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29幅土地整体溢价率近30% 宁波首次集中供地热度不减

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在近期宁波二手房成交骤降、一手房摇号选房弃购率上升的情况下,宁波土地市场热度依旧不减:70多家房企报名争夺29块地。

5月26日、5月27日两天,宁波完成了首次集中供地:29幅土地总成交价358亿,19幅拍出了封顶价,整体成交价溢价率接近30%,集合了万科、保利、绿城等多家头部房企参与竞拍,最终头部房企拿地占据大头。

绿城以97.72亿拿下6幅土地,其中一幅地块是联手宁波轨交获得。一直深耕浙江的荣安地产、德信地产、佳源地产、新希望地产等也在此次土拍有收获,甚至最近鲜少现身土拍市场的华南房企如珠江投资、越秀地产、时代中国、海伦堡等也蜂拥而至并有所斩获。

公开资料显示,宁波首批出让地块29幅(含1幅安置房地块),总出让面积1981亩,总建筑面积302.44万平方米,总起价286.4亿元。地块涉及海曙区、江北区、鄞州区、北仑区、镇海区和奉化区6个区域。

反观宁波楼市,5月21日,宁波市住建局发布了《关于明确在住房征收货币补偿安置工作中执行限购限售政策有关事项的通知》,明确针对拆迁户限购升级、首套房限售5年。叠加宁波加息的举措,近期宁波楼市发生了微妙的变化。一名宁波购房者对21世纪经济报道记者表示,最近二手房成交量跌了一半。但他认为近期的市场调整只是时间问题,最近一手房摇号还是很火爆,但买家的选择多了,有人摇到号没有理想的房源也会弃购。

一个事实是,宁波此次集中供地,似乎并没有让土地市场降温。而此次供地大多位于郊区或者市区偏远地段,比如明湖TOD等明星地块均未放出,甚至连新盘已经断供的鄞州中心区,也没有土地供应。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,当前各地首次集中供地都会出现热度较高的情况,首先,大多数房企都有“对手在拿地,自家也要跟上”的心理;其次,第一批供地规则还没有变化,或者说变得严格,加上企业投拓部门有拿地指标,在这样的心理驱使与现实需求下,房企积极拿地的局面就出现了。

一二手房市场分化

宁波确实出现了戏剧化的一幕:新政前后两个星期,宁波二手房成交数量骤减300套左右;重仓慈城、奉化的投资客反映,新政出台后房源挂牌后成交变慢了。

作为强二线城市,宁波近年来楼市火热程度直线上升。5月初,国家统计局公布的数据显示,2021年4月,宁波房价均价2.6万元/平方米,环比轻微下跌0.79%,同比上涨13.23%;这一房价水平排名浙江省第二,目前已经超越福州、天津,排名全国第九。

与杭州、温州、绍兴、金华、嘉兴一样,宁波也是卖地收入近千亿级别及以上城市。上海中原地产提供的数据显示,宁波在今年3、4月份,住宅销售套数均在6000套以上。

近期,宁波公布了房贷利率上调和“限购限售”的调控政策。5月下旬,宁波工行、农行、中行、建行、交行陆续上调了房贷利率,首套房由5.35%上调至5.45%,二套房由5.6%上调至5.7%。即首套房与二套房均分别上涨了10个BP。

由于限价,宁波一二手房价格倒挂也很明显,最近在排队拿预售证的雅戈尔江汇城,销售人员对前来咨询的购房者表示,新政出台后,无房户摇号的中签概率会高一点。

然而,新政以及利率的上调,令最近一周的宁波楼市发生了明显变化。宁波市区二手房成交量、成交面积和成交金额环比均有所下降。

据宁波当地机构数据统计,5月15日-5月21日这一周,海曙、江北、鄞州存量住宅成交量环比下降8%,成交总面积环比下降6%,成交总金额环比下降2%。

这样的市场波动下,房企拿地更像在赌后期的上涨行情。宁波首次集中供地的地块情况,可以看出房企进入门槛无形中抬升了:有一部分地块需要竞自持;大部分地块要求毛坯销售,奉化区实行双限;在首批地块出让前宁波限购圈扩大了。

利润率之辩

对于房企而言,拿地关乎生存问题,这个时候,利润率或许被放在了第二位。5月26日,宁波集中供地第一天出让15幅地块,总出让面积1248亩,总建面204万平方米,总起拍价近203亿,占比71%。结果,5月26日,宁波15幅地块拍出了255.3亿元,溢价率25.7%。

有业内人士指出,第一天的出让情况基本可以看出宁波市场格局:利润率趋低,房企深耕区域,大房企拿地集中度高。

此前杭州的地块,已有房企测算利润率只有1%-2%,面对整体不过1%-5%的利润率,房地产行业已然可以与制造业相提并论。第三方机构“好地研究院”测算了这次出让的纯宅地,平均利润率0.75%,较一季度的1%略有下降。

一个较为直观的数据是,宁波这批地块的房价地价比进一步缩小了。比如,新希望竞得的鄞州区下应地块,楼面价2.1万元/平方米,目前该板块在售新房价格在2.6万元/平方米-3万元/平方米不等。毛坯房的房价地价比最多只有0.7,利润空间较小。加上项目需现房销售,销售回款的滞后将加大资金压力。按推迟1年销售、年化8%的资金成本,预期利润率也仅5.6%,再考虑到地铁沿线建设成本增加,利润空间也将进一步压缩。

如果以自持部分地价按可售住宅地价6折计算、并计算无偿移交建安成本来测算各地块实际地价来看,这批地块的净利率也不高。如温州时代在奉化锦屏拿下的地块,实际地价约为1万元/平方米,较其2019年5月拿下的相邻地块地价上涨2206元/平方米,2年地价涨幅27%;业内人士反映,宁波这一片区的新房限价,较之前地块实际售价下降2.8%。

如此看来,宁波市场表现与杭州一样,在新房限价之后利润率持续走低。另一方面,房企们也看清了这一事实,该拿的时候也不会犹豫;更多房企在拿地策略上作出了调整。绿城就是一个典型的案例。

绿城为何重仓宁波

与其他头部房企相比,绿城的拿地策略不一样。在杭州首批57宗地块中,绿城未拿一地,将实力保留在了宁波。

2020年宁波房地产销售金额排行榜中,绿城以310亿销售金额稳坐头把交椅,与第二名万科185亿、第三名中南置地180亿拉开较大差距。

此外,一季度绿城在宁波拿地2幅,共63.8亿元。这意味着,上半年绿城已在宁波投资超过160亿。

与其他房企比较,绿城利用了集中供地的时机,在杭州与宁波之间,做出拿地的精准选择。一季度,绿城在杭州已斥资135.9亿元拿了9宗地块,特别是包揽了富阳一季度出让的所有地块,占期间杭州市区涉宅地总出让金的28.7%,已相当于绿城去年全年杭州总拿地额的61%。

宁波是绿城这两年深耕的城市。公开数据显示,2020年绿城宁波拿地8宗偏少,拿地金额约为2019年42%,仍需要继续补仓。

有分析师认为,绿城在杭州与宁波之间,轮动出击、集中式拿地,在集中供地下,资金利用效益得到了放大。因此,绿城非常可能在杭州第二批地块出让之时再强势出手。

绿城相关人士对21世纪经济报道记者指出,宁波团队非常给力,而且测算过后不会亏损。这名人士也坦承,当前土地开发利润率的确很低,肯定不会超过5%。

(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)

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