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南京2021首场集中供地:“双限”下,12宗地块预期利润率不足2%

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本报记者  李贝贝  上海报道

日前,南京迎来2021年首场集中供地。最终51幅涉宅用地成功出让,其中36幅地块触及顶价,总成交金额约为992.52亿元。尽管此次土拍推高了部分地块地价,房企利润空间进一步遭挤压,但南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华告诉《华夏时报》记者,在南京集中土拍“双限”的规定之下,开发商还是能够保证利润空间,“只是赚多赚少的问题”。

总成交金额约992.52亿

5月20日-22日,南京迎来了2021年首场集中供地,推出52宗涉宅地块,起拍总价840亿元。除江宁G45地块因故终止出让,51幅涉宅用地成功被43家房企竞得,总成交金额约为992.52亿元。

《华夏时报》记者注意到,此次南京集中供地对竞拍规则进行了一些调整和细化,例如仍采用“限房价、竞地价”的双限方式、禁止“马甲”参拍;当地块竞价达到最高限价时仍有两家或两家以上单位有竞买意向的,停止竞价改为现场摇号确定竞得人,所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号,竞得价为最高限价加一个加价幅度;对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%,部分地块对房地产开发资质要求在三级及以上,竞买保证金比例也由20%提升至30%、50%等,对开发商的资金实力以及综合实力提出了更高的要求。

尽管如此,由于春节以来一直没有新宅地供应,房企补仓意愿强烈,此次南京集中供地“战况”颇为激烈。据中国指数研究院统计,南京本次拍地报名的房企超80家,其中保利报名了29幅地块,香港置地则报名超15宗地块,“创下港资房企史上一次性报名参拍地块数量之最”。而51幅地块中,36宗地块因触及“竞地价”上限转入摇号环节,于5月22日通过摇号确定了竞得者。

“由于城市群的发展以及人口流动的趋势性变化,房企拿地的倾向性也更为明确,对于南京这类强二线城市的布局力度不会放松。”58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者指出,“这本身也和企业的战略发展规划有着紧密联系,而大型房企的布局战略在很多热点城市都会重合,这也造成了‘抢地’热度不减。”

激烈竞争之下,资金实力雄厚的品牌开发商、国企和部分本土房企成为拿地主力。据江苏好地研究院统计,此次拿地金额最高的房企为招商蛇口(147.5亿元),2-5名依次为新城(94亿元)、华润(70.6亿元)、银城(47.3亿元)、万科(45.88亿元)。

从拿地数量来看,新城、万科分别收获4宗地。其中,万科报名参拍了32宗地,最终拿下岱山新城G36地块、汇通路G47地块、江北新区G09地块及溧水G11地块这4宗地;新城报名参拍了20宗地,最终拿下仙林湖G43地块、江北核心区G11地块、汇通路G46地块等4宗地。

招商蛇口斥资91.3亿元独自拿下2宗地,之后又联合南通瑞城拿下江心洲G26地块,总共斥资147.5亿元,成交金额占本批次供地总成交金额992.52亿元的15%。值得一提的是,招商蛇口竞得的地块中,玄武区G24号地块竞争最为激烈。该幅地块也是此次南京集中供地竞拍轮次最多、时间最长、成交价也最高的地块,共历时近4小时、158轮拉锯战,总成交价达88.9亿元,折合楼面价12520元/平方米,溢价率23.82%,未来新房毛坯限价43555元/平方米。

“南京地块与战略非常契合,属于城市双轨交通综合体,是招商蛇口发展集中商业的重要布局。”招商蛇口方面表示,该项目是公司在近期发布的“双百战略”中的一项落地之举。《华夏时报》记者了解到,“双百战略”即依据招商蛇口的“十四五”规划,未来5年将实现持有物业运营收入100亿元,集中商业100个。

此外,江苏富园、龙光、大华与南京本土房企银城和奥体建设(其中1宗与正荣联合)5家房企均竞得2宗地块;保利、越秀、联发、卓越、龙湖、华润等分别竞得1幅地块。中指研究院补充说,本次土拍,不少房企新秀首进南京市场,如新沂阳光置业、江苏富园、南通瑞城、大唐、宿州万成、长春君地等。

12宗地块预期销售利润率不足2%

值得注意的是,此次南京土拍不少地块的地价较之前提价不少。好地研究院指出,此次南京集中出让,包括南部新城、迈皋桥、江宁正方新城等在内的多个区域地价再次被刷新。

例如,保利以总价24.4亿元拿下的大校场G28地块,成交楼面价37137元/平方米,毛坯房销售限价45000元/平方米。在这之前,南部新城楼面价最高地块是于2020年1月拍出的金基G107地块,彼时成交楼面价为31149元/平方米,二者相差5988元/平方米;江苏富园以总价6.2亿元竞得的迈皋桥G42地块,成交楼面价26724元/平方米。2019年,新希望置业以总价53.2亿元拿下迈皋桥G01住宅地块,成交楼面价22628元/平方米,二者相差4096元/平方米。

另据好地研究院数据测算,此次南京土拍中,有12宗地块的预期销售利润率(不考虑去化速度)不足2%。其中,迈皋桥G42地块成交楼面价26724元/平方米,未来毛坯销售限价32907元/平方米,预期销售利润率仅为0.5%。该研究院认为,在限价既定的情况下,房企拿地需求较高使得利润空间进一步被挤压。

不过,吴翔华直言,“南京集中土拍‘双限’,因此开发商还是能够保证利润空间,只是赚多赚少的问题”。

中指院南京相关负责人告诉《华夏时报》记者,此次南京对竞拍规则进行的调整和细化,“都是为了抑制此前土地市场和楼市的过热现象,条件的限制和交易规则的调整让土地市场回归理性,也让楼市保持平稳”。

据悉,南京2021年计划住宅用地供应面积为919万平方米,首次集中供地占全年计划比例的24%。而2020年南京宅地成交748万平方米,2021年计划供地较2020年实际成交增速为22.8%。

《华夏时报》记者注意到,与其他“两集中”供地城市不同的是,在3月1日发布的《2021年全市经营性用地拟上市地块前期工作推进会议方案(代会议通知)》中,同步公开了第二、第三批次的出让时间和地块明细。业内人士普遍认为,这有利于企业统筹全年的拿地计划,有助于稳定市场预期。

值得一提的是,根据南京摇号规则,人才购房资格可优先参与摇号,中签率更高,造成部分置业者伪造假人才的身份“打新”,而南京楼市对此“零容忍”。

就在5月11日,南京相关部门联合发布《关于“假人才”炒房的调查情况》,对94名“假人才”进行处罚,对已经购房的16名购房者收回房源,启动注销购房证明程序,尚未使用购房证明的31人注销购房证明,另外47人进行依法依规处理,两家涉事中介及公司被查处,2人被采取刑事强制措施,8人被治安处罚。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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