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胡葆森第四家上市公司敲锣在即:为何是中原建业?

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与冯仑、王石并称地产三君子的胡葆森,即将拥有第四家上市公司。

近日,中原建业有限公司(下称“中原建业”)正式启动全球招股,招股日期截至5月24日。按照计划,中原建业将于5月31日挂牌上市。

招股书显示,2018—2020年,中原建业分别实现收入6.76亿元、10.29亿元、11.52亿元,净利率分别为59.7%、62.3%、59.2%。据中指研究院资料,该公司在中国所有房地产代建公司中排名第二,市场份额为10.6%。

一旦上市完成,中原建业也将成为继绿城管理控股之后,港交所内上市的第二家代建企业。据克而瑞不完全统计,截至目前,发展代建业务的品牌房企已超过30家。这其中既有大型房企恒大、万科、中海、保利发展,也有中小型房企当代置业、广宇发展、天房集团等。

5月25日,克而瑞证券首席分析师董浩告诉时代周报记者,整体上,我国会向发达国家代建模式发展,以资本代建和小股操盘模式为主。城镇化发展下,房地产存量发展及房企有息负债扩张规模受限下,投资、开发相分离成为趋势,基于项目股权的代建模式将成为主流。

6年上市

满打满算,中原建业的历史不过6年。

2015年6月,作为新蓝海战略的一部分,建业地产集团开始发展房地产代建业务。5个月后,建业地产集团取得首份房地产代建协议。

最初只是摸着石头过河,想要测试代建业务的发展潜力,但到了2016年,代建业务的表现出乎建业管理层的意料。中原建业称,相比传统房地产开发,房地产代建公司能维持较低杠杆,且可以不依赖外部融资来源。同时,传统房地产开发商的业务具有周期性,房地产代建公司的业务在市场低迷期间通常更有弹性且影响较小。

2016年3月,建业将代建业务独立发展,并在3个月后将业务扩展至河南省外的省份。

随着业务版图的扩张,中原建业迎来快速发展期。2018年3月,中原建业在管项目的总合约销售金额达人民币100亿元。同年9月,公司房地产代建协议数目达100份。

2020年,建业地产进一步优化业务架构及划分,决定未来所有房地产代建协议将仅由中原建业订立及营运。

根据中国指数研究院的资料,2017—2020年,中原建业总合约销售金额的复合年增长率为71.5%。截至2020年12月31日,中原建业累计订立共计246个项目,在管项目为206个,在管建筑面积约2554.3万平方米,其中河南193个,其他省份仅为13个。

安信国际指出,中原建业是最早涉足房地产代建行业的先驱者之一,而且所有项目均由公司直接管理,提高运营效率,有利维持较高盈利能力。但其同时指出,公司项目暂时主要集中在河南,地域集中性风险较高。

代建风口

正如中原建业所讲,近年来,代建业务因具有轻资产、周期影响小、盈利能力高等特点,而越来越被房企亲睐。

据克而瑞资料显示,2016年新一轮房地产调控开始之后,代建行业开始了突飞猛进的发展, 代建业务也不断吸引新的入局者。

2019年,中国共有28家在房地产行业承接项目的大型代建公司,已订约总建筑面积合计约275.6百万平方米,其中59.0%及71.1%由代建行业TOP5及TOP10公司承揽。

同年,这28家主要代建公司收入约91亿元,净利润约23亿元;TOP5代建公司与TOP10代建公司的市场份额分别为55.3%及75.7%,龙头代建企业仍占据主要市场份额。

2020年以来,企业仍然在陆续加入代建蓝海。是年3月13日,中交地产注册中交地产管理集团,试水代建业务;中梁控股于3月23日在加强寻地合作中提到,合作模式包括战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等。

截至2020年7月,已布局代建业务的品牌房企超过了30家。

易居企业集团首席执行官丁祖昱指出,新战场下,代建的优势非常明显,作为轻资产模式只提供服务不负责投资,负债率较低;抵御周期性风险的能力强;能够带来更高的利润率水平等。但我国的代建行业仍然处于初步发展阶段,在行业集中度走高的情况下,未来代建行业的竞争预计将会更加激烈。

安信证券指出,目前房地产代建市场规模(按新签合约建面计算)占商品房销量(按销售面积计算) 的3%-5%。预计在2025年时,房地产代建市场将达7.9亿平方米,估计占当时中国商品房销量约14.3%。

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