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房地产税:大势所趋,并无惊奇

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2021年5月房地产税改革试点工作座谈会的召开,不动产持有税的改革又成为全社会热议的话题。我们认为推进房地产税的立法工作是大势所趋,房屋供给充裕成为推广房地产税的重要客观条件。房地产税改革的核心目标,应是遏制房价上涨过快,维护市场平稳。

关于不动产持有税的漫长探索。

1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了缴纳房产税的义务,个人的非营业用房免征房产税。2011年,上海和深圳试点征收个人住房房产税,二者政策框架的相同因素包括关注增量房、设定较大免征范围、稳妥推广较低税率等。从物业税到房产税再到房地产税,我国对不动产持有环节征税的研究持续推进。目前,我国房地产税处于积极稳妥推进立法改革的阶段。

推进房地产税改革的客观条件日渐成熟。

存量住房的商品化和市场化是开征房地产税的先决条件。房改推进至今,绝大多数城市的非商品化住房占比已经不高。但更重要的客观条件是房屋供给较为充裕,房地产税不至于转嫁为租金持续上涨,成为中低收入人群的负担。这个客观环境目前也已经成熟了。

房地产税改革的核心目标不是构建地方主体财政收入来源,不是替代土地出让金。

不动产持有税的缴税人群是有限的,税率是理性设定的。2020年,上海和重庆的房产税占该地地方公共财政收入中税收部分的3.4%和5.0%,相当于当年度本地土地出让金的6.7%和4.0%。从历次研讨来看,房地产税改革也没有涉及土地市场交易规则的改革。我们认为,短期内指望房地产税的缴税总额大幅超过原有的房产税缴税总额,甚至替代土地出让金,这种可能性是很低的。

改革避免房价上涨过快。

房屋持有成本过低,出租收益又比较低,是造成“买入—持有—等待卖出”行为客观原因,也是导致核心城市房价持续上涨的核心原因。我国住宅不动产持有税少,住房维修资金补缴机制不通畅,物业费收费水平偏低。房屋持有成本在国际来看相对房价处在极低水平。

历史上房价涨多跌少,所带来的结果是二手房市场供给偏少。且不存在持有税的事实,使得空置持有房屋的成本很低,再加上出租收益率不高,住房空置更显严重。我们认为,房地产税可以适当增加持有房屋的机会成本,适当增加二手供给,遏制房价过快上涨。

预计房地产税继续在不同城市试点,目前跨区域统计征收的可能性很低。

我们认为,政策目标是遏制房价快速上涨,房地产税将主要针对房价上涨过快的区域,试点推广。2019年以来房价上涨越快,绝对房价水平越高,房地产税先行试点的可能性就越大。不过,我们认为在相当长的时间,不会跨区域计算房屋持有套数和人均住房面积,否则将导致市场热度进一步向核心区域收敛。我们相信,广阔的三四线城市目前并不适合探讨出台房地产税。

房地产税改革是推动市场平稳的力量,不是制造“惊奇”的推手。

当前房地产市场政策,目的是为了推动市场健康平稳发展。包括房地产税在内的政策,都不是为了制造恐慌。我们相信,房地产税改革的一些核心原则是明确的,如给予合理免征面积、免征套数,并确定一个比较恰当、社会可承受、调控有效果的真实年化税率。这种真实年化税率,既要考虑名义税率的因素,也要考虑评估指导价和实际房价,以及应纳税金额抵扣等因素。

风险因素:

房地产税立法改革进度持续慢于预期的风险。

(作者为中信证券基地产业首席分析师)

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