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“七普”后养老地产或成“香饽饽”,房企将深耕人口红利城市

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每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺

近日,上海八旬独居老人将300万元房产送给水果摊主一事登上热搜榜,而老人被法院认定为无民事行为能力人。这件事之所以备受热议,就是因为很多人想到了一个问题——自己老了,会怎样?

本月中旬公布的第七次全国人口普查(以下简称“七普”)数据显示,我国60岁及以上人口为2.64亿人,占18.70%。其中65岁及以上人口为1.9亿人,占13.50%。

显然,我国人口老龄化已步入“快车道”。积极应对人口老龄化的现实迫切性空前凸显,党的十九届五中全会应势而为地将其上升至国家战略的高度。这也意味着,更好的营养结构、医院、医疗等与老龄健康领域密切相关的产业、服务和基础设施均面临着前所未有的压力和挑战。

事实上,近年来,包括房地产企业、养老服务机构、保险机构与其他投资机构已经在积极布局养老产业,涉及的内容包括养老住宅开发建设、养老服务运营、养老保险和理财产品、养老项目融资等多个方面。

七普数据还显示,我国流动人口持续上升,人口向经济发达区域、城市群进一步集聚。这也为当地的住宅市场带来更大需求,同时也为房企未来的布局和打法带来启示。

“高门槛”的养老院

事实上,当前不少城市的养老院价格都居高不下。

以《每日经济新闻》记者所在的城市上海为例。记者身边就有两位80多岁的老人,因为子女无法照顾,老人为了住进了当地的公立养老院,费了很大劲。

不仅在户口资格等条件上要满足当地严格的要求,还要健康不能太差,不然失能级评测都可能过不了。而满足了各项条件后,还得排队,“等几个月到一年的情况很常见”。

以上海杨浦区延吉街道为例,这里有近10万居民,其中30%是60岁以上的老年居民,大多数老人都在排队等养老院的床位。

那么,这些公立养老院的价格如何呢?据记者了解,在服务尚可的情况下,一张床位的价格都要2500~5000元/月。这个价格,只有拿着不低且稳定退休金的老人才可以承受。

而这个价格,在市场上已经不算高了。

因为相比之下,私立养老院的价格可能会翻几番。以上海为例,记者走访多家高端养老院发现,一个床位每月的价格约在7千元以上,加上其他服务费用,一个老人一个月大概需要花费1.8万元。

资料来源:公开资料、智研咨询整理

随着人口向经济发达区域和城市群进一步聚集,意味着一些小城市人口会越来越少,其房价也或会失去支撑。同时也预示着,一些大城市的老年人可能会选择去小城市生活,从而降低养老成本。

“老年人未来需要的不仅仅是满足基本的衣食住等基本保障,而是有着更多的差异化需求,这本身就存在着极大的产业发展空间。”

58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析认为,未来的老年人群体会出现一些新特点,如对于互联网更为熟悉和了解,更多老年人有着较高的学历,更多老年人有着以房屋为代表的大额家庭资产。而这些新特点可能使得一些养老形式可以更丰富。如在大城市以外的一些城市,只要具备基本的良好配备,就可以实现物联网系统,这使得养老不一定依赖在大城市。

以上海为例,其已经在这方面有了一些探索,如引导老年人到城市郊区或周边中小城市(嘉兴、苏州等)“异地养老”。

13万亿养老商机的诱惑

“公办进不去、民办住不起”,这是导致当前养老门槛高的重要原因。

不过,随着老龄化人口问题日益突显,国家对于养老地产的利好不断。十四五”规划和2035年远景目标纲要提出,推动养老事业和养老产业协同发展,构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系,为亿万老年人“老有所养”绘制了新蓝图。

中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》就预计,到2030年,中国养老产业的规模将达到13万亿元。可见,随着老龄化程度加深,养老地产正迎来新的机遇。

房企也早已嗅到了其中的商机。早在2015年,上海万科就与上海地产集团、上海中医药大学联合发起成立的申养公司,旨在进一步扩张康养服务的机会。目前,万科仅在上海就已布局超过30家养老机构,床位超过1100张,遍布上海主要中心城区。

