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房贷利率上调,房地产税渐近,买房窗口期关闭?

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最新的LPR数据出炉,房贷利率之锚的5年期以上LPR已经连续13个月没有变动了,但近期深圳、宁波、杭州接连上调加点数,房贷利率悄然上调。其实不单是这几个城市,全国房贷平均利率已经连续4个月上行了,楼市加息潮已至。信贷大招来袭,势必会增加购房成本,打击购房者积极性,还有提上议程的房地产税改革试点,确实能在一定的程度上为火爆的楼市降降温,但也会加重购房负担,购房窗口期正在关闭。

房贷利率要上涨了?多个城市差异化“加息”

最先行动的是深圳建行。上调房贷利率后,首套房贷款利率执行LPR+45BP(相当于5.10%),二套房贷执行LPR+95BP(相当于5.60%),相比之前分别上调15BP和35BP,安居型商品房贷款利率还是执行LPR+30BP(相当于4.95%),维持不变。

这次深圳“加息”有三个特点:

一是基准利率5年期LPR不变,调整的是加点数。一旦加点数确定后,整个还款周期都保持不变,后续仅随着LPR浮动;

二是差异化“加息”,具有保障属性的安居型商品房加点数不变,首套刚需上调15BP,二套改善上调35BP,二套房利率调整幅度高于首套房贷利率,适当向保障和刚需倾斜;

三是并未全面“加息”,只是部分区域部分银行,建行“加息”后,工、农、中、交四大行紧随其后,其他大型银行跟进的可能性较大。但在房贷集中管理制度之下,如果银行房贷额度不紧张,也有可能不跟进。

除深圳外,宁波和杭州地区的多家银行也开始上调房贷利率。宁波四大国有银行同步上调,首套房按揭利率从5.35%上调至5.45%,二套房按揭利率从5.6%上调至5.7%,首套和二套同步上调了1个百分点。杭州四大行将首套房利率从5.2%上调至5.4%,二套房从5.38%上调至5.5%,首套房上调的幅度比二套房还要高,可能是因为杭州新房严格限价,倒挂严重,打新过于狂热。

从趋势上看,通胀预期升温,货币政策边际收紧,虽然5年期LPR短期不会轻易动,但楼市成交火爆的城市、信贷额度紧张的银行可通过增加加点数上调房贷利率,后续整体房贷利率大概率延续稳中微增的态势。

房贷利率“加息”影响有多大?购房窗口期逐渐关闭

我们简单测算了一下,以深圳为例,假定首套房商业贷款300万,30年还清,按照等额本息的还款方式,每月月供需增加275元,总还款额增加了9.9万,对于刚需也是一笔不小的开支,差不多是普通人一年的工资。如果是二套的话,还款条件不变,月供增加了656元,整个还款周期多了23.6万。虽然相对高额的总价,金额不算太多,也是增加了还款压力,会对市场情绪有一定的冲击。

“加息”潮来临,购房窗口期逐渐关闭。房贷利率小幅上涨已成为趋势,很多城市房贷利率都出现了上行的情况。4月全国首套房贷款平均利率为5.31%,环比上涨4BP;二套房贷款平均利率为5.59%,环比上涨2BP,房贷利率已经连续三个月上涨了。60个重点城市中,18个城市首套房贷利率上浮,14个城市二套房贷利率上升,没有城市下调。

不仅房贷成本上行,贷款难度也在加大。对房贷进行集中管理后,不少银行房贷额度趋紧,审核更为严格,首付资金证明、社保证明等都有严格的要求。而且放款周期变长,热点城市平均放款时间从1-2个月延长至3-6个月,整体上首套房贷仍快于二手房贷。贷款贵,难度大,势必会打击购房积极性,购房窗口期逐渐关闭。

房地产税真的要来了?改革试点渐行渐近

房贷利率上调,购房成本增加,计划买房的人有点慌了。房地产税开征,持有成本上升,名下有房的人坐不住了,特别是有多套房的,所以最近财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会,备受关注。

座谈会首次提到“改革试点”,标志着房地产税终于要从立法上升到实施阶段了,会先于立法开展房地产税试点,大概率在深圳、海南试点,可能很快就会开始实施。在立法落地实施之前,通过改革试点积累经验,这也是过去改革中常见的操作。

关于房地产税立法进程,这几年每次两会都会被提及,2018“稳妥”-- 2019“稳步”-- 2020“稳妥”--2021“积极稳妥”,最新表态增加“积极”二字,表明由于疫情一度放缓的房地产税立法重回正轨。房地产税会来,由于房地产税涉及面广,征收对象、计税依据、税率结构、免征额度等都非常敏感复杂,立法并没有明确的时间表,预计也不会很快就来,从立法进程上来看,全面落地至少还需要两到三年的时间,大概率会在十四五期间实施。

大家都很关心房地产税对房价的影响,短期会有一定的情绪冲击,但长期抑制效果并不显著,基本面最重要。房地产税可通过增加保有成本,抑制投资性需求,影响房地产市场,短期会有一定冲击,但更多是情绪上的,长期对房价的抑制效果并不显著,关键还是看基本面,如果基本面没问题,有房产税照样涨,如果基本面没吸引力,没有房产税也照样跌。从国际经验看,美国、日本这些出现房地产泡沫的国家都有房地产税,房地产税的征收未能有效抑制房价上涨。从国内经验看,上海和重庆自2011年推进房产税试点以来,房价不跌反涨,房地产税对房价的调控作用效果并不明显。

所以房地产税对刚需自住影响不大,对炒房者抑制效果较为明显。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,对于普通刚需,房地产税会通过设定免征面积、免征额度等税收优惠机制适度减负,影响不会太大,该买还得买。但对于多套房产拥有者,由于大概率采用超额累进税率,即便第一套免征、从第二套开始征收,超出免征面积的部分税率依次提高,征缴压力会比较大,增加持有成本,这也符合房住不炒的主基调。

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