”,可用于住宅开发的土地比较受限,导致住宅供应量较为稀缺,这和温州的情况较为类似。

根据安居客的数据,今年江山市的新房均价约为2万元/平方米。而江山市区有不少项目的二手房房价已超过2.5万元/平方米,二手房均价接近2万元/平方米,同比2020年上涨14.3%。

“浙江很多的县级市对人才的补贴力度大,很多县级市本身就会对本科以上落户并工作人群给予较大的买房补贴,例如研究生补贴20万元-30万元,博士生补贴30万元-60万元,这也在一定程度上加速了落户人群的购房速度,导致一定期间内供不应求,从而对房价有一定的推升。”张波补充说。

房企下沉布局

长三角经济的富裕造就了一批快速成长起来的房企。在这些房企中,类似于中梁控股、祥生地产正是下沉到浙江省三四线城市乃至县城发展起来的。

起步于温州的中梁控股,其创始人杨剑也在2019年中梁控股上市之时成为温州新首富。中梁控股重点布局浙江省、江苏省,以“小步快跑”的打法为主,其布局长三角“三四线”快进快出的打法使其在扩张早年被称之为“小碧桂园”。

祥生地产更是从浙江县城走出来的房企,其于1995年在浙江诸暨成立,在2014年,祥生地产才将总部迁至杭州,之后又在2019年正式启用上海总部。祥生控股布局的半壁江山来自于浙江省,且收入的50%也来自于浙江省,且其广泛布局于绍兴市、台州市、温州市、宁波市、衢州市、湖州市等三四线城市及其下辖县城。

“浙江地区藏富于民,当地居民对生活品质有十分具象的高水平需求,且对居住环境的要求与理解甚至足以比肩一、二线城市居民。所以无论是户型、公共空间还是其他相应设施和配套,浙江很多住房产品都走在行业前列。”某深耕浙江省的房企人士告诉记者,“比如精装修的细节上,客户甚至还直接要求对标欧洲的产品设计。”

不仅从浙江省走出的房企,还有外来的大型房企也开始下沉布局。比如在“集中供地”的政策下,万科等龙头房企避开了相对热门的北京、杭州等城市,而选择进入江苏和浙江的三四线城市。

5月18日,万科斥资22.8亿元在金华拿下两宗地块。5月20日,万科以13.8亿元再次落子嘉兴。万科的下沉布局也代表着龙头房企对长三角三四线城市乃至县城楼市的看好。

上述嘉兴本地的中介人员还告诉记者:“在嘉兴,一些高端产品如大平层很受欢迎,开发商根本不担心卖不掉,甚至有些新盘开发商连夜开盘,像本地的中介人员还不知道,房子就卖光了。”

调控到县

火热的楼市引起了主管部门的关注。截至目前,浙江省内多个县级市在今年出台了调控政策。

4月20日,浙江衢州下辖的县级市江山市发布房地产调控政策,包括强化土地供给、完善住房保障体系、优化土地供应模式、加快住宅项目建设、加强商品房预售管理、实行住房限售、加强购房合同更名管理、建立市场监管联动机制、加强房地产市场秩序整治、提高租房提取公积金额度、营造公开透明的舆论氛围、抑制不合理住房需求等十二条稳楼市政策。

此次新政首次提到“限地价”的土地出让政策,要求建立房价、地价联动机制,完善商品住房用地供应方式,并对开发商捂盘捂地、开发商中介恶意炒作等各项行为进行约束。除此之外,也首次提出了“限售”政策,即热点地块在土地出让前应明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。

除了江山市外,今年3月末,金华市下辖的义乌、永康已经出台了楼市调控政策。

“调控到县,是一个信号,预示着只要是房价上涨不合理的城市,对会引发调控政策。”中原地产资深分析师卢文曦表示:“对于政策的效果,需要看到政策是否能够缓解供求失衡的现状,例如加大供应力度,打击投资性需求,遏制炒房势头。”

浙江省县城楼市的躁动在疫情过后尤其明显,楼市的反弹也带来风险。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称:“类似城市调控,也还是说明市场有躁动,要全面认真对待疫情后特殊的房地产市场,要对风险尤其是没想到的风险有足够的认识。其实现在风险在于,一些经济发达地方,确实都是各类炒房,这种炒房带来了金融风险,也带来了浮躁。”

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 李世辉

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