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调控政策发威 深圳楼市正在起变化

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“我快两个月都没开单了,而且每天都要打100个电话以上,几乎都被拒绝。”在罗湖区清水河,入职不久的房产中介经理黄生(化名)觉得自己入行时间有点不凑巧。

说起2021年的深圳楼市,“严”绝对是关键词之一:新房打新规则改变、严查首付来源和经营贷违规入市、二手房成交参考价、深房理事件、房贷利率上调、严堵假离婚等漏洞……这5个月时间里,深圳楼市发生了许许多多的事,高温的深圳楼市正在发生微妙的变化。

二手房网签量腰斩

中介经理:开单太难

“最近,有一些同行都转行去做保险。”如果说黄生的感觉代表着许多新入职的房产中介经理想法,对于一些入行多年的资深房产中介经理来说,深圳楼市调控似乎已经司空见惯,但最近的业务开展的确有点难,成交和网签数据是最直观的反映。

最新的数据显示,5月深圳二手房成交量环比、同比齐跌。其中,5月深圳二手住宅成交3027套,环比减少38%,同比大幅减少65%。值得注意的是,这也是在继4月成交量回调之后,连续第2个月成交量下跌。深圳市房地产中介协会公布的数据显示,5月深圳二手房网签量共计3781套(含自助网签),环比持续下降14%,同比去年5月二手房11028套的网签量则大幅下滑了65.7%。深圳市房地产中介协会认为,近期随着主管部门以及监管层加强对楼市调控执行的监督,新政效力持续发酵,在进入5月后,市场观望氛围浓厚,成交持续承压,周度二手房网签量甚至一度持续失守900套关口。

说起对深圳二手房市场影响最大的新政,莫过于2月8日推出的二手房成交参考价,参考价的到来给购房者最直接的影响就是大部分二手房的首付比例提高,特别是挂盘价远远超过参考价的二手房。在龙华民治片区,有房产中介经理表示,去年整个片区每月能成交近70套二手房,而现在片区成交仅为之前的三分之一。二手房业务不好做,许多房产中介经理把目光投向新房市场,特别是商务公寓。

6月的深圳,连续的高温炙烤模式后暴雨阵阵。在罗湖笋岗片区,一些房产中介经理站在街头开启了“拉客”模式。“天气实在太热了,但也没办法。”刚刚大学毕业的小陈是深圳某头部房产中介品牌的一名新人,她不停地擦汗,手上还拿着许多公寓宣传资料。由于二手房业务不好做,她被店长派来推销商务公寓。“这附近的商务公寓集中推出,存量太大很难去化,但开发商给的抽佣比例也高,只要能卖出两三套,今年的经营压力就会小很多。”

据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交数据显示,5月深圳一手住宅成交量为2677套,环比4月下滑23.6%,同比去年5月的3143套下滑14.8%。由于新房“限价”,深圳新房的“打新”现象在去年曾轰动一时,还衍生出“代持”等违规现象。今年以来,深圳新房“打新”规则发生很大变化,特别是利好无房刚需的积分规则和“多选一”的打新规则,而最近位于南山、坪山等众多新盘都无需积分即可“入围”,显示出深圳楼市“打新”也渐趋理性。

有业主愿意降价

有购房者很头疼

成交量发生了变化,价格呢?

记者在罗湖、福田和南山多个片区调查时发现,越来越多的二手房源价格有所“松动”,包括一直火爆的优质学区房,但主要是此前报价虚高的一些房源,急于出售的房源也在增多,但一些业主会附加一些要求,例如要求购房者一次性付款。“这套50平方米的楼梯房业主挂牌价430万元,低于市场价70万元,这个小区带翠竹外国语小学学位。”在罗湖翠竹苑,房产中介向记者推销起这么一套“笋盘”,但强调业主需要购房者一次性付款。对于这样的现象,房产中介经理表示,这样急售的房源多数是业主自身的资金出现问题,或者是急于换房,而且现在申请消费贷、经营贷等贷款“救急”已经非常难。

深圳西部的南山和宝安是此前楼市表现最为火爆的片区,记者在调查时也发现一些业主主动调低挂牌价,不到1000万的房源调价幅度甚至达到80万到100万元,但依旧无人问津。“我们走访的南头好几个盘都是个别业主降价的现象,不过主要都还是此前高位站岗的人,要么套现急用钱,要么连月供都还不上的都有。”深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪对记者表示,“但这种现象应该是个别现象,暂时不会对楼市的整体价格形成趋势性影响。”

另据乐有家门店数据监控显示,截至5月31日,深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定,其中两个月内出现价格变动的房源为8276套,占比19%;价格变动的房源中,有42%房源为下调报价。

“现在头疼的就是价格。”正准备买房的赵清(化名)着实有点头疼。在过去行业野蛮发展时期,二手房的交易透明度一直被购房者所诟病,因业主抱团漫天要价的情况屡见不鲜。如今,深圳各大房产交易平台APP显示的数据均为政府二手房成交参考价,但与业主实际的报价有所不同,业主真实的报价主要依靠房产中介经理的传达,这让部分购房者担心,这样一来买卖消息更不透明,正如前几日被曝光的“榴莲香蕉”价格事件。

“房产中介经理先是给我推了一套南山润府一期89平方米的房子,业主挂牌价竟然高达2050万元,然后业主主动下调100万元。”听到单价超过20万元,赵清有点被吓到,“或许是感觉到我的疑惑,中介经理对我说之前成交价已经达到1868万元,当我还是觉得价格有点夸张的时候,中介经理又跳出来说有一套同样面积的房源视野还更开阔,挂牌价为1780万元。”

“现在感觉价格更难以摸透,我担心不同中介经理的报价会有出入,所以微信添加了好几个平台的中介经理,发现价格还是会有些小差别。”赵清的想法或许也是大部分购房者的心声,“房产中介经理的推销手法我也可以理解,但对于一般购房者而言信息相对封闭,业主也不愿意按参考价卖房,所以希望各大平台最起码可以恢复公布真实成交价格数据,供购房者参考。”

如今,深圳楼市调控趋紧的势头仍未停止,而且越来越细化。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,5月深圳新房、二手房交易量均创下阶段性新低,二手房参考价对市场交易起到明显降温效应。另外,贷款额度的管控和放款周期也拉长了整个交易节奏,加之房贷利率的上升、入户门槛提高对深圳楼市影响较大。从住建部、人民银行等各方表态来看,对于政策调控和资金这“两杆旗”还是会保持一定的打压力度,深圳楼市其实还没有真正做出一个“调整”,所以调控还会持续一段时间。

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