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5月楼市理性回归:新房成交增速收窄,二手房挂牌量减少,10城集中卖地近5000亿元

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每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺

刚刚过去的5月份,在22城“双集中”供地新规及各地楼市调控趋严等多方因素下,全国重点城市房地产市场整体成交趋稳。

日前,中指研究院、贝壳研究院、58安居客等多家机构公布的数据显示,5月新房成交量增速收窄,二手房挂牌房源量下跌。其中,一线城市受制于供应低迷,成交环比皆降;二三线城市分化加剧,重庆、杭州成交创年内新高,昆明、南宁、郑州等同比跌幅达40%。

《每日经济新闻》记者注意到,在集中供地新规影响下,北京、杭州、南京等首场集中土拍竞争激烈,优质宅地频频触及限价上限,时有地价刷新区域、板块新高。

新房成交增速收窄,三居室热度最高

58同城、安居客《5月国民安居指数报告》显示,5月67城新房在线均价为16163元/平方米,环比下跌0.18%。其中有28城新房在线均价环比上涨。

值得一提的是,一线城市中上海新房均价为48798元/平方米,北京、深圳新房均价分别以46480元/平方米和41386元/平方米紧随其后;广州新房在线均价29934元/平方米与新一线城市杭州的27969元/平方米相差不大,南京和天津新房在线均价也均超2万元/平方米。

另一方面,今年以来随着各地房地产调控政策力度的持续加强,在市场上也逐渐得到反馈,尽管新房市场成交量仍然继续呈上涨态势,但增速持续收窄。

贝壳院研究院报告显示,今年1-5月全国66城新房市场成交套数累计同比增长56.6%,成交面积累计同比增长53.1%,较4月累计成交套数和面积增速分别收窄18和18.7个百分点,连续三个月增速收窄。

特别是一线城市,楼市活跃度虽然仍保持最高,但降速也最快,新房成交面积累计同比增幅较4月全面下滑10-40个百分点,其中深圳、上海在不断加码调控政策下,成交量增速下降明显。

以深圳为例,据深圳市房地产协会发布的数据显示,5月深圳楼市持续低迷,新房市场受上半月供应不足影响,成交量并未出现反弹态势。在业内人士看来,近期深圳频繁出台的楼市调控效果正在显现。

数来源:安居客

58安居客房产研究院监测数据显示,5月新房找房热度有小幅波动,但总体基本保持平稳,全国找房热度环比微跌0.9%。其中,一线城市找房热度环比下跌3.4%,二线城市找房热度环比下跌1.1%,三四线城市找房热度下跌0.1%。找房活跃城市排行前五的城市分别是重庆、鞍山、南宁、漳州和九江。

从户型来看,5月份三居室找房热度占比达48%,较4月份有所增长;2居室找房热度占比为30.4%;1居室找房热度有所下降。

数来源:安居客

热点二线城市活跃,成交面积增幅超一线城市

然而,与全国整体发展趋势相一致,各二线城市新房市场增速同样出现下滑,但南京、杭州、福州、厦门、泰州等全国重点区域的强二线城市,今年1-5月的成交面积同比均有80%以上的增长,市场活跃度保持较好,成交面积累计增长幅度超越一线城市。

据克而瑞浙江区域的数据统计,5月份杭州市区总共成交39313套新房,环比4月的18387套涨幅超过1倍,创下了去年1月以来的最高值,甚至是近10年来的单月最高成交量。

《每日经济新闻》记者根据公开资料不完全统计发现,5月杭州一共有73个项目开盘,其中有12个项目的中签率低于10%,需限售5年。

其中,均价低于3万元/平方米的刚需项目有6个,包括星合映、宸瀚里、溪上俪庭、上景云栖宸园、泊昱名府、蜀惠朝闻花城;刚改类项目4个,包括宸章新邸、云澜天第府、滨耀学府、博语华庭。另外还有2个总价千万级项目,也进入限售名单,分别是晓月澄庐和花语天境府。

在这12个限售项目中,瓶窑的溪上俪庭以1.87%的中签率,刷新了去年8月以来杭州的最低中签率;而萧山北干街道的热点项目博语华庭,则是春节后出现的第一个“万人摇”楼盘。

而位于长三角地区的另一热门城市南京,尽管原本预计5月将有30多家楼盘推出近5000套房源,最后大幅缩水至3000套左右,但仍未影响当月南京楼市成交量的上涨。

公开统计数据显示,5月份南京商品房住宅认购6244套,成交5837套,环比分别上涨1.9%和7.93%,刚需盘仍然占据目前楼市销售量的首位。以南京房产网统计的销售榜单来看,位于南京江北的威尼斯水城以423套占据销售榜榜首,金地自在城和荣盛花语馨苑分别以402套、307套位列二、三位。

同策南京咨询研究中心分析指出,5月受集中供地影响,南京楼市持续火热,“预计未来集中供应土地后市场还将进一步升温”。

克尔瑞预计,随着房企年中冲刺季来临,整体推盘量也将有所恢复,保持稳中有增态势。不过不同城市间分化行情依旧,对于基本面较好的核心一二线和强三线,房企依旧会加快推盘节奏。