资料来源:公开资料、智研咨询整理

据克而瑞统计,截至目前,百强房企中涉足康养产业投资的已有68家,百强房企外另有48家主流房企同样涉足康养产业领域。

张波告诉《每日经济新闻》记者,整体看来,通过养老概念入局是大部分房企的选择,万科、恒大、保利、华润、招商、远洋和富力的健康布局均涉及这方面,相关项目也在陆续开始运营。

“目前房企出于盈利目的,项目大部分定位利润较高的中高端市场。未来伴随政策越来越成熟,价值越来越大,其他维度的市场或许也能得到补充。”张波表示。

人口流入VS住房需求

七普数据还呈现出另一个特征——中国流动人口持续上升,人口向经济发达区域、城市群进一步聚集。尤其对于年轻人来说,大城市会越来越有吸引力。如深圳、广州、杭州、长沙4个城市,近4年的年均净流入人口均超20万。

人口增加带来的自然是住房的需求。以上海为例,自去年放松了落户制度后,常住人口迅速增加,住房需求持续攀升。

张华是通过高新人才引进方式来到上海的新市民,他和爱人于2020年拿到了上海户口后,便马不停蹄地开始看房子了。

张华夫妻两个的收入加起来将近80万元,足够支撑总价在700万元左右的新房。彼时,上海新房政策还未收紧,他们顺利摇到了号,却没料到因为信用卡逾期而导致辞的征信问题,使得贷前审核没有通过。

新房计划落空后,张华夫妻不得已选择了二手房,最终在离公司不远的一个小区买了一套80平方米的房子,总价480万元。

张波告诉《每日经济新闻》记者,从数据来看,未来10年还将有1亿多农村户籍人口转为非农,这也代表着未来有着大量的居住需求将在城镇产生。

另外值得注意的是,目前我国平均家庭人口仅为2.62人,但人口流动使得年青人和老年人分居现象严重,尤其是大量三四线以下城市空巢现象明显。其次,新落户人群中两胎家庭正不断增多。

这也使得不少家庭对住宅面积或户型功能提出了更高要求。两房本身是可以满足三口之家的生活,但现实的状况是,已婚已育哪怕是一孩家庭,也需要外地的父母来帮助照顾小孩,两房明显不够用。

因此,目前很多一二线城市已经出现“小面积三房”,未来的趋势将是户型会进一步紧凑。这一点在上海市场表现得尤为明显,如市中心不少新盘就推出了90平方米的极致小三房。

数据来源:贝壳研究院(截至5月13日的12城集中土拍)

房企聚焦人口红利城市

需求是支撑地区房地产发展的重要因素,主要看两个方面:一是人口,二是土地。七普数据呈现出来的人口格局,也给房企未来的城市布局和打法带来不少启示:如进军养老地产、深耕热城市等。

据七普数据,我国老龄化率较高的区域包括京津冀区域、长三角区域、珠三角区域、华中区域,这也是我国经济发展靠前的区域。而深耕这些区域,符合当下大多数房企的全国布局策略。

同时,深耕也意味着这些核心城市辐射的周边区域也不能放过。因此可以看到,在4月中旬开始的今年首批集中供地竞拍中,核心热点城市无论是成熟板块还是郊区板块的地块,都受到房企们的激烈争夺。

如在无锡、杭州的集中土拍中,头部房企因为资金和运营优势,在这两个城市的成熟板块频频出手拿地,而中小房企则纷纷在郊区抢占地盘,或通过组团参股方式“分一杯羹”。

张波认为,当前我国的一些核心大城市及其周边(都市圈范围内),人口增长的极限还远远没有到来。“如果未来户籍制度进一步完善、基础设施建设以及公共服务的提供进一步优化,这些城市人口的增长趋势仍然会持续。”

“房企一方面可以选核心城市、选城市群的发展;另一方面其实也可以大量发展租赁,解决新市民的居住问题。”张波表示,相对应的,购房者完全可以跟着开发商的布局脚步投资置业,向核心城市群、产业聚集区流动。

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