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苏州集中卖地三日收金420亿,数百房企“马甲”现身抢食

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持续三日,苏州首场集中卖地于6月2日落下帷幕。此番苏州共计出让32宗地块,不包括保障房在内,共有25宗涉宅用地,25宗地块成交总金额达421.65亿元。

与诸多城市的规则有所不同,苏州设有“限地价+一次性报价区间+近均价者得”的竞买规则。业内普遍认为,这一土拍规则在有效稳住地价的同时,打破了过去“价高者得”的规律,也给房企留下了较为稳定的收益预期。纵观三日土拍,所有出让地块的溢价率有效地控制在了15%以内。

本次集中供地首日,共计出让的9宗涉宅用地,规划建面约132万方平方米,成交总价189.1亿元,其中7宗地进入一次性报价区间,2宗地底价成交,平均溢价率为7.95%。

华侨城成为首日最大赢家,其以85亿元的总价连续拿下三宗地块,包揽了本次集中供地中姑苏区仅有的两宗地块。而在苏州深耕多年的绿城、旭辉、万科分别摘得一宗地块。

次日共有7宗地块成功出让,总出让面积53.02万平方米,总成交建面98.18万平方米,成交总价116.26亿元,平均溢价在6.92%。其中共有4宗涉宅地块进入一次性报价。

其中,武汉城建在157轮一次性报价后,拿下了竞争颇为激烈的太湖科学城地块,成交价约为18.5亿元,溢价率约为12.54%。据亿翰智库分析,2021年以来,武汉城建旗下的旗武汉地产先是以3.6万元/平方米的价格刷新义乌“单价地王”,而后又竞得宁波慈古塘地块,此次再进苏州,颇有进军长三角之意。

恒力是土拍第三日拿地最多的房企,该公司以底价包揽了吴江区3宗涉宅用地,总拿地金额33.7亿,总建面约60.29万方平方米。

引人关注园区奥体板地块,原定于6月1日出让,但因浏览器故障,延迟至2日出让。在经过29轮竞价后,地块进入一次报价阶段,最终由南京安居以40.02亿元的价格竞得,楼面价2.52万元/平方米,溢价率为14.97%。这也是此轮集中供地中溢价率最高的地块。

与众多长三角城市相同的是,苏州良好的城市界面对房企销售起到很好的支撑作用。

公开数据显示,2020年,苏州全年实现GDP 超2亿元,成为全国第六个GDP突破2万亿元大关的城市,也是唯一一个突破2万亿元大关的普通地级市;同时,苏州的常住人口超过千万。

苏州楼市在过去几年表现较好。亿翰智库提供的数据显示,近期,苏州的去化周期一路缩短,从2020年12月的15.3个月,缩短至今年5月份的12.7个月。

与许多长三角城市有所不同的是,开发商在苏州的房地产市场仍然具备一定利润空间。这与苏州推行的“限地价+一次性报价区间+近均价者得”的土地出让规则关系密切。

2016年8月起,苏州就开始实施一次性报价政策。出让公告显示,“一次报价”即当网上竞价超过中止价时,转为网上一次报价;最终以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人。

贝壳研究院高级分析师潘浩向第一财经记者表示,在达到中止价之后,房企在一次报价阶段,其实是竞一个合理价,这相当于给企业保留了相对合理的利润空间,同时也很好地抑制土地出让时出现高溢价。

据统计,本次苏州出让的32宗地块中,产生溢价率的地块共16宗,溢价率在10%以上的有13宗,最高的为14.97%。实际上,2017年以来,苏州涉宅地块溢价率始终在15%以下,成交楼板价不足1.4万元/平方米。

不过,苏州的规则还是存在不足之处。记者从参与了此次土拍的房企投拓人士处了解到,苏州对马甲公司的限制没有上海严格,有钱的企业可以注册多个马甲公司参与出价,从而达到操控均价的目的。据悉,今年初苏州张家港曾出现逾400个房企马甲抢一块地的情况。

本次集中供地中,多马甲参与夺地的情况再度上演。克而瑞统计数据显示,土拍首日,有7宗涉宅地块共吸引了430个房企马甲公司参与一次性报价。

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