二手房挂牌价环比微涨,新增房源量下降

《5月国民安居指数报告》显示,5月全国67个主要城市二手房挂牌均价为16122元/平方米,环比微涨0.06%。

一线城市中,北京、深圳、上海二手房挂牌均价依然稳定在5万元/平方米以上(北京、深圳和上海分别为58869元/平方米、56496元/平方米和53366元/平方米)。相比之下,5月份连云港、重庆、无锡、昆山和合肥的二手房挂牌均价环比涨幅最快。

来自广州市房地产中介协会数据显示,5月份广州全市(中介成交+自行成交)二手住宅网签10524宗,环比下降34.33%,同比下降7%。

市场供应方面,5月全国新增挂牌房源量环比下跌5.4%。4个一线城市均出现了不同程度的环比下跌情况。从全国范围来看,岳阳、合肥、三亚、南宁和衡水新增挂牌房源量环比涨幅领先其他城市,岳阳以14.4%的环比涨幅排名最高。

数据来源:安居客

另据58同城、安居客对房产交易热门板块的追踪,5月份一线城市中北京周边郊区领域二手房热度依旧居高不下,购房者对于北京密云、良乡、长阳、北七家和怀柔关注度较高;浦东、奉贤和闵行区仍是上海备受追捧区域;广州二手房热门板块中新塘、新区、金沙洲、滨江东和金洲备受青睐;深圳的龙岗中心城、后海、大运、民治和华侨城是焦点板块。

10城卖地近5000亿,头部房企拿地凶猛

土地市场方面,5月份土地市场量价齐升,热度持续回暖。

中指研究院数据显示,5月份全国300城土地平均成交楼面价有明显上涨,住宅用地平均楼面价6273元/平方米,同比上涨22.5%。其中10个集中供地城市共成交371宗含宅用地,成交金额近5000亿元。

但总体来看,5月份土地市的城市分化依旧显著,北京、南京和杭州成“吸金大户”,成交金额均超990亿元。

5月7-8日,杭州首批集中土拍共成交57宗地,总金额约1178亿元,也是首批集中供地中成交金额最高的城市。揽金超千亿元的还有北京,其次为900亿元级的南京和广州,其他城市的首次集土拍金额多在100亿-300亿元。

以杭州为例,在本次集中土拍中设置了“竞自持+清水限价+装修限价”等规则,超七成地块拍抵限价转竞自持,最高自持比例约40%,刷新了“双限”政策以来杭州的自持纪录。

同时,杭州多宗地竞争激烈,引发业内高度关注。如融信+滨江竞得的金融城地块,成交楼面价44938元/平方米+17%自持,带装修限价67500元/平方米;建发祥符地块,为49.6%的商业及公租房+38%的住宅自持;华润竞得的未来科技城商地以111亿元总价位列杭州百亿地块金额第三,也是杭州第6宗百亿元级地块。

此外,北京首批集中土拍总揽地金额仅略低于杭州,为1109.71亿元,平均楼面价32165元/平方米。

北京土拍规则极为复杂,诸如竞拍公租房面积或者是政府持有商品房产权份额,并在这个基础上竞报高标准建设方案,同时开发商承诺未来销售价格。尽管如此,北京集中供地仍吸引了243组房企及联合体的马甲参拍,数家企业均报名了十余宗地,7成以上土地触及地价上限。

相较于这些热点城市的高溢价成交,部分城市则稍显冷清。如济南首批集中供地共出让114宗地块,最终6宗流拍,30宗溢价成交,78宗底价成交,底价成交占比68%,总成交价282亿元,整体溢价率为2%。而溢价地块均未达到14400元/平方米的最高限价,无地块进入竞政府储备性住房面积环节。

在已经完成今年首批集中土拍的城市里,济南整体溢价率最低;此外,青岛为2.9%,长春为3%、沈阳、无锡溢价率约10%。

“从5月份集中供地来看,重点城市优质地块供应比重上升,土地流拍现象有所缓解,平均流拍率跌至9%。新晋流拍地块资质平平,大都为区位偏远、商业公建占比过高的土地,流拍实属正常现象。”克尔瑞分析指出。

值得注意的是,规模房企的拿地力度依然强劲。据克而瑞统计,在5月份10城的首批集中供地中,销售额TOP30房企共斩获40%的土地,规模房企凭借资金充裕、多元化的投资渠道优势显著。其中,TOP10房企一共竞得76宗地,占比超过20%。

今年1-5月50家典型房企拿地面积TOP10城市中,有9个城市均在22城土地集中供应的名单里,重庆以绝对优势位列第一,杭州和南京占据第二三位。

目前已经完成首批集中供地的15城卖地总金额超7000亿元。而6月份还有苏州、长沙、郑州、合肥、成都、上海、武汉将进行首批集中土拍,预计22城的首批集中供地成交总额将超过万亿元。

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