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苏州首次集中供地 吸金434亿背后:城市分化与房企分化

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6月2日,连拍三天的苏州首轮集中供地落下帷幕。三天32幅土地共计卖出434亿元,其中华侨城、恒力各拿地3幅,万科、复地、中梁,以及苏州本土房企吴中滨湖新城发展各拿地2幅。

这批地块整体溢价率最高14.97%,最高楼面价28352元/平方米,最高总价57.8亿。值得一提的是,苏州集中供地以央企、国企、本土房企为拿地主力,但也不乏民企出手,中梁就在第三天以近10亿元拿下吴江区两幅宅地。

民企在这一轮集中供地中不敢轻易拿地,更不敢进入新市场,只盯着可以深耕的城市或区域。6月2日土拍结束之后,中梁一名内部人士对21世纪经济报道记者表示,“不拿地没饭吃”,房企对土地的饥渴可见一斑。

尽管吸引了近百家房企,加上马甲公司有100多家公司参拍,但相比此前的杭州、南京、宁波等众多城市,苏州把土地溢价率、地价都“稳”住了。各地政府通过限地价、摇号等方式稳地价,但在房企年初补货等因素作用下,首批多个城市土拍仍维持较高热度;央企、国企及地方龙头房企成为各地土拍市场的最大赢家。

上海中原市场分析师卢文曦分析认为,供地大方向已经很明确:控地价之后还要控未来的房价。目前出让的地块来看,基本都可以把项目利润提前算出来,这个对开发商是一个比较大的考验。有可能以后做开发变成一件很鸡肋的事情。因为房企拿地做开发利润只有3%左右,但不拿地对今年或者明年的公司规模有影响;另外如果不拿地,公司土储和项目公司生存等问题都会出现。

房企拿地分化

通过梳理前几次集中供地的信息可见,万科、保利、招商、华润等央企、国企背景的头部房企成为沈阳土拍赢家;央企中铁置业在长春拿地11幅,越秀地产在广州拿地7幅,首开北京拿地4幅;龙湖、融创在重庆首次集中供地中分别新增土储130.4万平平方米、121.9万平方米,位居重庆前两位;滨江、宋都等杭州本土房企各在杭州拿地5幅。

大房企拿地集中度趋高。据统计,过去三年,行业TOP20房企在22个集中供地的城市中,拿地比例达到26%。从全国20强房企在22个城市拿地布局来看,2018-2020年万科在22城中拿地建面达4673万平方米,绝对值居首,占到22城土地总出让建面的2.88%;龙湖在22城拿地占其全国拿地比例达64.7%,为20强房企中最高。

整体来看,20强房企2018-2020年在22城合计拿地建面4.2亿平,占其全国拿地建面的33.7%,占22城土地成交的25.8%。

平安证券一份研报指出,由于集中供地政策出台,一季度房企拿地不多,短期内房企存在补货动力。但对于房企来说,一个利好是,前4月销售额增长较高,为房企拿地提供了充分的资金支持,同时首批拿地若周转较快年内或能入市,为全年贡献销售业绩。这些因素导致首批多数城市土拍仍呈现较高热度。

平安证券预判,第二、第三批次集中供地或有所降温,首先随着融资端收紧逐步显现,政策加码下楼市降温,资金端影响或逐步传递到投资端;其次第二、第三批次地块大概率无法实现年内销售;同时考虑首批供地部分城市土拍热度较高,不排除后续各地持续完善土拍政策为地市降温。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,土拍规则其实主要针对限价规则,各地通过限价熔断、配建项目、增大自持、改变竞拍资金付款方式等,对地价给予了约束,抑制了房企高价拿地的冲动。从这个角度看,这也需要此类企业积极关注规则,真正在规则中完成拿地的计划。

游戏规则改变

2月底“22个重点城市集中供地新政”发布之后,房企为了在新政前尽可能增加优质土储,特别是现金流较紧张的中小房企,拍地热情高涨,导致土拍热度进一步升温。2月土地市场热度再度上涨:地价、溢价率均进一步走高,流拍率也回落至10%以下。也有大量中型房企在等待第二、第三批集中供地的机会,一家近千亿销售规模房企营销总对记者表示,市场不会一直上行,企业现在也不追求规模,因此土储更追求稳健,因此不妨试试等待下半年的拿地窗口期。

城市分化与房企的分化,让各地政府在土拍规则调整更为严谨,此前,南京首次集中供地之后,就约谈房企,评估装修、人工等指导意见。从几个已经完成首轮集中供地的城市来看,土拍游戏规则大致分为几类:第一类是控总价,就是溢价率直接封顶;第二类就是在封顶之后,通过摇号、报配建、共有产权房、自持比例等来决定由哪家房企来获得地块。

卢文曦认为,土地出让整体向上的格局没有因为集中供地发生改变。比如宁波这样的强三线城市都非常热,表面上看地价是控制住了,但买房的人趋之若鹜。房企对土地的渴望、市场长期看多的心态,其实没有任何的改变;城市格局的分化以及城市内部的分化也不可避免。比如苏州此次也有零溢价成交的地块,这对今后的集中供地也是一个启发:游戏规则可以随机调整。

与此同时,非重点城市的宅地供应量明显增加,优质地块也出现了明显提升,部分城市涉宅地块溢价率已接近或超过100%;南通各区、县地价均已经进入了万元时代。

接下来,在供地“两集中”政策背景下,预计重点城市土拍热度将有所回落,溢价率指标将再度向低位回归,但是在土拍信息透明度加强、拿地机会减少的情况下,对于那些稀缺的优质地块而言,反而会获得更高的市场关注度,导致重点城市不同地块间的冷热分化进一步加剧。

另一方面,在“两集中”试点推进的情况下,必然使得不少企业的拿地重心进一步向其他“次热点”城市转移,如苏州等,这些城市的竞争格局和行政管控也将迎来更多新的变数。

接下来6月3日,合肥、郑州两地同时开始首轮集中供地,市场关注哪些房企会选择这两个过去一年房地产市场同样火热的二线城市。卢文曦指出,一城一策,更深层次的解读也可以是不排除热点城市的土地市场每一块土地出让都有针对性方案。尤其是针对一些热点区域的地块,比如上海内环或者中环以内有一个针对性的限制性的条件,价格宁愿控一下也要抬高准入门槛。所以不排除今后会出现这一个趋势:土拍门槛抬高之后,少数优质企业参与,控制总价的同时,也可以保证楼盘的品质。

(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)

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